Qu'est-ce que mon ego croit dans l'immobilier ? Cash-flow ou plus-value et pourquoi ?
# Entrepreneur de la semaine Alon Aboksis & Alon Avgi
# Message 2
Coucou les amis et encore bonne nuit du chaud New York (bouillante plus correcte ! Il faisait 32 degrés dans la ville aujourd'hui et une humidité d'enfer ! Bon d'être enfin dans la clim) Content de voir que le post d'introduction a suscité l'intérêt du groupe et J'aimerais commencer à donner de la valeur à partir de notre expérience personnelle.
Quelle est notre confiance en soi et notre stratégie d'investissement ? Et quels sont les critères selon lesquels nous entrons dans une transaction ? Je vais essayer de détailler les paramètres auxquels nous adhérons et vous donnerai des outils pratiques pour examiner votre prochain investissement.
Tout d'abord, dans la base d'études de marché, nous nous assurons que sur le marché que nous opérons, il existe des bases d'emploi solides, un grand nombre d'emplois, de grandes entreprises et des entreprises publiques qui sont un point d'ancrage sur le marché de l'emploi local où nous avons choisi d'investir.
En tant que stratégie de base, nous croyons fermement aux flux de trésorerie positifs et ciblons principalement les célibataires et les multifamiliaux dans les zones B + C avec des zones de criminalité relativement faibles pour la même zone parallèlement à une corrélation positive entre la hausse des prix de location et la valeur de la propriété.
Un marché avec des prix d'actifs stables et un RATIO RENT-TO-VALUE d'au moins 1% minimum Qu'est-ce que cela signifie ?
Si la propriété est achetée à 80,000 800 $, le loyer brut devrait être d'au moins XNUMX $ au seuil bas.
Et pourquoi? Parce que notre objectif est de rester avec une trésorerie positive après toutes les dépenses (taxes, assurances, régie, baux, un mois dans l'année le bien est vide, etc.)
Si vous descendez au micro et au niveau de la propriété alors après avoir examiné tout ce que j'ai écrit ci-dessus nous nous assurons que la propriété est en bon état physique et pas plus de 10K$ de rénovation cosmétique maximum ou 5K$ par porte en multi, bons vieux locataires qui paient en dessous du prix du marché et de la place pour rationaliser la gestion immobilière.
En tant que stratégie, nous nous concentrons sur les flux de trésorerie et moins sur la valeur, ce qui est en soi un excellent bonus et pourtant, pour nous, ce n'est qu'un bonus !
Oui également sur des marchés comme Houston qui, l'année dernière, a connu une augmentation insensée de la valeur de 16 %.
Au cœur de notre conviction, les actifs immobiliers ne sont qu'un outil pour nous permettre de vivre une vie stable et meilleure et de créer de la richesse pour que les générations futures soient stables et établies et avec aussi peu de risques qu'il y en a dans les nouvelles constructions, terrains, retournements, des améliorations complexes et des processus chronophages.
Un flux de trésorerie solide et positif nous permet de voir un revenu régulier sur une base mensuelle qui ne cesse de croître si nous persévérons et faisons les choses intelligemment et professionnellement à long terme.
Il est important de noter que je ne dis pas que les autres approches sont incorrectes et je connais pas mal de flippers dans certains pays qui font des corps et aussi pas mal d'amis qui construisent des quartiers entiers à partir de 0 et pourtant c'est moins adapté pour nous risquer haineux.
Bien sûr le but ultime après l'amélioration est de se refinancer en fonction de la nouvelle valeur de notre bien qui nous permettra de dépenser l'essentiel de notre investissement et celui de nos partenaires et de passer à la prochaine transaction avec le même capital (America's Magic BRRRR) .
(Ce qui m'amènera à écrire en détail dans le prochain article si le modèle BRRRR est actuellement mort en raison des hausses de taux d'intérêt et des options de refinancement plus difficiles)
Et de manière un peu plus ordonnée pour qu'il vous soit plus facile d'entrer dans nos têtes lors de la saisie d'un investissement :
- Étude de marché de base sur les lieux d'emploi, le temps moyen d'un actif en rayon, les ancrages commerciaux, etc.
-Prix d'achat d'un seul au moins 50K-200K $
- Rénovation facile 10K$ maximum pour simple et 5K$ pour porte en multi
-Marchés à partir de mai 2022 : St. Louis, Houston, Detroit, Long Island et Cleveland.
Quartiers avec une augmentation d'au moins 15% des prix de location au cours des 5 dernières années.
-Corrélation positive entre la hausse des loyers et la hausse des valeurs immobilières
Capacité à ajouter de la valeur aux actifs négligés, aux actifs mal gérés et aux actifs relativement obsolètes.
Dans le dernier article, nous partagerons également nos excels construits par les analystes de l'entreprise pour tous ceux qui le souhaitent et nous vous aiderons à calculer tous les paramètres possibles que j'ai mentionnés et des dizaines d'autres paramètres de manière pratique et simple pour une prise de décision efficace.
Dans le prochain article, nous développerons le sujet le plus brûlant aujourd'hui "Le modèle BRRRR est-il mort à la suite d'une augmentation significative des options de financement à partir de mai 2022 ?"
Bonne nuit / Bonjour aux amis en Israël.
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