Comment augmenter vos revenus passifs avec la méthode BRRRR
La méthode BRRRR
Imaginez-vous assister à un événement de réseautage sur l'investissement immobilier et vous entendez quelqu'un dire « BRRRRR ». Il y a de fortes chances que votre collègue ne réagisse pas à la température ambiante, mais discute d'une stratégie d'investissement populaire connue sous le nom de méthode BRRRR. Quiconque se demande comment se constituer un patrimoine immobilier devrait considérer ce cadre unique qui représente un hybride entre revenu actif et passif.
Signification BRRRR
La méthode BRRRR signifie « Acheter, rénover, louer, refinancer, restituer », En anglais: "Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter"
Et décrit une stratégie et un cadre utilisés par les investisseurs intéressés à générer un revenu passif au fil du temps. Ces acronymes représentent des étapes qui doivent être appliquées dans l'ordre exact dans lequel elles apparaissent. Tout d'abord, un investisseur acquiert un bien immobilier et il continue à le réhabiliter. La propriété renouvelée est ensuite louée à des locataires pour une période prolongée, au cours de laquelle les revenus locatifs peuvent permettre au propriétaire de payer l'hypothèque, de réaliser des bénéfices et de constituer des capitaux propres au fil du temps. Une fois qu'un montant substantiel de fonds propres a été constitué dans la propriété, l'investisseur peut acheter une deuxième propriété en refinançant la première, et ainsi de suite.
Matt Woodley de Mover Focus déclare que la méthode BRRRR est une stratégie d'investissement immobilier qui aide les investisseurs à identifier, rechercher et acheter des propriétés à prix réduit. La méthode BRRRR comporte trois étapes : le brainstorming, la recherche et la revente. En réfléchissant aux actifs d'investissement potentiels, les investisseurs peuvent comprendre le marché et trouver des actifs sous-évalués. Après recherche, les investisseurs peuvent déterminer si la propriété vaut la peine d'être achetée ou non et effectuer les réparations ou améliorations nécessaires. Enfin, après achat et rénovation, le bien peut être revendu avec profit. »
Cliquez pour augmenter vos revenus passifs en utilisant la méthode BRRRR
acheter
La première lettre de la méthode BRRRR est « B », qui signifie Acheter. Lors de la recherche de listes, gardez à l'esprit que cette étape sert de point critique et détermine le résultat de l'investissement. Il y a une jonction compliquée entre s'assurer qu'une propriété représente une transaction d'investissement appropriée et promettre de bonnes performances en tant que propriété locative.
Cela nécessitera une analyse approfondie des transactions, qui comprend le calcul du coût des rénovations, l'estimation des dépenses de location mensuelles et la confirmation que les revenus locatifs reçus fourniront une marge bénéficiaire satisfaisante. Assurer la bonne performance d'un bien locatif peut inclure la recherche des meilleurs marchés locatifs et la garantie que le prix d'achat offre une zone tampon suffisante pour permettre les coûts de rénovation. De nombreux investisseurs s'appuient sur la règle des 70%, qui estime le coût des réparations et de l'après-réparation, ce qui permet de déterminer une offre maximale pour un actif. Grâce à cette règle, ils peuvent mieux s'assurer que le profit reste après la rénovation de la propriété.
Rénovation
Au niveau le plus élémentaire, les propriétaires d'appartements doivent identifier comment transformer leurs propriétés locatives en logements et fonctionnels. Une fois ces exigences remplies, des mises à jour ou des rénovations peuvent être envisagées qui ajoutent de la valeur à la propriété (justifiant ainsi une augmentation des taux de location). D'un autre côté, les investisseurs doivent se méfier des améliorations excessives qui coûteront plus cher que ce qui peut être généré par les revenus locatifs.
La phase de rénovation de la stratégie BRRRR, qui représente le premier « R » sur quatre, nécessite une analyse coûts-avantages approfondie à chaque étape. Il est conseillé aux investisseurs de n'opter que pour des projets de rénovation domiciliaire qui offriront un retour sur investissement élevé. Voici quelques projets de réhabilitation à haut retour sur investissement à garder à l'esprit :
Réparations de toit : Il est courant que les évaluateurs remboursent l'argent que vous avez dépensé pour la valeur de la propriété lors de l'ajout d'un nouveau toit.
Cuisine mise à jour : Les cuisines sont souvent peu attrayantes, mais de nombreuses fonctionnalités peuvent toujours être utilisables. De plus, les maisons avec des cuisines d'échantillons ne sont pas éligibles au financement, qui achète souvent de l'argent. La restauration à domicile s'est avérée avoir un retour sur investissement élevé.
