Capitaux propres contre dette

Les fonds de dette constituent un canal d'investissement alternatif solide et défensif tout en couvrant le risque grâce à des sûretés immobilières de premier rang, à la diversification, à l'exposition à divers marchés et à un contrôle interne élevé.

Le monde de l'investissement offre actuellement des options d'investissement diverses et variées, que ce soit dans la nature de l'investissement - réel ou financier et que ce soit dans le canal de l'investissement - capital (investissement en actions principalement) ou dans un canal de la dette en accordant un prêt/financement, principalement à travers obligations, mais aussi par le biais de diverses entités financières .

Investir dans le canal de la dette est considéré comme plus solide et plus sûr que d'investir dans le canal des actions. Dans les débentures, l'emprunteur s'engage à payer un paiement d'intérêt périodique connu ("coupon") et le principal du prêt aux dates spécifiées dans la caution. Le niveau de confiance que l'emprunteur respectera effectivement les paiements d'intérêts et de principal spécifiés dans l'obligation est mesuré par les notations de crédit effectuées par les sociétés de notation. Plus la cote de l'obligation est faible, plus le risque de capacité de l'emprunteur à rembourser sa dette est élevé et vice versa.

 

Une autre option pour investir dans un canal de la dette consiste à utiliser des fonds qui lèvent des fonds pour des investissements immobiliers, c'est-à-dire pour investir dans des projets immobiliers dans la voie du capital. La voie de financement est l'octroi d'un prêt pour un projet spécifique qui est utilisé pour l'exécution du projet uniquement et porte un taux d'intérêt fixe non lié.

Vous pouvez investir dans des projets immobiliers générateurs de revenus et des biens immobiliers en construction (entrepreneuriat). Un investissement dans un projet immobilier en cours de construction ne transfère pas les paiements courants pendant l'investissement et aura la même espérance de vie moyenne (LR) pour la période d'investissement. Un investissement dans un projet immobilier générateur de revenus effectuera généralement des paiements courants pendant l'investissement et aura une échéance plus courte que la période d'investissement.

 

Qu'est-ce qu'un investissement alternatif ?

Les investissements alternatifs sont des investissements en private equity, qui ne sont pas cotés en bourse et sont donc moins exposés au grand public.

 

Les types d'investissements dans ce domaine sont nombreux et comprennent, entre autres : les fonds immobiliers, les fonds spéculatifs, les fonds de capital-risque, les fonds de capital-investissement, les investissements dans les infrastructures, les sociétés de biotechnologie, l'industrie pharmaceutique et plus encore.

 

Les placements alternatifs existent depuis de nombreuses années, mais jusqu'à récemment ils étaient fermés aux investisseurs institutionnels ou aux investisseurs particulièrement fortunés considérés comme des « investisseurs qualifiés ».

 

Ces dernières années, l'intégration d'actifs alternatifs dans le portefeuille d'investissement est devenue particulièrement populaire en raison du taux d'intérêt zéro, de la recherche de canaux d'investissement et de la capacité de l'investisseur à investir dans des montants relativement faibles de plusieurs centaines de milliers de NIS.

 

Les placements alternatifs offrent un potentiel de rendement plus élevé que les placements sur le marché des capitaux.

 

Ces investissements sont souvent considérés comme des investissements non négociables. Autrement dit, les fonds ne sont pas liquides selon la période minimale d'investissement et il n'est généralement pas possible de liquider les fonds au cours des deux ou trois premières années.

Investissements alternatifs - À qui s'adresse-t-il ?

Les investissements alternatifs conviennent à ceux qui cherchent à accroître la diversification des risques dans le portefeuille d'investissement et à diversifier le portefeuille d'investissement avec des investissements non négociables.

La plupart des placements de ce type rapportent des intérêts ou un « coupon » trimestriel ou semestriel et permettent un flux de trésorerie régulier, mais les fonds ne sont pas liquides les deux ou trois premières années.

Il existe 2 types d'investisseurs : un investisseur régulier et un investisseur qualifié. L'Autorité des marchés financiers a établi des critères pour les investissements destinés à des investisseurs qualifiés ou à un investisseur classé.

