Comment envisager d'investir dans une multifamiliale - Partie 2
Comment envisager d'investir dans une multifamiliale - Partie 2
Comment examiner un investissement multifamilial - Chapitre 2 - Comment évaluer la valeur d'une propriété multifamiliale
Une des erreurs des investisseurs qui souhaitent investir dans des maisons à louer
Est-ce qu'ils cherchent combien de loyer net ils empocher
Et ils découvrent le rendement qu’ils rapportent à l’argent et sont ravis qu’au pays du rendement, ils n’ont presque rien
Ils manquent le principal numéro 1 lors de l’achat de biens immobiliers et ils achètent toujours en dessous du prix du marché
Donc, quand on regarde la valeur d'une maison aux États-Unis ou dans le monde en général
Examiner combien de propriétés rénovées sont vendues dans la région ou en anglais
ARV = Valeur après réparation
Ensuite, nous soustrayons le coût de la rénovation dans la maison spécifique que nous recherchons pour atteindre le même niveau de rénovation.
Des mêmes maisons (avec les mêmes propriétés que Garz, Sous-sol et similaires) vendues rénovées dans la région
Et le nombre qu'ils obtiennent correspond au prix maximal payé pour ne pas l'acheter au-dessus du prix du marché.
Pour le plaisir de la démo
Si les maisons avec les mêmes propriétés ont été vendues pour 1 000 $
Et la rénovation de 30 donnera un dollar
(Pour amener la maison spécifique que nous explorons dans la région au même niveau de rénovation et de finition (ou de fonctionnalités ajoutées ou égales))
Nous voulons donc acheter la maison au maximum 70K.
Bien sûr, nous voulons déjà faire des profits au Kenya, alors nous voulons acheter moins
(Pour simplifier, je n'ai pas pris en compte les coûts d'achat supplémentaires)
Mais attendez!
Le poste du tout sur la façon d'évaluer la valeur d'une multifamiliale aux États-Unis?
Donc, la raison pour laquelle j'ai montré l'erreur commune dans la valorisation de l'achat d'une maison
Parce que les investisseurs commettent la même erreur en évaluant l'investissement dans Multifamily
(J'espère que vous avez déjà compris que cela ne va pas être un court message )
Les investisseurs examinent d’abord le rendement de leur argent.
Il est donc vrai que le rendement du capital investi est très important pour les investisseurs.
Mais c’est après avoir vérifié que l’investissement se situe dans une zone où le loyer est payé et que le bien acheté en deçà de sa valeur est rentable au Kenya.
Alors, comment calculez-vous la valeur d'un actif multifamilial?
Si l'actif est supérieur à 90% d'occupation (nous verrons ce qu'il se passera si l'occupation est plus faible ou pas du tout)
Prendre le revenu net (avant les dépenses) reçu au cours de la dernière année
Réduire les dépenses cette année
Et ceci est le bénéfice d’exploitation annuel net en anglais
NOUS
Chaque région, même au niveau du quartier, a un retour sur la propriété de la région en référence à l'année de construction de la propriété et s'appelle en anglais
Taux de capitalisation boursière
Et la valeur de la propriété est déterminée par
Revenu annuel net divisé par le rendement de la propriété dans la région
Par souci de démonstration
Revenu annuel de location d'un bien: 1 000 $
Les dépenses sont mille dollars 100
Le bénéfice net d’exploitation est de milliers de 100
Le retour sur la propriété dans la région est 10%
Donc, la valeur de la propriété million de dollars
Et voici la déception 1 nombre de vendeurs ou de détaillants multifamiliaux ou même d’entrepreneurs
Ils faussent ou omettent les dépenses pour augmenter le revenu annuel net, puis pour augmenter leur valeur
Bien sûr, il existe quelques solutions pour y parvenir (que vais-je vous laisser avec? )
Solution 1:
Demander un document appelé
T12
Quel est un document détaillant les revenus et les dépenses de la dernière année
Et pendant la période de due diligence, la société de gestion des acheteurs se connecte au système de gestion et vérifie les données.
Si le vendeur ne dispose pas des données qu'il gère lui-même et qu'il n'y a pas de société de gestion ordonnée
C'est l'endroit idéal pour acheter à un prix inférieur afin de réduire les risques de surprises.
Et en anglais appelez ces offres
Traiter les cheveux
Solution 2:
Tenez compte du fait que les dépenses se situent entre 50-55 et le pourcentage des revenus reçus.
Et les ordinateurs en conséquence
Que faire si la propriété est vide ou inférieure à 90 Occupancy?
