# 3 Graphiques montrant que nous ne sommes pas dans une bulle immobilière parce que les prix des appartements continuent de fournir des augmentations…
# 3 graphiques qui montrent que nous ne sommes pas dans une bulle immobilière
Alors que les prix des appartements continuent d'augmenter à deux chiffres, certains craignent que nous soyons dans une bulle immobilière comme celle de 2006. Cependant, un examen plus approfondi des données du marché suggère que 2006 n'est pas similaire pour trois raisons principales.
**1. Le marché du logement n'est pas stimulé par les prêts hypothécaires à risque.**
En 2006, presque tout le monde pouvait obtenir une approbation de prêt. L'indice de disponibilité du crédit hypothécaire (MCAI) de la Mortgage Bankers Association est un indicateur de la disponibilité des fonds hypothécaires. Plus l'indice est élevé, plus il est facile d'obtenir un prêt hypothécaire. Les MCAI ont plus que doublé de 2004 (378) à 2006 (869). Aujourd'hui, l'indice s'élève à 130. À titre d'exemple de la différence entre aujourd'hui et 2006, examinons le volume de prêts hypothécaires créés lorsque l'acheteur avait moins de 620 crédits. 3 schémas montrant qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière. | MonKCMDr. Frank Notft, économiste en chef de CoreLogic, réitère ce point :
« Il existe des différences notables dans les hausses de prix d'aujourd'hui par rapport à 2005, qui était une bulle alimentée par des prêts et des souscriptions à risque. De nos jours, les prêts à haut risque sont absents et une souscription hypothécaire prudente. "
** 2. Les propriétaires n'utilisent pas leur maison comme guichets automatiques cette fois.**
Pendant la bulle immobilière, alors que les prix montaient en flèche, les gens ont refinancé leur logement et retiré d'importantes sommes d'argent. Lorsque les prix ont commencé à baisser, beaucoup se sont vautrés dans une situation de capital négatif (où leur hypothèque était plus élevée que la valeur de la maison).
Aujourd'hui, les propriétaires donnent leur accord capital. La valeur nette abordable est le montant disponible pour les propriétaires avant qu'il n'atteigne un ratio de valeur combinée de 80 % au plus (leur laissant ainsi toujours une valeur nette d'au moins 20 %). En 2006, ce nombre était de 4.6 milliards de dollars. Aujourd'hui, ce nombre s'élève à plus de 8 milliards de dollars.
Cependant, le pourcentage de recyclage d'espèces (lorsque le propriétaire prend au moins 5 % de plus que le montant initial de l'hypothèque) est la moitié de ce qu'il était en 2006.
Ci-joint 3 schémas qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière
** 3. Cette fois, c'est juste une question d'offre et de demande.**
FOMO (Fear of Missing) a dominé le marché du logement qui a conduit à la bulle immobilière en 2006 et a augmenté la demande des acheteurs. Dans le même temps, l'offre de logements est de plus en plus due au fait que de nombreux propriétaires ont mis leur logement sur le marché, comme en témoigne l'offre de plus de sept mois de parc de logements existants qui était disponible à la vente en 2006. Aujourd'hui, le nombre est à peine de deux mois.
Les constructeurs ont également construit excessivement pendant la bulle, mais ont reculé de manière significative au cours de la décennie suivante. Sam Hatter, vice-président et économiste en chef, Recherche économique et logement chez Freddie Mac, explique que la baisse est la principale raison du manque d'inventaire disponible aujourd'hui :
** « La principale raison de la pénurie de logements était le déclin à long terme de la construction de maisons individuelles. » **
Ci-joint un schéma qui quantifie les propos de Khater : 3 schémas qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière
Aujourd'hui, il n'y a pas assez de logements pour répondre à la demande actuelle.
** L'essentiel **
Ce marché n'est pas similaire vers 2006. Bill McBride, auteur du prestigieux blog Calculated Risk, a prédit la dernière bulle immobilière et son crash. Voici ce qu'il a à dire sur le marché immobilier d'aujourd'hui :
** « Il n'est pas du tout clair pour moi que les choses vont ralentir considérablement dans un avenir proche. En 2005, j'avais le pressentiment que le marché chaud allait se redresser et quand il s'est retourné, les choses étaient très moche. Aujourd'hui, je n'ai pas du tout ce sens, car tous les éléments sont là. La demande sera élevée pendant un certain temps car les milléniaux ont besoin de maisons. Les prix continueront d'augmenter pendant un certain temps parce que les stocks sont si bas. **
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3 graphiques qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière
Alors que les prix des maisons continuent d'afficher des augmentations à deux chiffres, certains craignent que nous soyons dans une bulle immobilière comme celle de 2006. Cependant, un examen plus approfondi des données du marché indique que ce n'est rien comme 2006 pour trois raisons principales.