La plupart des placements alternatifs sont ouverts aux investisseurs classés.

Cependant, ces dernières années, certains investissements ont également été rendus possibles pour les investisseurs ordinaires avec des sommes d'argent d'un minimum de 300,000 400,000 à XNUMX XNUMX NIS.

 

Les turbulences qu'a connues le marché des capitaux au cours de l'année écoulée en raison de la crise du coronavirus et d'autres facteurs ont créé une demande d'alternatives d'investissement pour les preneurs de risques. Ce sont des investisseurs qui recherchent de bonnes alternatives à une partie de leur portefeuille d'investissement en actions, bitcoin, land flips, etc.

 

Au cours des derniers mois, les marchés boursiers américains et européens ont connu de fortes baisses accompagnées d'une flambée des prix du pétrole, d'une inflation élevée que nous n'avions pas vue depuis 40 ans, d'une hausse des taux d'intérêt qui refroidit le marché immobilier et d'une guerre en Europe qui pourrait conduire à une troisième guerre mondiale et une grave crise alimentaire et des produits de base.

Substitut aux obligations boursières

Le monde des investissements alternatifs offre des options pour ceux qui recherchent des avenues d'investissement plus défensives. Alors que dans le passé ce monde était majoritairement associé aux investisseurs institutionnels, aujourd'hui de plus en plus d'investisseurs privés se tournent vers l'investissement sur le terrain. Les investissements alternatifs peuvent inclure l'achat de biens immobiliers, les prêts sociaux, les fonds spéculatifs - et en fait tout canal qui ne fait pas partie du marché des capitaux volatil, et donc sa corrélation avec les bouleversements du marché est faible.

 

L'une des options offertes aux investisseurs est l'investissement immobilier par le biais de fonds de capital-investissement.

 

Il existe des fonds immobiliers israéliens et des fonds immobiliers à l'étranger, principalement aux États-Unis et en Europe.

 

La stratégie d'investissement dans ces fonds d'investissement est l'acquisition d'actifs, l'amélioration et la vente. Généralement, ces investissements ne sont pas négociables pendant 3 à 5 ans conformément à la politique du fonds, mais versent des intérêts ou un « coupon » lorsqu'il s'agit d'un actif générateur de revenus.

 

Les biens immobiliers (actifs ou terrains) acquis par le fonds sont grevés au profit des investisseurs (commanditaires).

 

 

Si les obligations négociables avec une bonne cote d'investissement étaient auparavant le refuge de ceux qui voulaient investir sur le marché des capitaux à faible risque, le faible rendement a en fait réduit l'attrait de ce canal d'investissement. Les garanties peu convaincantes offertes par certaines des obligations et les décotes sur lesquelles de nouveaux auditeurs le matin soulèvent également des inquiétudes quant au degré de défensive d'investir dans des obligations négociables en bourse. Par conséquent, investir dans des fonds de dette garantis par des garanties a gagné en popularité ces dernières années ; La chaîne fait un clin d'œil aux investisseurs qualifiés, qui cherchent à épaissir la partie plus défensive de leur portefeuille.

Ce sont des fonds qui accordent des prêts aux sociétés de développement et de construction dans le domaine immobilier, et en échange d'un prêt, ils hypothèquent la propriété. 

Dans le secteur des prêts, les prêts adossés à l'immobilier ont fait leurs preuves au fil des ans, lorsque la durabilité a été trouvée même en temps de crise et de tourmente. Les taux de défaut (incapacité de l'emprunteur à rembourser) sont nettement inférieurs par rapport au crédit à la consommation ou au crédit aux entreprises.

 

Voici 2 types courants d'investissements alternatifs :

 

Projet d'initiation - Achat d'un terrain, construction d'un immeuble et vente des appartements ou alternativement les louer et vendre l'ensemble du bien dans son intégralité comme immeuble à revenus. Répartition des recettes - principal + rendement / intérêts après réalisation.

 

Projet productif - Achat d'une propriété existante, résidentielle ou commerciale, qui inclut les locataires, son amélioration et sa vente dans une période prédéfinie. Répartition des recettes - le rendement courant / les intérêts sont divisés sur une base trimestrielle + distribution supplémentaire des bénéfices après réalisation.

