Etude de marché et calcul de la rentabilité des transactions
Etude de marché et calcul de la rentabilité des transactions
Dernièrement, j'ai lu beaucoup de messages et beaucoup de commentaires sur la valeur des transactions.
Les gens me demandent s'il vaut la peine d'investir malgré la lourde fiscalité et toutes les dépenses associées.
Donc, tout d’abord, la réponse est oui, non seulement devrions-nous continuer à investir, c’est ainsi que notre argent fonctionne.
Certes, il est plus difficile de conclure un bon accord de sortie aujourd'hui, mais les accords sont là et ceux qui luttent vont les trouver et réussir malgré toutes les difficultés que cela implique.
Faisons donc de l'ordre lors du calcul de la viabilité d'une transaction (très longue prudence) ?).
Quand on vient acheter un appartement, il y a beaucoup de dépenses connexes à payer.
Hormis la taxe d'achat et la taxe de louange, il existe de nombreuses autres «petites» dépenses que nous ne connaissons pas toujours et donc nous ne les prenons pas en compte, ce qui conduit in fine à une diminution significative de la viabilité de la transaction et parfois même à une opération déficitaire.
Afin de ne pas arriver à une situation où nous comprenons que nous avons perdu après l'achat de l'appartement, un rapport de profits et pertes doit être préparé pour chaque transaction séparément.
D'une part les dépenses.
D'autre part, les revenus - vente et location.
Lorsque nous arrivons à préparer un compte de résultat pour une transaction, en particulier une transaction de sortie, nous devons considérer chaque shekel qui sort (je recommande également d'aggraver et d'augmenter les dépenses). Tout est significatif.
Une fois que tout est répertorié, nous savons si l’accord est bon pour nous ou nécessite des efforts de négociation supplémentaires.
N'oubliez pas qu'une bonne affaire est une affaire qui nous permet d'atteindre notre objectif.
Bien entendu, la base sur laquelle s'appuyer est le prix de la transaction, en supposant que vous ayez fait une étude de marché approfondie et que vous sachiez avec certitude que le prix de la transaction est nettement inférieur au prix du marché de la même transaction que vous souhaitez vendre après l'amélioration.
Taxe d'achat
La partie "lourde" des frais d'achat de l'appartement.
Malheureusement, la taxe d'achat est constamment mise à jour.
Sa dernière mise à jour était sur 16.01.2019.
D'un site web https://taxes.gov.il
Voici les étapes fiscales pour une habitation unifamiliale de 16.1.19 à 15.1.20:
Conformément aux dispositions des sections 9 (C 1 C) (3) de l'acheteur d'un appartement résidentiel unique (conformément aux définitions de la loi), de 16.1.19 à 15.1.20, une taxe à l'achat sera facturée selon les étapes ci-dessous:
1. Sur la valeur nominale jusqu'à 1,696,750 ₪ - aucune taxe ne sera payée
2. Sur la valeur dépassant 1,696,750 ₪ à 2,012,560 ₪ - 3.5%
3. Sur la valeur dépassant 2,012,560 ₪ à 5,192,150 ₪ - 5%
4. Sur la valeur dépassant 5,192,150 ₪ à 17,307,170 ₪ - 8%
5. Sur la valeur dépassant 17,307,170 ₪ - 10%
Voici les niveaux de taxe d'achat qui s'appliquent à l'achat d'un «appartement supplémentaire» (qui n'est pas une unité):
Conformément aux dispositions de la section 9 (c. 1) de la loi sur les acheteurs d'un appartement résidentiel (autre qu'un seul logement) de 16.1.19 à 15.1.20, une taxe à l'achat sera facturée selon les étapes ci-dessous:
1. Sur la valeur nominale jusqu'à 5,194,225 ₪ - 8%
2. Sur la valeur dépassant 5,194,225 ₪ - 10%
La taxe d’achat doit être payée jusqu’au 60 jour à compter de la signature du contrat de vente.
Frais de financement
Le financement de votre achat avec une hypothèque ou tout autre prêt entraînera le paiement d'intérêts.
