Propriété prête à louer - clé en main

Bonjour chers amis. Tu m'as manqué!

Dans la continuité de mon article précédent sur les prix de location, je voulais continuer à parler de la question de la location et du locataire, et cette fois sous un angle différent.
Dans un message que j'ai rencontré dans un autre groupe, l'un des membres a écrit que pour lui, une offre intéressante est une propriété «en état de marche» qui vient avec un locataire payant.
Donc, tout d’abord, un bien locatif clé en main est un bien qu’une personne a déjà acheté et rénové avant vous, vous pouvez donc travailler un peu moins fort ici,
Et peut-être (en mettant vraiment l'accent sur peut-être) vous commencez à gagner tout de suite, mais vous abandonnez l'amélioration, et vous en payez le prix également.
Cela ne signifie pas nécessairement que cela ne peut pas être une bonne opportunité ou que le prix ne paie pas - mais cela signifie qu'il y avait une autre main sur le chemin, et cette main a réalisé un profit.
Mais le point de vue que je veux présenter est un autre point qui concerne le locataire.
Le fait que la propriété «fonctionne» en ce moment, ou «a fonctionné» l'année dernière, non seulement ne prédit rien sur l'avenir (l'immobilier n'est pas une science exacte, etc.),
Cependant, selon mon expérience, le fait que la propriété soit vendue avec un locataire est souvent gênant pour plusieurs raisons (il existe de nombreuses autres raisons, mais je présenterai 4 comme particulièrement pertinent):

1. Sur les dizaines de propriétés que nous avons achetées pour des investisseurs ces dernières années et qui ont eu un locataire, je peux conclure sans équivoque que les locataires n'aiment tout simplement pas les changements. Aucun changement par le propriétaire, pas par la société de gestion, et en général tout ce qui donne une idée de «que se passe-t-il ici? Tout était un tour. Laissez-moi avec votre mère ". Leur aversion pour le changement peut se traduire au mieux par un retard de paiement, mais parfois aussi par un non-paiement et une expulsion du locataire. Et nous n'aimons pas expulser un locataire. Jamais.

2. «Syndrome de locataire sophistiqué». Il est très similaire à la section précédente seulement que l'élément d'attrition y soit ajouté. Non seulement ce locataire ne paie pas, mais il propose également des faits qu'il a inventés ou des exigences et des conditions telles que: «L'ancien propriétaire a promis de réduire mon loyer» ou «On m'a promis de remplacer toute ma cuisine» ou «J'ai déjà payé six mois à l'avance en espèces (ou par télépathie) au propriétaire précédent ».

3. «Knocked Tenant Syndrome». Une histoire vraie qui nous est arrivée récemment .. Il est devenu clair pour nous après la fermeture que le propriétaire de la propriété a fermé devant le locataire de manière informelle et n'est pas ancré dans un accord normal qu'il lui vend la propriété à Rent to own. Le pauvre locataire a payé un loyer en pensant que cela dépendait du prix de la propriété sur laquelle ils s'étaient entendus. Locataire mécontent - vie amusante.

4. Manque d'inspection appropriée. Je suis tombé sur beaucoup d'acheteurs qui, parce que la propriété est louée, partent du principe que tout va bien avec la propriété parce qu'il y a un locataire là-bas. Ne faites pas d'inspections de la propriété, n'évaluez pas la rénovation ou la rénovation qui doit être faite sur la propriété ... et croyez simplement que tout va vraiment bien parce que la propriété «fonctionne».

En bref, les paillettes ne sont pas toutes de l'or et tous les actifs «fonctionnels» ne continueront pas à fonctionner. Bien que cela puisse sembler tentant, surtout pour les impatients parmi nous (moi!) Mais il est important de voir le tableau dans son ensemble. Bonne chance 🙂

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