5 le prophète à l'agent immobilier

Une fois que nous avons acheté la propriété, nous passons à l'étape suivante, qui consiste à faire face quotidiennement à un investisseur lointain possédant une propriété située à l'étranger.

Il ne fait aucun doute que posséder et contrôler des propriétés de ce pays est une tâche difficile.Nous rencontrons des défis et des obstacles qui ne sont pas sûrs que quelqu'un nous en ait parlé au début, surtout si vous avez acheté la propriété à un vendeur dont le but est uniquement de vous vendre et de ne pas vous parler de problèmes.

Parmi les défis, citons comment trouver des propriétés de qualité à bon prix, comment trouver de bons locataires, comment minimiser les accidents et les coûts en cours de route, et comment gérer tout cela quand nous sommes en Israël.

Si vous êtes nouveau dans le domaine et que vous voulez juste savoir où acheter la première propriété dans l'immense États-Unis, je vous conseille de ne pas vous concentrer sur la propriété mais sur qui vous emmenez avec vous dans ce voyage et c'est la société ou le prêteur qui vous aidera dans le processus. Les gens viennent me voir qui ont acheté des propriétés par eux-mêmes parce qu'ils ne voulaient pas payer d'escorte et qu'ils ont maintenant besoin d'aide. Il est normal d'essayer de faire les choses par vous-même, mais réfléchissez un instant à ce que cela vous prendra. Pouvez-vous quitter le travail pendant quelques mois pour tester et faire des études de marché sur un domaine particulier, ou vous rendre dans les propriétés dans les 24 heures suivant la mise en vente pour être le premier. Combien vous coûtera un hôtel de 3 mois, une voiture de location, un vol aller-retour vers Israël? On sait que les Israéliens n'aiment pas payer un professionnel, il y a ceux qui ont réussi et sont tombés amoureux d'une bonne société de gestion et l'entrepreneur a fait du bon travail et dans l'ensemble cela fonctionne pour eux, mais jusqu'au premier problème, ils devront faire face seuls. La plus grosse erreur est d'avoir trois jours pour acheter une propriété et rentrer au pays.

Pensez un instant à l’intérêt d’une société de gestion de vous louer rapidement la propriété ou de vous donner la priorité lorsque vous n’avez qu’une maison et qu’elles vous rapportent des dollars 90 par mois, ce qui les intéresse pour vous garder en tant que client. Pensez maintenant que vous rejoignez un groupe d'investisseurs possédant plus de propriétés 100 dans la même société de gestion. Si une maison du groupe est vide et non louée, elle devrait en rendre compte. Une société de gestion qui se tient sur la tête du contractant et ne renonce à rien, car elle doit alors gérer ces dysfonctionnements et donner des explications.

C'est le moment le plus frustrant de constater que quelque chose ne va pas et que vous n'avez personne pour vous aider. À présent, vous comprenez le pouvoir d'un groupe.

Alors, quelles sont les cinq choses qu'un analyste professionnel doit savoir?

1. L'une des principales choses à faire en tant qu'investisseur immobilier est d'aimer le terrain, de faire les choses par passion et enthousiasme, si vous n'aimez pas ce que vous faites, vous ne réussirez pas. Dans la première crise, vous désespérerez.

2. Avant même de chercher une société de gestion ou un entrepreneur, vous devez connaître le marché sur lequel vous travaillez. Les investisseurs immobiliers professionnels feront leurs devoirs et étudieront bien leur marché.

Qui est la population qui vit ici?
Où travaillent-ils?
Quelles sont les principales sources d'emploi?
Quel est leur salaire moyen?
Y a-t-il des universités et des collèges?
Quelle est la tendance du marché immobilier?
Combien de temps une maison moyenne reste-t-elle en vente sur le marché?
Y at-il une augmentation de la population de 20 au cours des dernières années?

Et de nombreuses autres questions qui vous aideront à mieux connaître le marché sur lequel vous travaillez. Après cela, nous aborderons la résolution des quartiers et dresserons le profil d’une famille moyenne vivant dans le quartier:
Où travaillent-ils?
Quel est leur salaire?
Quelle voiture a la famille?
Combien d'enfants la famille moyenne a-t-elle?
Quel est le prix moyen d'une maison dans le quartier?
Quel est le prix de location moyen dans le quartier?

Après avoir vérifié les données du quartier, si les données vous semblent raisonnables et que le prix moyen des logements correspond à votre budget, vous pouvez vous concentrer davantage et commencer à rechercher des propriétés dans le quartier. Si le prix est élevé pour vous, ce quartier n'est probablement pas adapté et cherchez un autre quartier. Vous devez trouver la vallée et faire correspondre le niveau du quartier à votre budget et à vos attentes, afin de savoir à l'avance quelle maison vous allez acheter et qui sera embauché.

3. Vous devez préparer une stratégie d'investissement. Qu'allons-nous acheter et à quel budget et à quel niveau de risque voulons-nous être. Par exemple, si vous avez 150,000 $, vous pouvez acheter une maison plus récente dans un bon quartier qui sera louée 1,500 $ à de bons locataires de grande qualité, ou trois propriétés pour 50,000 $ dans un quartier plus faible, dont chacune sera louée 800 $. Revenu de 1,500 2,400 $ par mois ou de 10,000 XNUMX $ par mois, lequel choisirez-vous? La réponse réside dans votre capacité à gérer les contraintes d'une part et votre niveau de résilience mentale - pourrez-vous dormir la nuit quand vous saurez qu'à XNUMX XNUMX km d'ici vous avez une maison avec un locataire qui ne paie pas?