Saviez-vous que les paiements d'intérêts peuvent totaliser des centaines de milliers de NIS?! .
Il est toujours conseillé de faire appel à un consultant en prêts hypothécaires qui clôturera la meilleure combinaison pour vous en fonction des objectifs de la transaction.
De plus, les éléments suivants devraient également être inclus dans le calcul des dépenses:
1. Commission d'ouverture d'un montant de 0.25% du montant du prêt. Ces frais peuvent être négociés avec les banques. Ce n'est généralement pas un problème de le «couper» de 50% ou plus. Il faut tenir compte du fait que ce montant sera déduit du premier versement de l'hypothèque et qu'il sera donc plus élevé que vous ne le pensiez
2. Dans le cas d’un nouvel appartement, je prends toujours en compte les 12 mois de paiements et l’ajoute à mes dépenses (si j’étais moins rentable ?).
Avocat
Dans toute transaction immobilière, que ce soit pour l'achat ou la vente, un avocat doit être pris en charge. Toujours !
Un avocat prend des honoraires allant de 0.25% à 1% du prix de la transaction (le prix dépend de l'expérience de cet avocat, du lieu de la transaction et de sa complexité). Bien entendu, une TVA de 17% doit être ajoutée à ce prix.
Lorsqu'il s'agit de calculer une transaction immobilière de la phase d'achat à la phase de vente (transaction de sortie), les honoraires d'avocat doivent être calculés à la fois pour l'achat et la vente (souvent les gens qui «oublient» de calculer les frais de vente de la propriété et cela est important pour le calcul de la rentabilité de la transaction).
Dans une situation où un nouvel appartement est acheté à un entrepreneur, un paiement supplémentaire jusqu'à 5,000 NIS + TVA doit être pris en compte pour l'avocat au nom de l'entrepreneur (une fois qu'il l'était plus) en fonction du prix de la transaction.
Médiation
L'agent immobilier rassemble des vendeurs d'appartements et des acheteurs potentiels de ces appartements.
Les agences immobilières disposent d'un pool de propriétés proposées à la vente ou à la location, y compris les agents immobiliers.
Après avoir effectué l'opération de vente / location, le courtier est en droit de percevoir ses honoraires, appelés «frais de courtage», du vendeur et / ou de l'acheteur. En Israël, les frais de courtage ne sont pas fixés par la loi.
Les frais de courtage moyens sont de 2% de la valeur de la transaction, auxquels la TVA doit être ajoutée à hauteur de 17%.
Gardez à l'esprit que même au stade de la vente, si vous décidez de le faire via une agence immobilière (je ne travaille qu'avec des agents immobiliers), il y a une commission supplémentaire qui varie d'environ 1% de la valeur de la transaction à laquelle la TVA doit être ajoutée à hauteur de 17%.
Design d'intérieur et rénovation
L'une des dépenses les plus élevées (peut-être en excluant la taxe à l'achat et la taxe de recommandation) concerne les dépenses de rénovation et de décoration d'intérieur.
Les frais de rénovation varient en fonction de l'état de l'appartement et principalement en fonction de la fonction pour laquelle il a été acheté (sorties, loyer longue durée ou logement).
Il y a des appartements qui peuvent être facilement rafraîchis et le prix sera en conséquence.
En revanche, il y a des appartements pour le démantèlement total et la reconstruction et ce sera une rénovation très coûteuse.
Lorsque vous venez de calculer le coût de la rénovation, vous devez toujours faire appel à un concepteur de visage qui fera un script soigné avant et après tout, et bien sûr, il a écrit des quantités. Le coût de l'architecte d'intérieur, qui varie d'un designer à l'autre et d'une ville à l'autre, doit également être calculé.
Une fois que nous avons un script soigné, vous devez contacter au moins trois rénovateurs pour obtenir un devis.
De plus, il faut vérifier si la citation inclut les matériaux et si le coût des matériaux ne doit pas être vérifié.
Calcul du coût de rénovation = coût du designer d'intérieur + coût des matériaux + coût de la rénovation.
Des évaluateurs
Avant de conclure une transaction, je recommande toujours de faire appel à un évaluateur privé qui travaille avec la banque pour laquelle vous avez l'intention de contracter un emprunt hypothécaire.
