Markkinoiden ja kumppanien valinta

# Viikon yrittäjä Gal Schmuckler # Viesti 4

Joten palasin Austin Texasiin, jossa asun.
Austin on hämmästyttävä kaupunki ja viime vuosien nopeimmin kasvava kiinteistö, todella hauska kaupunki asua.
Joten miksi et tekisi kiinteistöjä Austinissa ??
Tämä on kysymys, jota minulta on kysytty paljon. Erityisesti ystävät maasta, jotka kuulevat Austinin kehittymisestä ja siitä, että se on seuraava Piilaakso.
Se on todella totta.
Tarinan ongelma on se, että etsin jotain muuta. Etsin kassavirtaa.
Austin on hämmästyttävä arvonlisäyksessä, mutta tuotot ovat 4 prosentin alueella (korko korko - kulujen jälkeen), jos onnistun tekemään täyden jälleenrahoituksen, kuten puhuin edellisessä viestissä, tulen negatiiviseen kassavirtaan .
Eikä se ole se liiketoimintamalli, jota tavoittelen.
Mikä siis on suunnitelmani ???
Haluan ostaa korkean tuoton kiinteistöjä.
Usein korkea tuotto korreloi riskin kanssa. Mikä on totta.
Joten miten määrittelet riskin ??
Työskentelemme C -luokan alueella.
Meidän tapa vakuuttaa vuokrat ja kiinteistöt on tehdä tiukka taustatarkistus, ottaa ensimmäinen, viimeinen kuukausi ja myös talletus.
Lisäksi pyrimme siihen, että 50 prosenttia vuokrista tulee valtiolta Saksin 8- ja Veterans -ohjelmista.
Joskus on ongelmia ja vuokralaiset ovat vaikeampia, mutta kun ymmärrämme, että he ovat ihmisiä, aivan kuten me ja kohtelemme heitä kunnioittavasti, saamme yleensä hyviä vuokralaisia, jotka pysyvät pitkään.
Itse asiassa meillä on vain 5 prosentin vajaakäyttöaste. Tämä tarkoittaa, että vuokralaiset eivät ole lähdössä ja he antavat myös ylimääräistä itsestään, koska annamme heille saman valuutan.
Joten miten pääsin näihin kiinteistöihin ??
Joten tajusin, että Austin ei ollut minua varten, ja aloin etsiä, mitkä markkinat sopivat minulle parhaiten liiketoimintasuunnitelmaani varten.
Näin pääsin Houstoniin.
En tuntenut ketään Houstonissa, joka myy kiinteistöjä, enkä tuntenut ketään, joka tietää, joten etsin vain Facebookista.
Kyllä, tällä alustalla on paljon ongelmallisia asioita, mutta käytän sitä pääasiassa tiedonkulutukseen.
Ja juuri näin teen tässä ryhmässä.
Näin pääsin kumppanini luo Houston Crescentissä.
Hämmästyttävä kaveri, joka on ollut kiinteistöalalla monta vuotta Houstonissa ja minä näin, että hän kirjoitti "Ryhmän viikon yrittäjä" -ryhmässä. Joten käännyin juuri hänen puoleensa. Tapasimme ja rehellisesti meillä oli kemiaa.
Aloimme työskennellä.
Tutkimme paljon yhteisiä sijoituskiinteistöjä ja markkinat olivat liian vaikeat ja kilpailukykyiset. Joten sanoin juuri puolikuu, tehdään hallsailing.
Tutkimme alaa ja kolmen viikon kuluttua olimme jo tehneet ensimmäisen sopimuksen ja ansainneet siitä 3 20 dollaria.
Se oli hämmästyttävää, ja ennen kaikkea se antoi meille todistuksen konseptista (tajusimme sen toimivan).
Aloimme juosta
Aluksi soitimme itse, ja nyt meillä on jo puhelimet, jotka kutsuvat myyjiä tekemään kauppoja.
Mutta minä ... halusin kerätä mahdollisimman paljon omaisuutta.
Joten jatkoimme hallsailingia Houstonissa.
