Apprendre de ses erreurs - conseils et suggestions

Message n ° 4 # Semaine initiée

À propos des erreurs que nous avons commises et de ce que nous pouvons apprendre d’elles.

Cette semaine, dans une des réponses, Marina Che m'a interrogé sur les erreurs que j'ai commises et sur ce que j'en ai appris. Je relève donc le défi et le partage avec vous.

Tout d'abord, parlons franchement, la plupart d'entre nous avons un peu honte des erreurs que nous avons commises et essayons d'être modestes et certainement de ne pas en parler, alors je veux vous dire que les erreurs que j'ai faites étaient les plus beaux cadeaux que le monde de l'immobilier m'ait fait. Après chaque erreur que j'ai faite, j'ai analysé l'erreur, ce qui l'a causée et comment je peux l'éviter la prochaine fois. J'ai amélioré mon système et je suis sorti beaucoup plus fort de ma gestion des risques.

Les erreurs que j'ai commises m'ont appris et m'ont donné la possibilité d'augmenter mon volume d'achat car tout le chemin de l'achat, l'accompagnement des investisseurs, les rénovations et l'entretien, le choix des locataires et de plus en plus, j'ai traversé tant de choses qui m'ont façonné en tant qu'investisseur immobilier et ma méthode.

Commençons donc par la liste des erreurs:
1. La rénovation coûte plus cher que prévu: lors de mes premières transactions, j’ai envoyé le gestionnaire immobilier qui m’a donné un devis de réparation de 1 000 $ 25. Dans la pratique, les travaux de rénovation se sont terminés au montant d'environ 1 000 dollars, ce qui, bien entendu, a nui au rendement. Dans les transactions suivantes, j'ai envoyé au moins des sous-traitants 32 et parfois 2 obtenir des devis difficiles, en leur expliquant clairement qu'il n'y avait pas de place pour des dépassements de budget. Cela m'a bien sûr permis de rester dans les limites de mon business plan.
2. Vendre à un prix inférieur aux attentes: l’une des erreurs les plus ennuyeuses. Un courtier a donné une estimation du prix de vente en fonction de la boussole qui se trouvait dans la région, mais avec l'expérience, j'ai compris que Compass peut être commandé à la demande et que vous pouvez choisir la boussole avec les prix de vente élevés, puis quelle merveille, les prix de vente que le courtier vous donne sont biaisés à la hausse. Ma façon de surmonter cela était d’avoir un lien fort avec un intermédiaire local qui m’a ajouté comme assistant de la MLS. Maintenant, je fais ma propre boussole et la différence est énorme.
3. Nomination d'une société de gestion: lors d'une de mes premières transactions, j'ai acheté une propriété dans une nouvelle ville que je ne connaissais pas et j'ai cherché une société de gestion en ligne. Après avoir vérifié pendant deux jours, j’ai nommé une société de gestion que j’ai trouvée en ligne et le rendez-vous reposait sur une brève conversation avec le directeur et sur un examen de son site. Il m'a fallu exactement 3 jours pour les licencier, car ils pensaient que si je venais d'Israël, je ne connaissais pas les prix, et ils m'ont envoyé un devis pour une rénovation à des prix exorbitants. Tels que le remplacement d'un toit unique avec un prix de 9500 $, alors qu'un tel coût est d'environ 5000 $. Cela m'a appris à obtenir des références ciblées de la part de mes collègues expérimentés ou même à transformer l'un de mes agents immobiliers en une petite société de gestion.
4. Filtrer les locataires: Au début, j'ai reçu un locataire qui avait des revenus faibles et qui, pendant son séjour dans la propriété, n'avait pas payé à temps, et j'ai eu quelques difficultés à récupérer avec lui. En fin de compte, il est parti après un an à la fin du contrat et a payé tout ce qu'il devait, mais mes efforts de recouvrement m'ont épuisé. Ce que j’ai appris, c’est de faire des locataires potentiels un filtre carré: vérification des antécédents économiques pour comprendre la capacité de payer un loyer, vérification des antécédents criminels pour comprendre avec qui je suis en contact, vérification des évacuations passées et dernier entretien personnel interrogeant Molly ou le gestionnaire immobilier qui n’a rien d’impression personnelle.
5. Achat aux enchères sans inspection: Au début, j'ai acheté des propriétés sur des sites de vente aux enchères sans possibilité d'inspecter la propriété. GROSSE ERREUR! En plus de quelques offres sur lesquelles j'ai réussi à gagner beaucoup d'argent (parce que la rénovation était saine et que le prix d'achat était bas et que je les ai vendues avec un gros bénéfice), il y avait des mauvaises affaires dont la rénovation était outrageusement chère et je les ai vendues à perte. Conclusion: vous voulez un casino? Allez au casino car l'immobilier n'est pas un endroit pour jouer. Si vous n'avez pas la possibilité de tester avant d'acheter, ne le réparez pas!
6. Mauvaise transaction pour les investisseurs: l'un des investisseurs qui a acheté un bien locatif a réagi de manière dure et émotionnelle à toutes les dépenses insensées de la propriété. Lorsque je suis revenu à la réunion que nous avons eue, j'ai réalisé que je faisais partie d'un marché qui ne lui convenait pas, car il n'était pas conçu pour un flux variable et avait besoin de quelque chose d'un peu plus prévisible et plus calme. J'ai décidé de le transférer régulièrement en achetant la propriété auprès de Propriétaire Finance. J'ai réussi à le garder avec moi en tant qu'investisseur, il a un flux régulier, satisfait du rendement, et je suis donc devenu un investisseur insatisfait pour un investisseur satisfait.

Jusqu'à présent, ma liste d'erreurs et comment je les ai transformées en mon université pour l'immobilier.

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