Retenue à la source lors de la vente d'un bien immobilier par un investisseur non américain («FIRPTA»)
# Entrepreneur de la semaine - Message # 5
Salut chers amis,
La question sur laquelle je voudrais me concentrer aujourd'hui est une question importante que presque tous les investisseurs étrangers aux États-Unis rencontrent lors de leur investissement aux États-Unis et est l'obligation de faire une retenue à la source lors de la vente d'un bien immobilier détenu par un investisseur non américain. .
La retenue à la source est un mécanisme simple et efficace destiné à assurer le recouvrement de l'impôt par l'État auprès d'un investisseur étranger opérant dans ce pays. La raison d'être du mécanisme est que, puisqu'il est très difficile d'imposer l'imposition à un non-résident du pays où les revenus ont été générés, il serait préférable de déduire l'impôt maximal qui peut s'appliquer à lui et d'effectuer ainsi une « inversion des intérêts " pour percevoir l'impôt réel. Son revenu à l'investisseur sera dans l'intérêt de soumettre à la fin de l'année les rapports sur la transaction et de calculer ainsi un impôt de vérité définitif et absolu.
Si l'investisseur choisit de ne pas déposer le rapport et de déclarer, il perdra l'argent qu'il mérite afin que, dans tous les cas, le pays dans lequel les revenus ont été générés ne soit pas lésé.
En tant qu'investisseur immobilier aux États-Unis, vous devez tenir compte de cet enjeu en termes de trésorerie et comprendre que cela peut prendre du temps entre la date de vente et la date de réception de tous les produits qui vous sont dus.
Le taux de retenue à la source selon FIRPTA est de 15% de la contrepartie payée lors de la vente d'un bien immobilier, ou de 10% de la contrepartie payée lors de la vente d'un droit dans une société de personnes qui investit dans l'immobilier.
La retenue à la source est en fait une avance d'impôt, ce n'est bien sûr pas l'impôt final à payer à l'investisseur et tout excédent payé sera récupéré lors du dépôt d'une déclaration de revenus pour cette année.
D'après mon expérience, au cours des dernières années, il y a eu une ambiguïté dans les sociétés de titres quant au moment et à la manière dont la retenue à la source devrait être effectuée, mais ces dernières années, j'ai rencontré de plus en plus de cas où les sociétés de titres savent comment comprendre et appliquer la loi et les conditions. et effectuer une retenue à la source.
L'exemple le plus évident de ceci est le cas d'un investisseur par l'intermédiaire d'une LLC transparente à propriété unique qui avait auparavant "glissé sous le radar" et en tant qu'entité américaine aurait "confondu" la société de titre et évité la déduction. Au cours de la dernière année, j'ai reçu de plus en plus de demandes d'investisseurs qui sont en train de signer le contrat et la société de titre insiste pour effectuer la déduction en leur nom, bien que dans les cas précédents lors de la réalisation d'actifs, ils n'aient pas rencontré une demande similaire . La plupart des sociétés de titres aux États-Unis comprennent et appliquent mieux la loi à cet égard et effectuent la retenue d'impôt au besoin.
Attention (!) L'obligation de faire la retenue à la source effective s'applique à l'acquéreur d'un bien immobilier auprès d'un investisseur qui n'est pas citoyen américain (ou d'un droit dans un partenariat qui détient des biens immobiliers communs qui n'est pas citoyen américain ) et la déduction requise doit être effectuée dans les 30 jours.
J'ai déjà rencontré plusieurs cas où la société de titre a signalé la transaction et déduit l'impôt tardivement, après quoi l'investisseur qui a acheté la propriété a dû faire face à des amendes difficiles, voire impossibles à annuler. Faites-vous une faveur et lorsque vous achetez une propriété auprès d'un investisseur étranger et voyez dans le formulaire 1-HUD qu'une partie de la contrepartie est transférée sous forme de déduction fiscale en raison de FIRPTA, veuillez vous assurer auprès de la société de titre que tout le déménagement est effectué sur temps et au plus tard 30 jours à compter du contrat.
Du côté du vendeur, afin de faciliter la réception de l'excédent d'impôt payé pour vous au moment de la transaction, assurez-vous que la société de titre rapporte les formulaires en votre prénom, en indiquant votre numéro ITIN (le cas échéant - il est fortement recommandé d'avoir un ITIN avant d'effectuer la transaction). J'ai déjà rencontré des cas où la société de titres a produit des formulaires au nom de la LLC au lieu de produire les formulaires au nom du propriétaire dans la LLC, ou des cas où les conjoints détenaient la propriété ensemble et ont produit un formulaire conjoint au lieu de produire leur propre forme personnelle.
Dans de tels cas, vous obtiendrez probablement ce que vous méritez, mais le processus peut prendre plus de temps et nécessiter des conversations et des lettres avec l'IRS pour convaincre que vous êtes la personne derrière la LLC ou pour convaincre que chaque conjoint a droit à un pro rata. part en retour à l'IRS. .
Une déduction fiscale due à la FIRPTA est-elle effectuée lorsqu'un bien immobilier est vendu par une LLC détenue par deux investisseurs étrangers ou plus ?
Tant que vous opérez en tant que LLC détenue par deux investisseurs ou plus, il ne sera pas nécessaire de faire la retenue à la source lorsque la LLC est le vendeur puisque la LLC est une société de personnes qui est déclarée comme une entité américaine ("US PERSON") .
Incidemment, dans un tel cas, la LLC est tenue de déduire une retenue à la source sur une base annuelle à l'égard des bénéfices des partenaires étrangers détenant la LLC conformément aux taux d'imposition maximaux applicables aux revenus des investisseurs étrangers de la LLC.
C'est cette fois-ci, j'espère que vous avez apprécié la lecture et j'ai pu vous mettre dans l'ordre sur ce sujet récurrent et je vois pas mal de questions posées à ce sujet par les investisseurs.
Il est important de comprendre et de souligner que la retenue d'impôt à la source opérée conformément aux dispositions de la FIRPTA n'est pas un impôt définitif, mais une avance d'impôt. Votre impôt final aux États-Unis sera calculé lors du dépôt de votre déclaration de revenus annuelle aux États-Unis, après quoi vous recevrez en retour l'impôt que vous avez payé en trop.
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