Las lecciones que aprendimos de nuestros primeros 50 filipinos

#יםמהשבוי Eyal Pasternak y Yaron Pasternak #Post2
Conoces la frase militar "las instrucciones de seguridad están escritas con sangre" también se aplica aquí.
Si haces volteretas o alguna vez has pensado en hacerlo, esta publicación te ahorrará tiempo, dinero y, lo que es más importante, estrés innecesario.
Después de cada lanzamiento que completamos, llevamos a cabo una "investigación de incidentes" como en el ejército.
Aunque no hay nadie aquí que haya ido a la cárcel como resultado de la investigación, las conclusiones que surjan de la investigación pueden ayudar y marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso.
Incluso con la experiencia que hemos ganado y después de docenas de libros y podcasts sobre el tema, seguimos aprendiendo algo nuevo con cada propiedad que renovamos.
Vamos, arremanguémonos, bajemos al campo y descubramos lo que realmente se necesita para poder realizar una voltereta exitosa:
Preparamos una lista de lecciones aprendidas a lo largo de los años que nos ayudaron a refinar y calibrar nuestro sistema.
Aquí van nuestras 10 conclusiones para un flip exitoso, que te recomendamos tener en cuenta antes de tu próximo proyecto:
1. Trato con los contratistas
Puede que no sea la parte más glamurosa y sexy de tu negocio inmobiliario, pero es una de las más importantes, y sin duda también la parte más difícil y desafiante de todo Flip.
Es posible que encuentre una gran oferta, en un excelente vecindario y con excelentes términos de financiamiento, pero si contrata a contratistas poco profesionales o si no administra a sus contratistas correctamente, sufrirá y lo más probable es que pierda bastante dinero.
Por lo tanto, no piense en "encontrar un contratista" como una tarea fácil y rápida. Invierte tiempo en ello.
Cuanto más trabajo haga por adelantado para encontrar contratistas y realice un proceso de diligencia debida más completo, mejores serán sus ganancias en el trato. Y por experiencia, su presión arterial se mantendrá normal (tanto como sea posible de un tirón).
2. Protección personal: ¡no es solo un tipo de protección!
Una de las razones por las que muchos inversores fracasan en Flips es porque no gestionan adecuadamente a sus contratistas.
Si el contratista no está bajo su control absoluto, incluso el contratista más profesional puede duplicar el presupuesto del proyecto y aumentar la duración del mismo.
Debe administrar adecuadamente a los contratistas que ha contratado y mantenerlos conectados con las tareas y los tiempos que acordó.
Busque contratistas profesionales en los grupos de FB de los que es miembro, pregunte en los Meet Ups a los que asiste, incluso si no tiene un proyecto en este momento, siempre es bueno tener un buen contratista a mano.
Trabajar con personas que sean profesionales de calidad. ¡Sí, aunque cuesten más! Por experiencia, ¡lo que es barato termina siendo caro!
No lleves a tu jardinero a pintar, porque dijo que puede pintar tu casa por un tercio del precio... créenos, ¡así se verá!
(Piensa en tu cara después de actualizar los gastos en Excel... es una sensación de mierda).
3. Terminaste, lo tienes
Una vez que comience a trabajar con los contratistas, siempre dejará al contratista "hambriento" queriendo más dinero. Nunca le pagues todo por adelantado, por mucho que llore y las historias de abuela que te cuente (y te contará). Entregue los fondos al contratista solo después de que se hayan alcanzado las metas que le fijó. Esto asegura que el trabajo se realice de manera rápida y eficiente.
4. Presencia en el campo - Mostrando la cara
Asegúrese de visitar la propiedad en persona o de que alguien la visite en su nombre con regularidad. ¡Mira la presencia!
Necesitan saber que usted está allí para verificar la calidad del trabajo todos los días y el ritmo de progreso del trabajo de acuerdo con los cronogramas predefinidos.
5. Vecinos vecinos…
Vale, esto no es una referencia a la serie australiana, pero puede tener un gran impacto en el éxito de tu proyecto. Los vecinos pueden ser tu mayor ayuda o tu mayor pesadilla.
Cuando compramos una casa, siempre nos presentamos a todos los vecinos y les damos nuestra información de contacto. Les explicamos que sabemos que la reforma de una propiedad genera mucho ruido y suciedad y que para nosotros es importante reducir al mínimo el impacto en su calidad de vida, y si hay algo que les molesta que nos llamen inmediatamente. para que podamos resolver la situación.
