Apprenez de vos erreurs - conseils et suggestions # 5

Apprendre de ses erreurs - conseils et suggestions

Apprenez de vos erreurs - conseils et suggestions # 5

 

Post 3 - # Semaine initiée- Laissez les professionnels faire le travail de gestion et aussi .. Ne jugez pas un livre par sa couverture

La quantité de connaissances fournie ici dans tous les domaines est tellement importante et je pense que les histoires réelles du domaine sont le moyen le plus intéressant d’obtenir des informations sur la manière de faire un investissement correctement et sur les échecs pouvant survenir au centre, en particulier ceux que vous importez peu.

La prochaine histoire est celle de notre homme de terrain, qui s’investit depuis longtemps. Il m'a raconté l'histoire de l'un des premiers actifs acquis à Las Vegas. À mon avis, une belle histoire pour les investisseurs novices.

Des locataires sur mesure, mari et femme, sont venus le voir. Le mari est avocat et la femme est impliquée dans le monde de la publicité. À première vue, tout avait l'air bien, les salaires étaient également arrangés, alors il a décidé de les laisser entrer dans l'appartement.

Après deux ans et demi de vie dans l'appartement, ils ont tout simplement quitté l'appartement après l'avoir endommagé.

** Où y avait-il réellement des indices qu'il y aurait des problèmes et il a fermé les yeux? **

1. Ils n'ont jamais payé à temps.

À Las Vegas, à l'époque, il y avait une plage de dates de 1 à 5 pour chaque mois, obligeant à déplacer la masse salariale. Au-delà du 5ème jour, commencez les frais de retard élevés. Les frais de retard sont moins destinés à créer de meilleurs flux de trésorerie, mais davantage à dissuader les locataires. Bien qu'ils n'aient jamais payé à temps, il ne leur a pas demandé de payer les frais de retard. (Dans notre perception d'investisseurs et d'entrepreneurs expérimentés, c'est une erreur.)

C'était probablement un lieu de gentillesse et d'inexpérience sur le terrain.

2. Chaque fois, il y avait des histoires de non-paiement à temps. Le locataire dirait qu'il était un avocat indépendant et que le mois ne s'est pas bien passé pour lui ou que les fonds ne lui ont pas été transférés à temps. Pour la période de deux ans, il recevrait des fonds dans la plage de dates de 15 à 20 par mois. (10-20 jours de retard)

Dans ce cas, comme dans le cas des Israéliens qui n'habitent pas dans la zone d'investissement, la propriété n'était pas dans la zone résidentielle de l'investisseur. Après avoir estimé que la société de gestion qu'il embauchait ne faisait pas un bon travail, il les licenciait parce qu'il pensait pouvoir le faire lui-même, surtout qu'il avait des contacts pour l'aider à effectuer des réparations si nécessaire.

Il était temps pour lui de prendre la décision de vendre la propriété. C'est à cette époque que les occupants étaient toujours dans l'appartement.

Il a élevé la propriété sur le marché avec un intermédiaire et a voulu sortir en ordre avec les locataires. Il leur a donc proposé une telle chose:

Gardez la propriété propre tout le temps et votre dernier mois à l'appartement - gratuitement et vous recevrez votre dépôt à la sortie.

Ils ont dit d'accord.

La veille du jour où la propriété a été mise sur le marché, le courtier a annoncé qu'elle s'était rendue à la propriété sans ouvrir la porte. Il appelle les locataires - pas de réponse. Laissez des messages dans la messagerie vocale - pas de répétition.

Quelques jours passent, pas de son et pas de réponse. Nous ne payons pas, nous ne retournons pas au téléphone.

Il a dû tout quitter et s'envoler pour Vegas lorsqu'il a découvert qu'ils venaient de quitter la maison et avaient laissé plusieurs milliers de dollars de dégâts.

** Maintenant .. Ici commence le problème: **

Contrairement à un locataire régulier, il s'agit d'un avocat. S'il connaît les règles, il peut nuire considérablement aux rendements et aux bénéfices.

Commencer à calculer dans votre tête: Afin de poursuivre les locataires, vous devez prendre notre propre avocat, lancer un processus de poursuite. Par exemple, dans le processus d'expulsion, les délais varient d'un pays à l'autre jusqu'à ce que les dates du procès soient obtenues. Disons qu'une date a été fixée pour Core (Core Date). Si l'autre partie ne vient pas, alors vous obtenez l'autorisation de louer à nouveau la maison (certains pays sont à l'avantage des locataires et certains pays sont à l'avantage des investisseurs. Une question qu'il est important de vérifier dès le début, dans le choix de la zone d'investissement), mais le locataire a 10 jours. S'il veut vraiment vous faire du mal, il déposera l'appel le dixième jour et une nouvelle date de procès sera obtenue. S'il est confronté à un locataire intelligent, il peut facilement attirer l'investisseur inexpérimenté environ 3-4 mois.

En termes de nombre:

Cette propriété était avec une hypothèque mensuelle de 1,100 $

Le HOA était un mensuel 320

Arnona d'environ $ 100 par mois

Assurance dans la zone 30 mensuel

Au total, ce sera plus de 1,500 par mois. Donc, si une personne est coincée dans votre appartement 3 mois, alors ici, ils ont volé $ 4,500.

Alors qu'est-il arrivé à ces locataires?

Il avait un voisin d’à peu près 60 et entretenait de bonnes relations avec elle car il offrait son aide si nécessaire en cas de vague de cambriolages dans cette région.

Après un moment, il découvrit par hasard que ses locataires avaient emménagé dans son appartement. Un appartement qui est une porte par une porte.

** Comme vous pouvez le voir: **

1. Gérez vous-même une propriété lorsque vous n’avez aucune expérience - moins de recommandation.

2. Nous avons également raconté dans les précédentes vidéos des électeurs immobiliers, des vidéos de Condson sur le terrain, dans lesquelles le locataire a "tué" sa famille à 2 tours, histoire d'obtenir un report de paiement.

3. Avant d'entrer dans le processus d'expulsion ou de réclamation, il est important de déterminer qui est la cause du contraire et combien de temps il faudra pour évacuer. Mettez les chiffres sur la table et voyez si ce temps vaut l'argent.

Excel peut tout absorber, mais l'immobilier se fait sur le terrain! L'immobilier, ce sont les gens les gens les gens. Pas de jolies présentations, pas de bureaux sophistiqués et pas de contrats gonflés. Vous faites des affaires en général et de l'immobilier en particulier avec des gens.

5. Rappelez-vous: ne jugez jamais un livre par sa couverture.

** Notes et notes: **

Il est important de noter qu'il s'agit d'un cas spécifique.

Nous avons des cas où en effet les locataires paient toujours en retard, mais… paient. C'est comme ça depuis des années.

Par conséquent… Chaque cas a ses propres mérites, mais en général, il est moins souhaitable de montrer une faiblesse dans la gestion. Il est recommandé d'être fort et parfois de lâcher prise.

Il est également important de noter qu'il est également important que, avec tous les coûts qui l'accompagnent, nous ayons mis en place un mécanisme qui empêche l'investisseur de dépenser et nous oblige à souffrir si l'investisseur ne profite pas.

C'est pour cette fois .. Rendez-vous dans le prochain post. J'espère que vous avez aimé lire.

Ci-joint les photos de la propriété.



































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