# Comment un promoteur / entrepreneur a-t-il été sélectionné pour la construction à l'étranger? - Ofir Harari - Publier…
# Comment un promoteur / entrepreneur a-t-il été sélectionné pour la construction à l'étranger? Ophir Harari - Poste 3
# Semaine initiéeOfir Harari # Message 3
*** Comment un développeur / entrepreneur a-t-il été sélectionné pour la construction à l'étranger? ***
Bonjour à tous, troisième message du groupe - si joyeux mardi à tous!
Aujourd'hui, je voulais parler du choix d'un entrepreneur / entrepreneur.
Comme on le sait, les transactions immobilières à l'étranger ne sont pas soumises aux lois du pays, il n'y a pas de loi sur les ventes qui offre une protection dans certains types de transactions, et il n'y a pas de banque prêteuse et plus encore.
Par conséquent, lorsque nous achetons une propriété directement auprès du promoteur / entrepreneur avant l'achèvement de la construction, nous devons couvrir autant que possible nos risques pouvant survenir dans un cas extrême - la faillite du développeur / entrepreneur / société de gestion.
Alors "fin de l'acte - en pensant d'abord" Que dois-je vérifier en premier lieu? (Liste partielle uniquement)
• Qui est le développeur? Inspection approfondie du promoteur lui-même, des projets qu'il a construits, s'il était propriétaire d'entreprises qui ont fait faillite, s'il a livré à temps, s'il y a eu des plaintes concernant la qualité de la construction (les balcons tombent ...)
• Qui est l'entreprise de construction? Quelle est leur ancienneté dans l'industrie, respectent-ils les délais, quelle est la qualité de leur construction, combien d'employés permanents ont-ils, quelles assurances ont-ils?
• Développeur / entrepreneur Quel est son CV? La propriété est-elle en construction / L'achat d'une propriété est-il "sur papier"? Lors de l'achat d'une propriété en construction, il est important de vérifier à quel stade nous en sommes dans la construction?
• Le promoteur / entreprise de construction a-t-il déjà construit des projets de la même taille dans la même zone - il est important de comprendre qu'il sait calculer les coûts et qu'il a de l'expérience dans des constructions similaires.
• Comme en Israël nous voulons voir un «permis de construire» en vigueur et comprendre ce que l'entreprise de construction peut construire, il est important pour nous de vérifier surtout si nous sommes avant d'aller au sol, l'entreprise de construction a-t-elle tous les permis ? S'il manque un permis - quel est le permis et dans quelle mesure le permis est-il critique, vérifier les permis de construire avec la municipalité bien sûr (ne vous fiez pas aux réponses de l'entreprise de construction) En Angleterre, par exemple, vous pouvez demander le PACK JURIDIQUE.
• Quelles garanties y a-t-il? Qui est l'avocat de l'entrepreneur / du syndic? Quelle est l'assurance de l'entreprise de construction? Que se passe-t-il s'il y a des dommages pendant la construction? Dans quels cas le promoteur s'assure-t-il pendant la construction? Existe-t-il une banque prêteuse? L'argent est-il avec l'entreprise de construction ou avec un avocat chargé de la confiance?
• Il y a un permis de construire - super! Doit-on vérifier jusqu'à quand le permis? Quand l'a-t-il eu - si longtemps s'est écoulé, on devrait vérifier pourquoi il n'a pas commencé à sortir avec lui? Que se passe-t-il s'il ne respecte pas le délai et que le permis expire? Est-il facile d'obtenir une extension…
• Paiements à l'entreprise de construction - quelles sont les conditions de paiement? À qui va l'argent? (Compte fidélité en fonction du rythme d'avancement de la construction ou directement au promoteur?) Paiement après achèvement de chaque étape de construction? Petit paiement à l'achat et tout le reste à la réception d'une clé (10/90 20/80)?
• Quelles garanties y a-t-il? Qui est l'avocat de l'entrepreneur / du syndic? Quelle assurance a l'avocat? Que se passe-t-il s'il y a des dommages pendant la construction? Dans quels cas le promoteur s'assure-t-il pendant la construction?
En Angleterre par exemple, je vérifie également si l'avocat est membre du Barreau (SRA)? Et en examinant quelle protection financière nous offre l'association?
• Prix - quel est le prix au mètre? Quel est le prix au mètre dans 5 projets similaires dans la zone proche?
• Qui sont les concurrents de ce projet? Combien de concurrents proposent à la vente? Sous quelles conditions?
• Quelle est la demande pour de telles propriétés dans la région? (Appartement pour étudiants, par exemple - y a-t-il une université à distance de marche? Y a-t-il une demande de logement de la part des étudiants? Le loyer prévu est-il réaliste pour le quartier…)
• Qu'y a-t-il à proximité de l'emplacement du projet? (Sommes-nous en train de construire près d'un réacteur atomique, d'une décharge urbaine, d'un stade de sport, d'une usine de poterie ou peut-être près d'un hôpital, d'une université, d'un centre commercial piétonnier, de bureaux gouvernementaux ou d'un centre commercial)
• Lors de l'achat de propriétés à l'étranger, nous sommes assistés dans la gestion de la propriété par une société de gestion - quelles sociétés de gestion sont pertinentes pour la gestion de la propriété? Quels sont les coûts attendus? La société de gestion a-t-elle un concurrent / une société qui peut remplacer la société de gestion? Suis-je engagé dans une société de gestion ou puis-je gérer le bien moi-même?
• Comment l'appartement est-il enregistré à mon nom? mise en garde ? Inscription tabou? Et comment puis-je tester cela.
• Quelles sont les dépenses prévues pour l'entretien de la propriété? Et qui leur doit? Le locataire / propriétaire? Quel est le montant des FRAIS DE SERVICE DE LOCATION TERRAIN, etc., qui paie la taxe foncière, l'eau, l'électricité, le gaz - que se passe-t-il si les factures ne sont pas payées?
• Quel est le loyer habituel dans la région? Quelle est la qualité de construction et la taille pour les différents prix de location dans la région, qui sont les locataires dans la région?
Ce sont une liste partielle des tests que nous faisons avant de commercialiser des propriétés, il est important de comprendre ces points et bien sûr il y a beaucoup plus de points.
Passez une bonne journée
Ofir montagneux
* Sur la photo - Je suis avant l'ère corona où il était possible de voler, d'examiner les projets en construction, de rencontrer en personne le développeur, l'entrepreneur, les dirigeants de la société de gestion, des agents immobiliers, un avocat et plus encore ...
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