Choix du marché et des partenaires
# Entrepreneur de la semaine Gal Schmuckler # Post 4
Je suis donc retourné à Austin au Texas où je vis.
Austin est une ville incroyable et la plus en croissance dans le domaine de l'immobilier ces dernières années, vraiment une ville agréable à vivre.
Alors pourquoi ne pas faire de l'immobilier à Austin ??
C'est une question qui m'a été souvent posée. Surtout des amis du pays qui entendent parler du développement d'Austin et du fait que c'est la prochaine Silicon Valley.
C'est vraiment vrai.
Le problème avec l'histoire, c'est que je cherche autre chose. Je recherche des flux de trésorerie.
Austin est incroyable pour une augmentation de valeur mais les rendements sont de l'ordre de 4% (taux de capitalisation - après dépenses) si je parviens à effectuer un refinancement complet, comme je l'ai dit dans le post précédent, j'atteindrai un état de flux de trésorerie négatif .
Et ce n'est pas le modèle économique que je vise.
Alors quel est mon plan exactement ???
Je veux acheter des propriétés à haut rendement.
Plusieurs fois, un rendement élevé est en corrélation avec le risque. Ce qui est vrai.
Alors, comment définissez-vous le risque ??
Nous travaillons dans la zone de classe C.
Notre façon d'assurer les loyers et les propriétés est de faire une vérification rigoureuse des antécédents, de prélever un premier, un dernier mois et aussi une caution.
En outre, nous nous efforçons de faire en sorte que 50 % des loyers proviennent de l'État de programmes comme Saksin 8 et Veterans.
Parfois, il y a des problèmes et les locataires sont plus difficiles, mais une fois que nous comprenons qu'ils sont des êtres humains, tout comme nous et que nous les traitons avec respect, nous aurons généralement de bons locataires qui resteront longtemps.
En fait, nous n'avons qu'un taux d'inoccupation de 5 %. Ce qui signifie que les locataires ne partent pas et qu'ils donnent aussi plus d'eux-mêmes parce que nous leur donnons la même devise.
Alors comment suis-je entré dans ces propriétés ??
J'ai donc réalisé qu'Austin n'était pas pour moi et j'ai commencé à chercher quel marché me convenait le mieux pour mon plan d'affaires.
C'est comme ça que je suis arrivé à Houston.
Je ne connaissais personne à Houston qui s'occupe de l'immobilier et je ne connaissais personne qui le sache donc j'ai juste cherché sur Facebook.
Oui, il y a beaucoup de choses problématiques dans cette plate-forme, mais je l'utilise principalement pour la consommation d'informations.
Et c'est exactement ce que je fais dans ce groupe.
C'est ainsi que je suis arrivé à mon partenaire dans le Houston Crescent.
Un gars incroyable qui travaille dans l'immobilier depuis de nombreuses années à Houston et j'ai vu qu'il avait écrit dans "Entrepreneur of the Week" dans ce groupe. Alors je me suis juste tourné vers lui. Nous nous sommes rencontrés et honnêtement, nous avions une alchimie.
Nous avons commencé à travailler.
Nous avons examiné beaucoup d'immeubles d'investissement en commun et le marché était trop difficile et concurrentiel. Alors j'ai juste dit croissant, faisons de la voile.
Nous avons étudié le terrain et après 3 semaines, nous avions déjà conclu notre première transaction et gagné 20 XNUMX $ dessus.
C'était incroyable, et surtout ça nous a donné un Proof of Concept (on s'est rendu compte que ça marchait).
Nous avons commencé à courir
Au début, nous avons passé les appels nous-mêmes, et maintenant nous avons déjà des téléphones qui appellent les vendeurs pour conclure des affaires.
Mais je... je voulais accumuler le plus d'actifs possible.
Nous avons donc continué à vendre en gros à Houston.
Après quelques mois, j'ai repris l'avion pour Jacksonville où mes amis d'enfance, Itai et Shai, s'occupent de l'immobilier depuis 3 ans.
Et contrairement à mon premier vol là-bas, j'avais déjà une idée précise de ce que je voulais faire.
Je leur ai ouvert le domaine de la vente en gros, où ce qui est incroyable, c'est que vous êtes en fait aux commandes.
Vous pouvez vendre le contrat sur le deal comme cela se fait habituellement en gros, vous pouvez acheter le deal et le vendre sur le marché (c'est aussi possible avec un crédit relais et ensuite les femmes de votre poche moins), vous pouvez acheter un terrain et construire et vous pouvez simplement accumuler des actifs.
L'essentiel est d'apporter une bonne affaire.
C'est difficile et fastidieux et nécessite beaucoup de travail et d'investissement, mais une fois que cela se produit, le ciel est la limite.
Nous avons donc commencé à travailler et à lancer des campagnes afin de nous permettre d'acheter autant de propriétés à haut rendement que possible et pour lesquelles nous pourrions obtenir un refinancement complet.
C'est notre modèle économique.
Achetez des propriétés jusqu'à 70 pour cent du prix du marché, prenez de l'argent dur qui nous permettra d'acheter les propriétés lorsque 80 à 90 pour cent sont financés par un prêteur privé (à un taux d'intérêt assez élevé) et après 3-4 mois, passez au même terre et effectuer un refinancement à faible taux d'intérêt. (Et les taux d'intérêt sont aujourd'hui historiquement bas aux États-Unis).
Quand vous y pensez, si vous prenez un financement à 4 pour cent et une inflation à 4 pour cent, vous obtenez essentiellement de l'argent gratuitement.
De plus, lorsque vous prenez un financement aux États-Unis et que vous l'utilisez à bon escient, vous pouvez arriver à une situation où vous ne payez pas d'impôts.
C'est vraiment délirant mais dans un marché capitaliste comme aux États-Unis, il faut comprendre comment fonctionne l'argent et comment l'utiliser au mieux.
Warren Buffett dit toujours que sa secrétaire et son apprenti paient plus d'impôts que lui.
J'ai creusé un peu sur des sujets qui me passionnent mais on va revenir à la vente en gros.
Ce que je fais actuellement à Houston et à Jacksonville, c'est d'aborder les vendeurs qui veulent vraiment vendre la propriété et je leur laisse du temps et de la commodité.
Donc si le bien correspond à mes critères je l'achète, et sinon je le vends. Plus important encore, j'ai beaucoup de voies de sortie et comme je l'ai dit, je suis essentiellement dans le siège du conducteur.
Il y a donc de meilleures offres et de moins bonnes. Il y a beaucoup de maux de tête à traiter avec des téléphones qui fonctionnent pour vous, avec des logiciels qui posent des problèmes, avec des vendeurs, avec des acheteurs, avec des sociétés de titres, avec plein d'appareils inattendus.
Mais au final, au final, je ne pense pas qu'il y ait quelque chose de lucratif comme ça.
En outre, il est important de noter que le choix des partenaires est essentiel et constitue la clé de toute entreprise.
J'ai des partenaires expérimentés en qui j'ai confiance.
J'apprends d'eux et ils apprennent de moi. Chacun apporte sa contribution et c'est le plus important.
Pour ceux qui ont épuisé des partenaires très problématiques dans d'autres domaines, le choix d'un partenaire est essentiel.
Dans le prochain article, je donnerai des exemples de deux accords que j'ai conclus, un meilleur et un moins bon et ce que j'ai appris de cela.
Dans l'image Jacksonville City of Lights ?
J'espère que vous apprécierez et à bientôt au post 5 :)
Amour
Vague
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