Le coût d'un évaluateur privé varie et coûte en moyenne 2,500 17 NIS, auxquels il faut ajouter une TVA d'un montant de XNUMX%.
Gamme de prix disponible pour les évaluations privées:
Estimation de l'expert pour l'appartement - 3,000 1,500 NIS - 17 XNUMX NIS, auquel la TVA doit être ajoutée à hauteur de XNUMX%.
Estimation d'un évaluateur pour une maison foncière - 4,500 2,500 NIS - 17 XNUMX NIS, à laquelle la TVA doit être ajoutée à hauteur de XNUMX%.
En outre, l’une des exigences de la banque qui vous octroie l’hypothèque est de prendre un évaluateur en son nom qui évaluera le bien que la banque est sur le point de donner en gage.
Gamme de prix disponible pour les évaluations bancaires:
Estimation de l'expert pour l'appartement - 800 500 NIS - 17 XNUMX NIS, auquel la TVA doit être ajoutée à hauteur de XNUMX%.
Estimation d'un évaluateur pour une maison foncière - 1,400 800 NIS - 17 XNUMX NIS, à laquelle la TVA doit être ajoutée à hauteur de XNUMX%.
S'il s'agit d'un nouvel appartement d'un entrepreneur, aucune évaluation privée n'est requise, car l'évaluation de la banque n'est pas requise.
Taxe de louange
Un impôt sur les plus-values est un impôt gouvernemental sur les plus-values facturées au vendeur d'un actif (sauf exemption légale) sur la différence entre la valeur de la contrepartie reçue de la vente de l'actif et la valeur achetée de l'actif.
La valeur à laquelle la propriété a été achetée comprend non seulement le prix de la propriété mais également toutes les dépenses qui y sont ajoutées au moment de l'achat et au fil des ans (sous réserve de l'invention de références) - courtage, droit, taxe d'achat, rénovation, entretien courant de la propriété et plus.
Ceux qui calculent la taxe de louange sont les avocats, mais vérifiez-les toujours.
Un conseil important - toute personne ayant acheté l'appartement avant 1.1.2014 - peut prétendre à une remise jusqu'à 2014.
Le calcul de la taxe de bonne volonté est complexe et varie en fonction de notre situation personnelle (succession, appartement individuel, appartement résidentiel…)
Il se situe en moyenne à 25%.
En vertu de la loi, nous sommes censés payer ladite taxe dans les 60 jours suivant la vente.
À moins que nous ne le fassions, nous sommes censés payer des arriérés et accumuler des amendes, des écarts de couplage et des intérêts.
Ce qui précède ne remplace pas les conseils juridiques.
Les assurances
L'assurance hypothécaire est un dérivé de l'assurance-vie et de l'assurance de la structure conçue pour que les acheteurs d'hypothèques puissent acheter un appartement.
L’assurance hypothécaire est avant tout destinée à servir la banque prêteuse, mais elle vous garantit également en cas de problème.
Assurance vie - Selon la loi, l'hypothèque doit être assurée par une assurance vie afin qu'en cas de décès de l'emprunteur ou de dommages matériels au bien, il soit possible de couvrir le prêt.
L'assurance de l'immeuble - elle a pour but de couvrir le prêt que vous avez contracté auprès de la banque au cas où l'immeuble serait gravement endommagé, ce qui entraînerait une diminution significative de la valeur de l'appartement et le rendrait en fait sans valeur pour la banque.
Ces tarifs d'assurance varient en fonction de votre situation personnelle et bien sûr de la localisation de l'appartement que vous avez acheté et du prix selon le contrat ou l'évaluation de l'expert. La moyenne d'une telle assurance est d'environ 150 NIS par mois.
Lors de l'achat d'une telle assurance, il faut se demander quel est le montant total que je paierai pour toute la période de l'hypothèque. Ne soyez pas tenté d'acheter l'assurance «mensuelle la moins chère» qu'elle vous coûtera au fil des ans.