Réparation des murs de gypse : Les dommages aux murs de gypse rendent également une maison sans admissibilité au financement. Bien que cela puisse être un drapeau rouge pour la plupart des acheteurs d'appartements, cela peut être une opportunité pour les restaurateurs car les cloisons sèches sont en fait très bon marché à réparer.
Jardinage : Des projets de jardinage simples, comme l'enlèvement de la végétation envahissante, peuvent être réalisés à peu de frais pour vous. Ce type d'aménagement paysager ne nécessite pas non plus un professionnel pour le réaliser, ce qui en fait un projet de rénovation bon marché.
Mise à jour de la salle de bain : Les salles de bain ne sont généralement pas très grandes et leurs coûts de matériel et de main-d'œuvre sont bon marché. La mise à jour des salles de bains permettra à votre maison de rivaliser avec des maisons de meilleure qualité dans la région pour un petit coût pour vous.
Chambres supplémentaires : Les maisons avec une quantité exceptionnelle de mètres carrés mais qui manquent de chambres offrent aux rénovateurs la possibilité d'augmenter la valeur à peu de frais pour eux. L'augmentation de la chambre à coucher de la maison à 3 ou 4 lui permettra d'être plus compétitive avec les propriétés de niveau supérieur dans la région.
Louer
Une fois la phase de rénovation immobilière terminée, l'investisseur peut réaliser la phase locative du processus. Cela peut inclure le filtrage et la sélection des locataires, la gestion d'un cycle et la réponse aux demandes de maintenance et de réparation. Après un certain laps de temps, un investisseur comprendra généralement si sa pratique en matière de diligence raisonnable a été satisfaisante. Les choses qui peuvent mal tourner incluent les vacances, les mauvais locataires ou les dépenses de location qui dépassent les revenus générés. Tous ces résultats possibles peuvent rapidement entraîner une propriété sous-marine, augmentant le risque de saisie. Il ne s'agit pas d'effrayer les investisseurs de devenir propriétaires ou de mettre en œuvre la stratégie BRRRR, mais uniquement de souligner l'importance de gérer correctement les chiffres avant de prendre une décision d'investissement.
Financement
Une fois que votre propriété a été rénovée et louée efficacement, vous pouvez commencer à planifier un plan sur la façon de la recycler. Certaines banques offriront un refinancement en espèces, tandis que d'autres n'offriront que le remboursement de la dette existante ; Vous voudrez choisir la première de ces deux options. Vous voudrez également faire attention à la «période de maturation» requise, qui indique combien de temps vous devez détenir la propriété avant que le prêteur n'envisage un refinancement en fonction de la valeur de la propriété. Bien que vous puissiez rencontrer certaines banques qui ne sont pas disposées à refinancer des propriétés locatives unifamiliales, les investisseurs peuvent généralement se connecter à leurs réseaux pour trouver un prêteur qui répond à leurs besoins de refinancement.
revenir
Enfin, l'investisseur peut utiliser le refinancement de son premier bien loué pour financer l'achat et la rénovation du second. Le refinancement en espèces offre des avantages supplémentaires, tels que des taux d'intérêt souvent avantageux par rapport à d'autres sources de capital, des avantages fiscaux et un contrôle sur votre échéancier financier. Face à la courbe d'apprentissage, un investisseur confiant rencontrera des difficultés et des erreurs dès son premier cycle BRRRR. Cependant, ils peuvent appliquer leur expérience et la nouvelle sagesse acquise lorsqu'il s'agit de leur deuxième, troisième ou quatrième propriété, et ainsi de suite.
Exemple de la méthode BRRRR
Un exemple d'aperçu de la stratégie immobilière BRRRR peut aider à illustrer comment effectuer chaque étape.
