Investissement américain grâce à un financement créatif

Investir aux États-Unis grâce à un financement créatif

Investissement américain grâce à un financement créatif

 

Je voudrais dédier l'article suivant à toute personne pour qui investir dans l'immobilier aux États-Unis semble impossible. (Croyez-vous que cela se répand aussi dans le reste du monde?)
Pourquoi Parce que jusqu'à récemment, j'étais là aussi.
Je mérite de vous inspirer au-delà de cela et de vous montrer que tout est possible et qu’il ne reste plus qu’à continuer, même si cela semble totalement impossible.
Continuez et n'abandonnez pas.

Pour moi, le titre d'aujourd'hui est:

Comment mon partenaire et moi avons acheté un immeuble de 41 logements aux États-Unis
Sans équité et par un financement créatif.

Vous vous demandez probablement ce qu'est un financement créatif… ..
Ma définition de ceci est:
Activez votre esprit et créez un moyen non conventionnel d'obtenir du financement par le biais de prêts, d'investisseurs, de financement par le propriétaire et de tout autre moyen casher et possible.
Moi aussi, j'étais sceptique une fois et je ne pensais pas qu'il était possible de faire de l'immobilier sans capitaux propres.

Donc, non seulement c'est possible, mais extrêmement possible. Mais quand il s'agit de gros contrats comme celui que je décris ici, je pense que vous devriez avoir un petit bilan avant.
Cela signifie que vous avez une expérience avérée dans l'immobilier. Je serai précis et je dirai que tout ce qui est écrit ici fait référence à des complexes multifamiliaux.
Il est important pour moi de souligner que cet animal multifamilial est complètement différent des investissements immobiliers ordinaires (rénovation domiciliaire privée, construction neuve, location de plusieurs propriétés, duplex, etc.)
Et nécessite de grandes connaissances (au moins dans les bâtiments des unités 10 et supérieures).

Bien sûr, tout ce qui est écrit ici est dans mon expérience personnelle et à mon avis seulement.
Après DISLAIMER, vous pouvez revenir au poste -

Comment acheter un immeuble sans équité et avec un financement créatif?
Avant d’expliquer la question du financement, vous devez avoir quelques notions de haut niveau, en particulier dans les zones à faible revenu ou les bâtiments à améliorer:

1. Vous devez savoir ce que vous faites !!!

2. La propriété doit être achetée à un prix très bas de sa valeur réelle. (Bien sûr, chaque transaction est différente. Propriété, zone, etc. peuplée, abandonnée)

3. Ces types de transactions peuvent prendre beaucoup de temps et même prendre six mois pour être clôturés. La patience est un must!

4. Vous devez avoir une équipe de confiance les yeux fermés !!! L'équipe doit inclure un entrepreneur, un gestionnaire immobilier, un agent immobilier, des consultants et tout professionnel auquel vous pensez.

5. Dans la plupart des cas, vous devez mettre de l'argent entre 5000 10,000 $ et XNUMX XNUMX $ et n'est PAS REMBOURSABLE. Les vendeurs "poivrés" ne vous parleront pas avant.
Et donc, avant de manquer d'argent, vous enverrez votre personnel visiter la propriété, faire des inspections, des tests municipaux, des tests de zone et des études de faisabilité.
La plupart des vendeurs vous donneront quelques jours pour vérifier la propriété avant de la mettre sous contrat.

6. Considérez les coûts des évaluateurs et des inspecteurs sont élevés, plusieurs milliers bons pour chacun.

7. Mettre des actifs sur des contrats à long terme - je les ai mis au moins 3 mois avec des options de valorisation.
Je tiens à souligner que chaque extension coûte de l'argent à moins que vous n'ayez d'excellentes relations avec les agents immobiliers et le vendeur.

Retour à la question du financement du prêt.
Vous pensez probablement que c'est compliqué… .. Absolument pas…. Assez facile ?
Alors vous avez trouvé un accord qui répond à vos critères, envoyé votre personnel et obtenu Go !!
Et maintenant, vous devez collecter des fonds (en passant, vous pouvez commencer à recruter même au tout début des contrats).
Comment faites-vous cela, vous demandez probablement (êtes-vous sceptique?)

Donc, c'est plus simple qu'il n'y paraît:

1. Travaillez avec des courtiers en financement (vous pouvez obtenir 50% -70% sur l'achat et 100% sur la révision)

2. Publicité dans divers médias sur le projet pour obtenir des investisseurs (en supposant que vous n'en ayez pas)

3. Investisseurs - premier cercle (famille, amis, collègues, voisins, tout casher).

4. Financement du propriétaire - un prêt du vendeur ou une coopération avec lui.

5. Nombre de partenaires sur le même accord.

6. Une combinaison de tout ce que j'ai écrit.

Alors, comment acheter un immeuble de 41 logements aux États-Unis sans fonds propres et grâce à un financement créatif?