Divers frais
C'est le «peu d'argent» qui entre à peine dans les calculs, mais qui peut encore atteindre plusieurs milliers de shekels.
Ce sont des frais tels que:
1. Réservez un sac chez Taboo
2. Notaire
3. Enregistrement de note d'avertissement
Il y en a peut-être d'autres plus petits.
C'est une moyenne de plusieurs centaines de shekels.
J'écris toujours 1,000 ₪ différent compte tenu de la faisabilité de ma transaction.
Lors de l'achat d'un nouvel appartement, la connexion à l'électricité, à l'eau et au gaz doit également être calculée. Ce sont des augmentations pouvant atteindre quelques milliers de shekels - je les calcule à 3,500 en moyenne.
En conclusion, nous avons appris comment établir un compte de résultat approprié pour une transaction afin que nous puissions l'évaluer correctement.
Apparemment, le prix de l'appartement est important, mais de nombreuses dépenses supplémentaires ne sont pas incluses, ni dans le prix de l'appartement ni dans le financement (prêt hypothécaire / commercial), ce qui fait de leur calcul un calculateur important et affecte grandement la viabilité de la transaction.
Bonne chance ?
- se sentir heureux.
J'ai fait un calcul personnel (sans équité, imposition d'un deuxième appartement) que même avec une transaction de sortie (j'ai mis un an pour faire un achat, une amélioration et une vente) lorsque l'achat est 30% inférieur au prix du marché, je gagne seulement 50 NIS. Et vraiment pas sûr que cela en vaille la peine…
Gil Rosenberg
Pourrait-il y avoir une situation où l'État imprime tellement d'argent, que la valeur de l'argent peut atteindre un état de valeur de «papier» et que les gens ne peuvent donc pas payer de loyer ?? Y a-t-il une telle situation? Ou est-ce que j'exagère vraiment ???
Le roi?
L'achat de produits de base pour un appartement neuf acheté auprès d'un entrepreneur, tel que l'installation d'un climatiseur et d'un poêle Bilitain, vous engagez des frais? Ou leur calcul est-il entré comme une augmentation de la valeur de l'appartement pour investissement?
Tu n'as pas besoin d'un mec ??
Age Merci beaucoup!
Merci beaucoup
Yaron Arush
Prêt de la banque pour un autre actif. Font-ils encore une assurance-vie? L'assurance existe déjà sur l'hypothèque précédente
Ce canon à marteau
Canon
Gal Masami
Tu n'as pas de roi
Merci beaucoup d'avoir pris le temps de partager et de nous enrichir de votre connaissance bénie?
.
Merci beaucoup Comment calculez-vous la partie du revenu (le retour de l'appartement et seulement la vente)? Qu'en est-il de l'entretien en cours de l'appartement?
Excellent Merci pour l'investissement ✔️
Merci beaucoup pour les informations détaillées et importantes
or
Merveilleux Merci
Tout simplement génial, Cannon! ??
La banque est-elle prête à accepter l'évaluation privée que vous faites?
Excellent post !! Comme d'habitude .. En assurance, j'ajouterais que si vous louez l'appartement, vous devez vous assurer d'un tiers. La plupart des propriétaires font payer cette assurance au locataire
Tout est une question de risque, de profit contre risque.
Immobilier foncier La situation actuelle est encore plus dangereuse, car l'investissement à effet de levier est encore plus risqué.
Excellent post
Merci d’avoir investi dans la rédaction d’un article si détaillé et clair.
Merci pour les informations détaillées. J'aimerais expliquer pourquoi un évaluateur privé est nécessaire en plus d'un évaluateur de banque?
Exactement?
☝️ ?
Si vous planifiez une transaction, le problème de l’assurance-vie et de la structure est en réalité important lors de l’examen des paiements initiaux.
Il y a des entreprises qui donnent deux mois gratuitement et ainsi de suite.
Si vous envisagez de vendre dans un délai court (jusqu’à deux ans), vous pouvez économiser quelques centaines de shekels supplémentaires.
Champion
Champion?
Merci !!
Information très importante, merci pour la poste investie et claire
Les posts ici sont juste loués ????
post génial. très instructif.