Supposons que Johnny habite à Austin, au Texas, et souhaite acheter une maison pour profiter du marché locatif qui s'y développe. Il trouve une propriété de 200,000 40,000 $ et gère les chiffres de la transaction. Johnny peut verser un acompte de 160,000 10,000 $ et contracter un emprunt pour les XNUMX XNUMX $ restants. Après avoir fait le tour de la maison avec un entrepreneur, Johnny décide de dépenser XNUMX XNUMX $ pour rénover la propriété. Pour l'instant, nous avons les chiffres suivants :
Prix de vente : 200,000 XNUMX $
Acompte : 40,000 XNUMX $
Montant du prêt : 160,000 XNUMX $
Frais de rénovation : 10,000 XNUMX $
Une fois les rénovations terminées, la propriété est évaluée à 250,000 2,500 $ et Johnny peut la louer pour 75 187,500 $. Environ un an plus tard, Johnny refinance et contracte un prêt de 160,000 % de la valeur estimée : 27,500 XNUMX $. Il utilise ensuite ce montant pour rembourser le prêt initial de XNUMX XNUMX $, lui laissant XNUMX XNUMX $ (plus les revenus locatifs mensuels actuels) pour acheter et réhabiliter une autre propriété. Plus Johnny suit ce processus, plus il peut accumuler d'actifs d'investissement au fil du temps. Bien que cet exemple utilise des nombres simplifiés, il devrait aider à illustrer le processus BRRRR en action.
Comment financer les actifs BRRRR
L'un des obstacles les plus difficiles pour les investisseurs novices est de trouver comment financer les actifs BRRRR. Habituellement, vous devrez financer la propriété plus d'une fois. Premièrement, lors de l'achat de la propriété, et deuxièmement pour toute réparation ou amélioration. La plupart des investisseurs novices n'ont pas les fonds nécessaires pour financer la propriété sans prêt. Si vous achetez une propriété pour la première fois, Voici quelques options :
Prêts bancaires conventionnels: comme acompte, vous aurez besoin d'environ 20% à 25%. Cependant, le taux d'intérêt doit être similaire à celui d'un prêt propriétaire. Il est important de noter que si la propriété est en assez mauvais état, la banque peut ne pas vous proposer de prêt pour l'acheter.
Prêts bancaires locaux : les banques locales offrent une flexibilité plus importante lors des prêts pour les propriétés locatives. Bien qu'ils exigeront probablement le même acompte que les prêts bancaires conventionnels, ils peuvent également ignorer les dépenses de réparation. Ils offrent également une flexibilité en ce qui concerne les restrictions hypothécaires et les problèmes de ratio dette / revenu.
Prêteurs privés : L'argent privé est acheté par des personnes que vous connaissez personnellement, qu'il s'agisse de membres de votre famille, d'amis, de partenaires commerciaux ou d'autres investisseurs. Dans ce cas, les taux peuvent varier en fonction de votre propriété et de votre relation avec le prêteur. Il est courant que les prêteurs privés financent également les réparations dont la propriété a besoin.
Prêteurs avec de l'argent dur : Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts aux propriétaires et aux investisseurs locatifs. Le coût et les taux des prêteurs d'argent dur dépassent généralement les prêts bancaires. Cependant, ils sont susceptibles de couvrir les réparations et les améliorations.
Refinancement de l'actif BRRR
Il existe deux façons principales de recycler votre actif BRRR. L'une des options disponibles est le financement conventionnel. Cette option est la plus populaire et offre les taux d'intérêt les plus bas disponibles. Une autre option de refinancement peut être trouvée dans le financement commercial, bien qu'il soit assorti de taux d'intérêt plus élevés.
Avantages BRRRR
Toute stratégie d'investissement assurera certains avantages tout en supportant un certain niveau de risque, et la méthode BRRRR n'est pas exceptionnelle. Avant de poursuivre toute stratégie, assurez-vous d'examiner les avantages et les inconvénients et de déterminer par vous-même si BRRRR est la bonne stratégie pour vous ou non :
Potentiel de retour : L'un des principaux avantages est la possibilité d'un retour sur investissement élevé. Lorsque cela est bien fait, les investisseurs peuvent acheter une propriété en difficulté avec un investissement en espèces relativement faible, la réparer et la louer pour un flux de trésorerie important.
Constitution de fonds propres : L'avis doit également porter sur le montant des fonds propres constitués dans la phase de réhabilitation. Lorsqu'ils adoptent une stratégie de revenu passif, de nombreux investisseurs ne génèrent des flux de trésorerie qu'à partir d'un actif qui vaut le prix auquel il sera acheté.
Locataires de haut niveau : Si une propriété a été correctement rénovée pour répondre aux normes de consommation d'un marché spécifique, elle est susceptible d'attirer d'excellents locataires. Les locataires qui sont prêts à payer un dollar élevé pour leur bien locatif en échange de certains biens et services sont plus susceptibles de mieux prendre soin de la propriété et de réduire leurs dépenses. De meilleurs locataires se traduisent souvent directement par une amélioration des flux de trésorerie.