Muutaman kuukauden kuluttua lensin jälleen Jacksonvilleen, missä lapsuudenystäväni Itai ja Shai ovat olleet tekemisissä kiinteistöjen kanssa 3 vuotta.
Ja toisin kuin ensimmäinen lentoni siellä, minulla oli jo selkeä käsitys siitä, mitä halusin tehdä.
Avasin heille tukkumyynnin alan, jossa on hämmästyttävää, että olet todella kuljettajan istuimella.
Voit myydä sopimuksen kaupasta, kuten tavallisesti tehdään tukkumyynnissä, voit ostaa sopimuksen ja myydä sen markkinoilla (se on mahdollista myös väliaikaisella lainalla ja sitten naiset taskusta vähemmän), voit ostaa maata ja rakentaa ja voit vain kerätä omaisuutta.
Tärkeintä on tuoda hyvä kauppa.
Se on vaikeaa ja työlästä ja vaatii paljon työtä ja investointeja, mutta kun se tapahtuu, taivas on rajana.
Aloimme siis työskennellä ja järjestää kampanjoita, jotta voisimme ostaa mahdollisimman paljon korkean tuoton kiinteistöjä ja sellaisia, joista saisimme täyden jälleenrahoituksen.
Tämä on liiketoimintamallimme.
Osta kiinteistöjä jopa 70 prosenttiin markkinahinnasta, ota kovaa rahaa, jonka avulla voimme ostaa kiinteistöt, kun yksityinen lainanantaja rahoittaa 80-90 prosenttia (melko korkealla korolla) ja 3-4 kuukauden kuluttua samaan maahan ja tehdä matalan koron jälleenrahoitusta. (Ja korot ovat nykyään historiallisesti alhaiset Yhdysvalloissa).
Kun ajattelet sitä, jos otat rahoituksen 4 prosenttiin ja inflaation 4 prosenttiin, saat periaatteessa rahaa ilmaiseksi.
Lisäksi kun otat rahoitusta Yhdysvalloista ja käytät sitä viisaasti, voit joutua tilanteeseen, jossa et maksa veroja.
Tämä on todella harhaanjohtavaa, mutta kapitalistisilla markkinoilla, kuten Yhdysvalloissa, on ymmärrettävä, miten raha toimii ja miten sitä voidaan käyttää parhaalla mahdollisella tavalla.
Warren Buffett sanoo aina, että sihteeri ja oppipoika maksavat enemmän veroja kuin hän.
Kaivoin hiukan aiheita, jotka kiinnostavat minua, mutta palaamme tukkumyyntiin.
Se, mitä itse asiassa teen Houstonissa ja Jacksonvillessä, on yksinkertaisesti ensimmäinen myyjille, jotka todella haluavat myydä kiinteistön, ja annan heille aikaa ja mukavuutta.
Joten jos kiinteistö täyttää kriteerini, ostan sen ja jos ei, myyn sen. Tärkeintä on, että minulla on paljon poistumistietä, ja kuten sanoin, olen periaatteessa kuljettajan istuimella.
Joten on parempia tarjouksia ja vähemmän hyviä. On paljon päänsärkyä käsitellessäsi sinulle sopivia puhelimia, ongelmia aiheuttavia ohjelmistoja, myyjiä, ostajia, nimikeyrityksiä, täynnä odottamattomia aaltosulkeita.
Mutta loppujen lopuksi en usko, että mitään tällaista tuottoisaa on.
Lisäksi on tärkeää huomata, että kumppaneiden valinta on kriittinen ja avain kaikkeen liiketoimintaan.
Minulla on kokeneita kumppaneita, joihin luotan.
Opin heiltä ja he oppivat minulta. Jokainen tuo oman osansa pöytään ja se on tärkeintä.
Niille, jotka ovat polttaneet erittäin ongelmallisia kumppaneita muilla alueilla, kumppanin valinta on kriittistä.
Seuraavassa viestissä annan esimerkkejä kahdesta tekemästäni kaupasta, joista toinen oli parempi ja toinen vähemmän hyvä, ja mitä opin siitä.
Kuvassa Jacksonville City of Lights?
Toivottavasti viihdyt ja nähdään postauksessa 5 :)
Rakkaus
Aalto