Voici notre histoire:

Nous avons eu ce bâtiment par l'intermédiaire de notre gestionnaire immobilier et de notre membre du personnel. Il a obtenu la propriété de son investisseur qui vit en Californie et a été brûlé par cet accord. L'investisseur a acheté la propriété (non opérationnelle et peuplée uniquement de 25%)
À un coût de $ 350,000 il y a quelques années, son plan était de faire un bon revenu passif, mais il manquait apparemment quelque chose dans l'équation.
L'investisseur vient de perdre de l'argent et voulait se débarrasser de la propriété.

Nous avons construit un business plan détaillé qui comprend tout. Mais tout !!! Coût d'achat, coût de rénovation avec 30% de frais de financement de cendres, frais de clôture, revenus ARV, dépenses, locations futures et bien plus encore …….

Après plusieurs semaines de négociations, nous sommes parvenus à un accord sur les conditions:

1. Vérifications avant la construction de deux semaines avant le dépôt de EARNEST MONEY
2. Clôture du jour 90 avec une estimation d’un autre jour 45
3. Prix ​​d'achat $ 300,000
4. Dépôt de $ 10,000 (ARGENT DE L'ARGENT) laissé dans l'ENGAGEMENT de la société Teitel

Puis la course commence… ..

Et c'est ce que cela inclut quand tous ces éléments coexistent:

1. Le marketing
2. Trouver des investisseurs
3. Activation du courtier
4. Essais du bâtiment
5. Opération de Teitel

Nous avons commercialisé la propriété sur divers médias sociaux,
Nous avons contacté des amis, des investisseurs, des membres de la famille et leur avons expliqué la transaction.
Nous avons expliqué que nous recherchions un nombre très limité d’investisseurs (plus particulièrement des investisseurs 2)
Et que la décision doit être prise dans les jours 5
(Soit vous êtes à l'intérieur ou quelqu'un d'autre prendra votre place)
Et que toute administration doit prendre fin dans les jours 14 (contrats, virements, etc.).
Je pense que dans les deux jours nous avons eu un certain nombre d'investisseurs
(2 a gagné et les autres ont dû attendre patiemment pour un autre accord).
Dans le même temps, nous avons activé notre courtier pour obtenir un financement pour l’achat et la rénovation.

La poste parle de financement

Prix ​​d'achat: $ 300,000
Coûts de rénovation: 500,000 $ (confirmation du prêteur sur 700,000)
Valeur de la propriété après rénovation et occupation: 1,200,000 1,500,000 XNUMX $ - XNUMX XNUMX XNUMX $
Coûts de financement: 13,000 $
Ajusteur de coûts: $ 7,500

Financement:
70% du prix d'achat - 210,000 $
Rénovation à 100% - 500,000 $ (et supplément à 700,000 $ si nécessaire)

Recrutement:
Nous avons dû collecter environ $ 150,000
(En pratique, nous avons récolté plus - il faut toujours laisser de l'argent dans les coffres).

Je vais vous révéler un fait simple, tout ne s'est pas passé sans encombre
Et nous avons dû prolonger le contrat et courir beaucoup.

Les atterrisseurs aux États-Unis aiment nous rendre la vie difficile
Et toujours à la dernière minute pour demander plus de choses,
Changer les termes, ajouter des frais, etc.

Mais comme je l'ai dit au début, il ne faut pas abandonner!

Toujours chercher et trouver une solution
Même si cela signifie commencer la course à partir de zéro.
Au final, nous avions un objectif clair
(Doit aussi être à vous)
Et c’est acheter un immeuble dans des conditions qui sont bonnes pour nous et nos investisseurs
Et il n’ya aucun moyen que nous ne puissions pas y arriver.
Et après quelques mois, nous y sommes parvenus!
Au bon moment, nous avons acheté le bâtiment!
Nous avons créé une situation gagnant / gagnant pour tous, nos investisseurs,
Nous, le vendeur, le prêteur, le courtier,
Le gestionnaire immobilier et toutes les autres personnes impliquées dans la transaction.
Cela a pris un peu plus de temps que prévu, mais l’essentiel est que cela soit entré en vigueur.

Alors que dites-vous, est-il possible d'acheter un bien immobilier sans fonds propres?

Si vous vous fixez un objectif clair,

Soyez concentré, persévérez,

Ne pas abandonner et être créatif

(Activez votre créativité) Je suis sûr que vous réussirez.

J'espère que j'ai pu vous donner une inspiration et une valeur.

Spoiler - par une méthode similaire - de financement créatif
Nous avons acheté il y a une semaine un complexe
Des unités 60 - également prometteuses sur ce post.

Bonne chance
Jonathan

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