Avantages d'échelle : Une fois que vous avez atteint votre étape BRRRR, vous pouvez obtenir ce que l'on appelle des avantages d'échelle, où posséder et exploiter plusieurs propriétés à louer en même temps peut vous aider à réduire vos coûts globaux en réduisant votre coût moyen par propriété et en répartissant vos risques.
BRRRR Inconvénients
La liste suivante aide à faire la lumière sur les risques potentiels associés à la stratégie BRRRR. Cependant, il faut noter que ces points ne sont pas forcément des inconvénients. Au lieu de cela, ils avertissent les investisseurs de ce qui pourrait arriver s'ils ne font pas attention et ne s'opposent pas à leur diligence raisonnable :
Prêts coûteux : Lorsqu'ils choisissent d'utiliser un prêt à court terme ou de l'argent dur pour financer un achat immobilier, les investisseurs peuvent se retrouver surendettés, en particulier pendant la phase de rénovation. Selon Brian, investisseur immobilier et fondateur de SparkRental.com, "trop de nouveaux investisseurs sous-estiment les dépenses telles que les réparations, l'entretien, le taux de vacance et autres dépenses irrégulières mais inévitables qui ne vous font pas mal chaque mois". Les investisseurs doivent s'assurer qu'ils savent comment ils paieront les versements hypothécaires alors que la propriété ne génère aucun revenu.
Rénovation : Entreprendre un projet de rénovation majeur peut s'avérer coûteux, avec de nombreux maux de tête en cours de route. Rénover, c'est gérer les échéanciers du projet, gérer les entrepreneurs et les sous-traitants et faire face aux problèmes imprévus. Assurez-vous d'avoir les bonnes ressources et plans d'urgence avant de vous attaquer à un projet.
Période d'attente : BRRRR est une stratégie liée à un horizon temporel plus long, qui comprend au moins deux périodes d'attente. Le premier est dans la phase de rénovation, où l'investisseur doit améliorer une propriété avant de pouvoir placer des locataires et commencer à gagner un revenu. La deuxième période d'attente est l'assaisonnement, un terme qui décrit la période qu'un investisseur doit attendre avant que le prêteur n'autorise le financement en espèces.
Risque d'évaluation : les investisseurs refinancent généralement un actif en fonction de l'évaluation de l'actif, plutôt que du montant d'argent qu'ils y ont versé. Il y a toujours un risque que le bien ne soit pas évalué au montant prévu. Cela devrait servir d'avertissement qu'il est essentiel d'activer les numéros correctement à l'avance.
Qui devrait utiliser la méthode BRRRR
La méthode BRRRR est parfaite pour les investisseurs qui cherchent à construire un portefeuille de revenu passif du début à la fin. Le processus est plus exigeant que l'achat d'un logement locatif, même s'il peut être très gratifiant. Les investisseurs qui sont à l'aise avec un certain niveau de risque, qui disposent d'un capital disponible pour une mise de fonds initiale et qui sont prêts à retrousser leurs manches pour une étude de marché approfondie seront bien adaptés à cette stratégie immobilière.
Qui ne devrait pas utiliser la méthode BRRRR
L'un des principaux facteurs déterminants pour décider si la méthode BRRR serait appropriée est de savoir si vous êtes prêt à entreprendre un projet de rénovation ou non. Il s'agit sans doute de l'étape la plus intensive requise dans la méthode BRRRR ; Et ceux qui n'ont pas le temps ou le dévouement requis pour voir la rénovation ne trouveront pas le succès. Pour ceux qui ont peur à l'idée de gérer une rénovation mais qui souhaitent tout de même mettre en œuvre la stratégie BRRRR, je recommande de constituer une équipe immobilière solide. Il peut s'agir d'un partenaire commercial qui est prêt à être plus actif si vous fournissez le capital. Alternativement, il pourrait s'agir de trouver un entrepreneur fiable qui peut gérer l'essentiel du processus de rénovation.
Combien pouvez-vous gagner en utilisant la méthode BRRRR ?
Les investisseurs peuvent obtenir un rendement significatif en utilisant la méthode BRRRR, s'ils sont en mesure d'assurer le bon prix d'achat pour chaque propriété. Les investisseurs doivent également porter une attention particulière au marché, car cela déterminera leur capacité à trouver des locataires réguliers et à générer des revenus locatifs. Essentiellement, le montant d'argent que vous pouvez gagner avec la méthode BRRRR se résume à combien vous pouvez trouver d'excellents prospects à toutes les étapes du processus. Comme vous pouvez l'imaginer, les résultats peuvent varier en fonction d'un certain nombre de facteurs dans les méthodes de financement. Assurez-vous toujours de vérifier votre diligence raisonnable et de développer un système fiable pour analyser les investissements potentiels.