 

Source : Fred

De nombreuses entités institutionnelles investissent dans le crédit immobilier non négociable, comme alternative au marché obligataire négociable. Au cours des 10 années entre 2008 et 2018, l'investissement des entités institutionnelles a augmenté d'environ 600 %.

Voies d'investissement dans les fonds immobiliers

Piste de la dette ou Piste de la dette - L'investisseur prête à la « société de personnes » une partie des fonds propres requis à un taux d'intérêt prédéterminé.

 

Le "partenariat" (emprunteur) fournit les fonds propres nécessaires au projet en échange d'un pourcentage du bénéfice.

 

Après le remboursement intégral du principal + les intérêts à l'investisseur, le solde des bénéfices sera également réparti entre les investisseurs.

 

Dans cette voie, le taux d'intérêt est limité et connu à l'avance.

 

Les investisseurs de la voie « dette » sont assurés d'avoir la priorité sur le capital dans le remboursement du capital + intérêts et sont donc considérés comme plus sûrs que la voie du capital.

 

Piste d'équité - L'investisseur est partenaire d'un "partenariat" dédié qui se met en place pour chaque projet et achète le bien ou le terrain.

 

Le "partenariat" fournit les fonds propres nécessaires au projet en échange d'un pourcentage du bénéfice.

 

Les bénéfices du projet sont répartis entre les investisseurs et le promoteur selon le plan d'affaires.

 

Dans cette voie, le rendement n'est pas nécessairement limité.

Risques versus couverture

Le risque, au final, en accordant un prêt, qu'il soit en obligations cotées en bourse ou en dette non négociable, est bien sûr que l'emprunteur se retrouve en état d'insolvabilité - "défaut". Les fonds recommandés au fil des ans présentent un taux de défaut minimal, et ils le font grâce à un processus de souscription rigoureux, qui examine l'expérience avérée du promoteur sollicitant le prêt, sa capacité financière, la qualité de la propriété, la valeur marchande et l'évaluation de la propriété, la demande de telles propriétés dans la région, plan d'affaires du projet Et bien d'autres paramètres.

Une autre condition nécessaire pour que les bons fonds obtiennent un prêt est l'investissement des fonds propres de l'entrepreneur dans le projet. L'une des causes importantes de la crise immobilière de 2008 est le financement bancaire pour l'achat d'actifs immobiliers sans fonds propres de l'emprunteur. Ainsi, une situation s'est créée où avec la chute des prix de l'immobilier, de nombreux emprunteurs ont préféré ne pas payer la dette et laisser la banque prendre le bien dont la valeur était presque égale ou inférieure au prêt qu'on leur demandait de rembourser. À l'inverse, lorsque l'entrepreneur investit son capital personnel dans la transaction, cela signifie qu'en cas de défaut, l'entrepreneur perdra non seulement l'actif grevé, mais également les fonds propres qu'il a investis, ce qui renforce l'intérêt de servir correctement la dette. .

Fournir des crédits aux entrepreneurs ayant une riche expérience dans le domaine et se concentrer sur des projets à faible risque, combinés à la souscription et à l'investissement stricts des fonds propres de l'entrepreneur, créent un portefeuille de crédit dans lequel le nombre de prêts qui relèvent de la définition par défaut est minime. Mais même dans le cas d'un prêt défectueux, il existe de solides filets de sécurité en faveur de l'argent des investisseurs.