Los vecinos descontentos pueden ponerse en contacto con la municipalidad para causarte innumerables problemas que te costarán tiempo y dinero. Te sorprenderás, con la actitud adecuada también te pueden ayudar. Tuvimos un vecino que vio a un ocupante ilegal tratando de entrar a la casa nueva que compramos y llamó a la policía a las 12 de la noche. Gracias a él, nos ahorramos la aventura de desalojar a un intruso, ahorrando tiempo valioso, dinero y estrés innecesario.
En otro caso, reparamos y pintamos el estacionamiento del vecino para que el área alrededor de nuestra propiedad se viera más amigable y agradable que una propiedad de la competencia que estaba a la venta al otro lado de la calle. El vecino estaba tan feliz que se convirtió en una fuente de contactos para propiedades adicionales que eventualmente lo llevaron a la compra de propiedades adicionales en el vecindario.
6. Cíñete al plan
Siga el plan de rehabilitación original que preparó con el contratista.
Si no tenías pensado renovar el jardín cuando compraste la casa que parecerá el patio de la reina Isabel (la fallecida), no te decidas a hacerlo a medias, solo porque te hicieron una reforma de las películas y "es una pena" no hacer el jardín. Esto se debe a que hacer cambios cuesta más dinero y retrasa el proyecto general, y no siempre obtendrá la prima adicional que cree que obtendrá, y una casa más barata se vende más rápido de todos modos.
7. El flip no arranca cuando lo compras
Lo primero que aprendimos muy rápido cuando comenzamos a hacer Flips es que el trabajo no comienza cuando compra la propiedad, sino que comienza con un trabajo de preparación adecuado antes de comprar la propiedad.
Lo que hacen la mayoría de los inversores (también pecamos al principio) es esperar hasta el día después del cierre y luego empezar a planificar el Flip, pero aquí se pierde un tiempo precioso.
Durante el "período de inspección", utilizará el tiempo para cerrar contratistas, crear una SOW súper detallada y seleccionar materiales.
8. Las tres letras que marcan la diferencia entre el éxito y el fracaso - ¡SOW!
Este es el documento más importante que utilizará durante el Flip. Esta es una lista detallada de todos los elementos que deben repararse en la casa.
Cuanto más detallado sea el Ámbito de trabajo, más suave se ejecutará su cambio y con menos excesos del presupuesto (sí, se excederá, la pregunta es cuánto). Si conoce su propiedad de la A a la Z, podrá obtener estimaciones más precisas de los contratistas, podrá programar profesionales en los momentos adecuados, reducir la cantidad de "Órdenes de cambio" que son pan y mantequilla de los contratistas. (¿Por qué crees que estás obteniendo un precio bajo? Se basan en esto). y reducir su nivel de estrés considerablemente.
9. Ganas tu dinero comprando.
Una vez que haya comprado una casa, su ganancia ya está limitada en un cierto punto y a partir de ahí no aumenta más. (El tiempo promedio de renovación de nuestra casa plegable regular toma de 1 a 3 meses, por lo que incluso si el mercado está caliente o frío, no cambiará drásticamente el precio en un período de tiempo tan corto). Por lo tanto, si paga demasiado por una propiedad, es poco probable que obtenga la ganancia que espera.
No puede cambiar el valor después de la reparación de forma drástica sin importar cuántas adiciones agregue. (El valor agregado es una historia diferente).
Por lo tanto, siempre haga sus cálculos con cuidado cuando compre una propiedad para Philip. Nunca compres con emoción por la situación en la que te encuentras, es solo un juego de números.
10. ¿Sello? (¿¡¿Solo los israelíes vemos?!?)
Cuando un cliente no le paga al contratista, el contratista puede ejecutar la hipoteca de la propiedad en la que fue contratado para trabajar, lo que dificulta la venta de la propiedad hasta que se le pague. Esto se conoce como gravamen del contratista o gravamen del mecánico. Por lo tanto, es importante no estar en una atmósfera ASK al final del cambio, siempre pídale al contratista que firme un formulario de exención de gravamen. Este formulario indica que la cuenta ha sido saldada en su totalidad y el contratista renuncia a su derecho de presentar un gravamen sobre la casa.
En la imagen: Revisión de contratistas - Showing Face, ¡hay cosas que solo se ven en el campo!
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