Prenez le loyer moyen par unité et multipliez le nombre d'unités par deux fois 12
Cela donnera le revenu annuel global potentiel
Enlevez 10%
(Parce qu'il y a toujours quelqu'un qui ne paie pas ou qu'une unité est vide et similaire et doit donc prendre un pourcentage de revenu vide)
Et ceci est le revenu annuel net potentiel
Réduire le pourcentage de dépenses 50
Et distribuez en retour sur la propriété dans la région
Et ce qui est obtenu est la valeur potentielle de la propriété
Réduire les coûts de rénovation nécessaires à la location des logements (y compris à l'extérieur)
Et les coûts de financement et d'acquisition
Et c'est la valeur de la propriété pour le Kenya
Je t'ai tué?
Sinon ... alors habituons-nous et écrivons les réponses dans les commentaires
Avez-vous reçu une propriété d'entreprise ou de courtier qui explique le rendement de l'investisseur? 9%
Propriété avec des unités 65 occupant 92%
Produit l'actif du loyer net en dollars 538,200
Les dépenses sont en dollars 199,134
Le retour sur la propriété dans la région est 6.25%
1. Quelle est la valeur de la propriété
2. Quelle est la location moyenne par unité (je suis fan)
Écrivez les réponses dans les commentaires
Et si j’exagérais dans un message contenant une multitude de données, j’écrirais aussi le mot exagération.
Continuer une belle semaine
Rafi
Valeur de la propriété: 5,425,056 $ 6.25 / 100 * (199134 - 538200) Loyer moyen par unité: 9,000 $ 65 / (92/100 * 538200)
@ofirba
Salut Ophir. Nous aimerions développer votre calcul. Merci beaucoup
@12345mail
, Heureusement que la propriété est occupée à plus de 90% (en fait 92%), la valeur d'une propriété est d'abord considérée
NOI (bénéfice d'exploitation annuel net)
538200 - 199134 = 339066. Puisque ce montant est de 6.25% de rendement immobilier dans la région, nous aimerions savoir combien il est de 100%
(339066 * 100) / 6.25 = 5,425,056 Même idée pour un loyer moyen
Le revenu locatif pour 92% des appartements est: 538200: Si le bâtiment était occupé par 100%, les revenus locatifs de tous les appartements auraient été
(538200 * 100) / 92
Nous diviserons le résultat en appartements 65 et nous recevrons des dollars 9000 par appartement.
@ofirba
Génial! Merci beaucoup
Super article, merci ?
La réponse:
Tout d’abord, c’était un casse-tête peut-être pas facile et je n’avais peut-être pas été assez clair alors
Maintenant, une des erreurs les plus courantes que j'ai notées dans cet article est que le vendeur ou le courtier omet les dépenses et doit alors considérer le pourcentage de dépenses 50 (si le revenu est supérieur à% 90)
Et donc utile
NOI = 538200 / 2 = 269100
Taux de capitalisation boursière = 6.25%
Valeur marchande = 269100 / 6.25% = 4305600
Quant au loyer moyen - je suis devenu intelligent ici mais la plupart d'entre vous avaient raison
Le revenu provenant du loyer reçu est de 538200 à 92% pour cent d’occupation.
Autrement dit, à 100%, il était censé être (triple calcul - quelques maths :))
538200 * 100 / 92 = 585000
Et le loyer moyen par logement est de 585000 12 divisé par 65 mois divisé par XNUMX logements.
585000 / 12 / 65 = 750
Donc dans le prochain chapitre… .Analyse de propriété vivante? Je ne sais pas que j'ai besoin d'y penser 🙂
.
1. 538,200-199,134 = 339,066
339,066 / 0.0625 (taux de capitalisation) = 5.42M
2. 538,200/59 units (0.92*65~59)=9,122
Mois 9,122 / 12 = unité 760 par mois
Rafi va m'approuver?
TalReznickILan Baigel
1 millions La valeur de la propriété actuelle en fonction du rendement des propriétés dans la région. Après déduction de 5.425% sur la rénovation, le cas échéant - la réponse est 50 M
2. L'unité paie $ 750. Net chaque unité de l'entrée 525.
Guy Perry quel roi
Je pense que la propriété est sur 6.5M
Prix de location moyen par unité 750 $.
Coût d’achat par cap 9 légèrement inférieur à 3.8. Valeur par 6.25 dans la zone 5.4. Louer 750
Meital Levitsky Shachar
Oh cher post, j'ai aussi aimé la forme d'écriture et d'humour
Merci pour un post particulièrement enrichissant
Post particulièrement intéressant Raffy ????
Excellent post.
Vous cite:
"Chaque région, même au niveau du quartier, a un retour sur la propriété de la région en référence à l'année de construction de la propriété et il s'appelle en anglais
"Taux de capitalisation boursière
Vous avez oublié de spécifier la classe de la propriété
A B C D
Vous devriez expliquer ce point à vos lecteurs