1. Le marché du logement n'est pas entraîné par des prêts hypothécaires risqués.
En 2006, presque tout le monde pouvait prétendre à un prêt. L'indice de disponibilité du crédit hypothécaire (MCAI) de la Mortgage Bankers' Association est un indicateur de la disponibilité de l'argent hypothécaire. Plus l'indice est élevé, plus il est facile d'obtenir un crédit immobilier. Le MCAI a plus que doublé de 2004 (378) à 2006 (869). Aujourd'hui, l'indice s'élève à 130. Comme exemple de la différence entre aujourd'hui et 2006, examinons le volume de prêts hypothécaires créés lorsqu'un acheteur avait une cote de crédit inférieure à 620 Graphiques qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière | MonKCMDr. Frank Nothaft, économiste en chef de CoreLogic, réitère ce point :
« Il existe des différences marquées dans la hausse des prix d'aujourd'hui par rapport à 2005, qui était une bulle alimentée par des prêts risqués et une souscription clémente. Aujourd'hui, les prêts présentant des caractéristiques à haut risque sont absents et la souscription hypothécaire est prudente. »
2. Les propriétaires n'utilisent pas leur maison comme guichets automatiques cette fois.
Pendant la bulle immobilière, alors que les prix montaient en flèche, les gens refinancent leurs maisons et retirent d'importantes sommes d'argent. Lorsque les prix ont commencé à baisser, beaucoup ont dégénéré en une situation d'équité négative (où leur hypothèque était plus élevée que la valeur de la maison).
Aujourd'hui, les propriétaires laissent leur valeur nette augmenter. La valeur nette exploitable est le montant auquel les propriétaires peuvent accéder avant d'atteindre un ratio prêt/valeur combiné maximum de 80 % (leur laissant ainsi toujours une valeur nette d'au moins 20 %). En 2006, ce nombre était de 4.6 milliards de dollars. Aujourd'hui, ce nombre s'élève à plus de 8 milliards de dollars.
Pourtant, le pourcentage de refinancements en espèces (où le propriétaire prend au moins 5 % de plus que le montant de son hypothèque d'origine) est la moitié de ce qu'il était en 2006.3. Graphiques qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière | MonKCM
3. Cette fois, c'est simplement une question d'offre et de demande.
FOMO (la peur de manquer) a dominé le marché du logement avant la bulle immobilière de 2006 et a fait monter la demande des acheteurs. À l'époque, l'offre de logements s'est plus que maintenue puisque de nombreux propriétaires ont mis leur maison sur le marché, comme en témoigne l'offre de plus de sept mois de logements existants disponibles à la vente en 2006. Aujourd'hui, ce nombre est à peine de deux mois.
Les constructeurs ont également sur-construit pendant la bulle mais se sont considérablement repliés au cours de la décennie suivante. Sam Khater, vice-président et économiste en chef, Recherche économique et logement chez Freddie Mac, explique que le retrait est le principal facteur du manque d'inventaire disponible aujourd'hui :
"Le principal moteur de la pénurie de logements a été le déclin à long terme de la construction de maisons unifamiliales."
Voici un graphique qui quantifie les remarques de Khater : 3 graphiques qui montrent qu'il ne s'agit pas d'une bulle immobilière | MyKCMAujourd'hui, il n'y a tout simplement pas assez de logements pour répondre à la demande actuelle.
Conclusion
Ce marché n'a rien à voir avec la période précédant 2006. Bill McBride, l'auteur du prestigieux blog Calculated Risk, a prédit la dernière bulle immobilière et le dernier krach immobilier. Voici ce qu'il a à dire sur le marché immobilier d'aujourd'hui :
« Il n'est pas du tout clair pour moi que les choses vont ralentir considérablement dans un proche avenir. En 2005, j'avais la forte impression que le marché chaud allait tourner et que, quand il tournerait, les choses deviendraient très moche. Aujourd'hui, je n'ai pas du tout ce sens, car tous les fondamentaux sont là. La demande sera élevée pendant un certain temps car les Millennials ont besoin de maisons. Les prix continueront d'augmenter pendant un certain temps parce que les stocks sont si bas. »
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Excellent poste. Merci????
Excellent post Lior, bien que la prophétie sur ce qui est à venir ne soit donnée qu'aux imbéciles, mais il ne fait aucun doute que les données de base sont très différentes de ce qu'elles étaient en 2006