"Les prêts dans les fonds de dette dans lesquels il investit Nadlan Invest Soutenu par des propriétés immobilières aux États-Unis, sans exception. Presque tout le monde est dans un premier privilège, ce qui donne au fonds de prêt un droit de premier refus en cas d'insolvabilité », explique Lior Lustig, PDG de l'entreprise. Aux États-Unis, le processus de réalisation d'un actif grevé d'une dette senior pour un prêt se fait plus facilement et dans un délai plus court qu'en Israël, de sorte qu'en cas d'insolvabilité, les fonds peuvent restituer l'argent de l'investissement par la réalisation et vente de l'actif. De plus, il y a toujours une distance entre la valeur du bien hypothéqué au profit du fonds de prêt et le montant du prêt accordé pour celui-ci. »

Le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien grevé est appelé LTV - Loan To Value. Dans les fonds de dette dans lesquels il investit Nadlan Invest Le taux LTV moyen est faible. Il y a donc un coussin de sécurité pour l'argent des investisseurs. « Pour illustrer les choses, Lustig donne un exemple numérique. Un entrepreneur demande un prêt pour une propriété d'une valeur de 1 million de dollars; Le fonds de prêt a approuvé un prêt LTV de 60 % pour lui comme suit :

Valeur de la propriété : 1 million de dollars

Montant du prêt : 600 XNUMX $

LTV : 60 %

Privilèges et sûretés : premier et plein privilèges de la propriété

Habituellement, une garantie personnelle de l'emprunteur est également requise.

L'exemple ci-dessus signifie que même en cas d'échec ou de complication du projet, d'évaluation incorrecte du prix de la propriété ou du plan d'affaires, de stagnation du marché immobilier, de baisse des prix de l'immobilier sur le marché, etc., seuls les dommages de plus de 40 % de la valeur de la propriété causera un problème de remboursement du prêt.

"Bien sûr, la probabilité qu'un tel scénario se produise est très faible. Lors de la grande crise de 2008, la baisse des prix de l'immobilier sur les marchés les plus vulnérables était d'environ 35 % », ajoute Lustig. "En effet, aujourd'hui, le taux de moins-values ​​dues aux défauts des fonds de dettes immobilières de ce type est généralement de 0%."

Règlements de dettes ("haircuts") en obligations d'entreprises sur le marché des capitaux

Un examen rapide des accords de dette, également appelés « décotes », dans les obligations de sociétés sur le marché des capitaux, vous pouvez voir des décotes à des taux significatifs à partir du volume de la dette. Entre autres, vous pouvez voir Africa Israel - 25%, Delek Real Estate - 60%, Habas - 80%, Tao - 90% et Ampel, qui compensent 95% (!) Du volume obligatoire. Le contrôleur de l'État y fait référence dans le rapport annuel de 2013 :La plupart des émissions, tant avant qu'après la crise, ont été réalisées sans collatéral et sans conditions contractuelles ni critères financiers (« covenants »).» (Souligné dans l'original). L'approche de l'auditeur sur cette question nous illustre les niveaux de risque et la rareté des garanties disponibles dans les obligations de sociétés sur le marché des capitaux.

Comme mentionné, il existe une piste solide dans le domaine de la levée de fonds pour les projets immobiliers : la piste de financement récemment lancée par les partenaires commerciaux de Nadlan Invest, Permet aux investisseurs d'investir dans de petites unités et donc même des investisseurs relativement petits peuvent participer à de gros investissements dans l'immobilier.

Investisseurs partenaires de Nadlan Invest Dans la voie du financement (les prêteurs) complètent la levée de capitaux requise pour le projet et sont donc considérés comme des créanciers en partenariat de ce projet spécifique. Un créancier est d'abord envers le propriétaire du capital au moment de la distribution des fonds, donc selon la cascade de paiements, le principal et les intérêts courus seront distribués aux investisseurs de la voie de financement, et alors seulement le solde sera distribué au investisseurs de la route des capitaux conformément à l'accord avec les investisseurs.

De plus, tous les investisseurs bénéficient de nombreuses garanties contractuelles qui existent dans les investissements et sont directement liées à l'investissement et au bien acheté dans le cadre du projet en cours de réalisation. Ainsi, par exemple, en cas de retard dans le projet, il existe un mécanisme qui modifie le ratio de répartition des bénéfices en faveur de la réduction du préjudice au rendement, et ce en faveur des investisseurs.

 

* L'investissement est destiné aux investisseurs éligibles (tels que définis dans la première annexe de la loi sur les valeurs mobilières) et est limité à un maximum de 35 filiales qui ne sont pas des investisseurs éligibles par an et à un maximum de 50 filiales qui ne sont pas des investisseurs éligibles au total.

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