Plus nous achetons meilleur marché, plus le rendement sur le papier est élevé, mais pour obtenir réellement ce rendement, il faut que tout le réseau autour de vous fonctionne correctement et cela signifie savoir acheter une bonne maison à un prix bon marché, la rénover à un bon niveau, savoir filtrer les locataires plutôt que de faire des compromis.

Une bonne maison de quartier coûtant $ 150,000 générera un rendement moyen de 7.5%. La différence est que dans la plupart des cas, les locataires auront un bon revenu et une stabilité et que nous pouvons bien dormir la nuit en sachant que nous gardons la propriété, mais qu’il est fort probable que cette propriété augmentera de valeur au fil des ans, nous gagnerons donc réellement deux fois.

Trois propriétés bon marché d’une valeur de 50,000 génèrent un rendement moyen de 10-11%. Considérez un entretien plus coûteux, car les propriétés sont anciennes et même si l’une d’elles n’est pas louée, vous aurez toujours un revenu provenant des deux autres.

Personnellement, je combine des propriétés bon marché avec des propriétés plus de qualité à équilibrer. En fin de compte, même si vous choisissez d'acheter trois propriétés bon marché, vous devez comprendre ce que vous achetez et ce qui peut se produire en cours de route et bien sûr, préparez-vous avec une réserve de plusieurs milliers de dollars prête pour chaque scénario.

4. Créez une équipe gagnante.
Après avoir connu la région et décidé des propriétés que nous voulons acheter, nous avons besoin de partenaires qui nous aideront à réussir. Un bon investisseur immobilier est celui qui dispose d'une excellente équipe de professionnels. Vous devez bien connaître ces partenaires et ils doivent profiter de votre connaissance, sinon ils n'auront aucun intérêt à ce que vous gagniez de l'argent.
Un entrepreneur qui ne vous fera pas un bon travail vous coûtera beaucoup d'argent par la suite.
Et je vais vous donner un petit exemple:
Dans l'une de mes maisons, nous avons remplacé le pavage, du sol stratifié à la céramique. Au lieu de rayer et d'enlever le sol stratifié, l'entrepreneur a décidé de coller la céramique sur la chaux, ce qui lui a permis d'économiser du temps et de l'argent. Le travail s'est fait rapidement à mon insu et il n'y avait aucun moyen de savoir quand tout l'étage était prêt. Après six mois, les résidents ont commencé à se plaindre de déplacer des tuiles. Bien sûr, à ce stade, le contractant n’a plus répondu au téléphone et il n’y avait aucun moyen de le recevoir. Nous avons dû fabriquer de nouveaux revêtements de sol au coût de plusieurs milliers de dollars.

Alors, comment un entrepreneur choisi de toute façon? Une des choses importantes est que l’entrepreneur soit agréé et assuré. Vous ne voulez pas être dans une situation où l'un des travailleurs est blessé pendant que l'entrepreneur vous poursuit. La deuxième chose qui peut arriver, c’est que l’entrepreneur a disparu au milieu des travaux: au mieux, les matériaux achetés sont restés dans la propriété et vous n’avez perdu que le paiement anticipé que vous avez versé à l’entrepreneur.

Ainsi, lors du choix d'un entrepreneur, ne choisissez pas le moins cher ni le plus visité, mais l'entrepreneur qui vous semble le plus fiable. Parfois, vous n'avez pas le choix et vous devez prendre une décision en vous fondant sur un instinct et en espérant que nous choisirons le bon entrepreneur. Essayez d’obtenir autant de recommandations que possible de votre administrateur immobilier ou d’autres investisseurs qui ont déjà travaillé avec lui.

5. La société de gestion avec laquelle vous travaillez est la clé de votre succès. Choisir une société de gestion plutôt qu'une autre peut faire la différence entre le succès et l’automne: une bonne société de gestion reconnaîtra le quartier et vous indiquera où acheter, quel niveau de rénovation effectuer dans la propriété et qui seront vos locataires.
Une des choses importantes est de savoir qui seront vos locataires et une bonne société de gestion saura comment filtrer les locataires et choisir le meilleur pour votre propriété. Cette société de gestion est bien plus qu’envoyer à un électricien une réparation électrique rapide. Il vous faudra un certain temps pour trouver cette bonne entreprise et parfois cela vous coûtera un peu d’argent et de frustration, mais une fois que vous la trouverez, vous ne pourrez que vous asseoir à côté et voir votre revenu arriver à temps et votre actif augmenter.

Une des choses les plus importantes que vous négligez habituellement est de visiter une propriété pendant plusieurs mois. Il est généralement recommandé de procéder deux fois par an. En hiver, vérifiez les systèmes de chauffage, les caniveaux ouverts et vers l'été, il est recommandé de vérifier le climatiseur et de remplacer le filtre. À chaque visite, assurez-vous que les locataires tiennent la propriété, demandez à la société de gestion de prendre des photos de la visite.

Une fois que nous avons créé une équipe gagnante, une bonne société de gestion, nous avons choisi de bons quartiers et des maisons de qualité, il n’ya aucune raison pour que cela ne fonctionne pas. Maintenant, notre objectif est d’acheter de plus en plus d’argent et d’accroître notre portefeuille. Vous aurez des hauts et des bas tout au long du parcours, mais avec la bonne équipe à vos côtés, il sera facile de revenir en arrière.

Amis J'étais heureux d'être entrepreneur cette semaine et j'espère vous avoir donné suffisamment de conseils importants pour réussir à créer un flux de revenus passifs.

Toute personne intéressée par une séance de consultation personnelle - bien sûr, gratuitement, est invitée à me contacter.

Je serai heureux de vous accompagner et de vous aider à créer un meilleur avenir économique pour vous et votre famille.

Yariv Golan - Investissements immobiliers aux États-Unis
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Bonne chance plus tard.