Alternatives à la méthode BRRRR
Si vous décidez que la méthode BRRRR n'est pas la bonne stratégie d'investissement immobilier pour vous, il existe d'autres stratégies que vous pouvez utiliser. Une option consiste à acheter une propriété et à la louer, tout en facturant le loyer mensuel payé sur la propriété. Une autre option consiste à financer massivement l'immobilier. Il s'agit d'un processus d'utilisation du financement d'une grande variété d'investisseurs qui mettent leur argent en commun pour acheter un bien immobilier, ce qui permet des investissements réalisés avec moins d'argent et de travail.
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Imaginez-vous assister à un événement de réseautage sur l'investissement immobilier et vous entendez quelqu'un dire « BRRRRR ». Il y a de fortes chances que votre collègue ne réagisse pas à la température ambiante, mais discute d'une stratégie d'investissement populaire connue sous le nom de méthode BRRRR. Quiconque se demande comment se constituer un patrimoine immobilier devrait considérer ce cadre unique qui représente un hybride entre revenu actif et passif.
Signification BRRRR
La méthode BRRRR signifie « Acheter, rénover, louer, refinancer, restituer », En anglais: "Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter"
Et décrit une stratégie et un cadre utilisés par les investisseurs intéressés à générer un revenu passif au fil du temps. Ces acronymes représentent des étapes qui doivent être appliquées dans l'ordre exact dans lequel elles apparaissent. Tout d'abord, un investisseur acquiert un bien immobilier et il continue à le réhabiliter. La propriété renouvelée est ensuite louée à des locataires pour une période prolongée, au cours de laquelle les revenus locatifs peuvent permettre au propriétaire de payer l'hypothèque, de réaliser des bénéfices et de constituer des capitaux propres au fil du temps. Une fois qu'un montant substantiel de fonds propres a été constitué dans la propriété, l'investisseur peut acheter une deuxième propriété en refinançant la première, et ainsi de suite.
Matt Woodley de Mover Focus déclare que la méthode BRRRR est une stratégie d'investissement immobilier qui aide les investisseurs à identifier, rechercher et acheter des propriétés à prix réduit. La méthode BRRRR comporte trois étapes : le brainstorming, la recherche et la revente. En réfléchissant aux actifs d'investissement potentiels, les investisseurs peuvent comprendre le marché et trouver des actifs sous-évalués. Après recherche, les investisseurs peuvent déterminer si la propriété vaut la peine d'être achetée ou non et effectuer les réparations ou améliorations nécessaires. Enfin, après achat et rénovation, le bien peut être revendu avec profit. »
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acheter
La première lettre de la méthode BRRRR est « B », qui signifie Acheter. Lors de la recherche de listes, gardez à l'esprit que cette étape sert de point critique et détermine le résultat de l'investissement. Il y a une jonction compliquée entre s'assurer qu'une propriété représente une transaction d'investissement appropriée et promettre de bonnes performances en tant que propriété locative.
Cela nécessitera une analyse approfondie des transactions, qui comprend le calcul du coût des rénovations, l'estimation des dépenses de location mensuelles et la confirmation que les revenus locatifs reçus fourniront une marge bénéficiaire satisfaisante. Assurer la bonne performance d'un bien locatif peut inclure la recherche des meilleurs marchés locatifs et la garantie que le prix d'achat offre une zone tampon suffisante pour permettre les coûts de rénovation. De nombreux investisseurs s'appuient sur la règle des 70%, qui estime le coût des réparations et de l'après-réparation, ce qui permet de déterminer une offre maximale pour un actif. Grâce à cette règle, ils peuvent mieux s'assurer que le profit reste après la rénovation de la propriété.
Rénovation
Au niveau le plus élémentaire, les propriétaires d'appartements doivent identifier comment transformer leurs propriétés locatives en logements et fonctionnels. Une fois ces exigences remplies, des mises à jour ou des rénovations peuvent être envisagées qui ajoutent de la valeur à la propriété (justifiant ainsi une augmentation des taux de location). D'un autre côté, les investisseurs doivent se méfier des améliorations excessives qui coûteront plus cher que ce qui peut être généré par les revenus locatifs.
La phase de rénovation de la stratégie BRRRR, qui représente le premier « R » sur quatre, nécessite une analyse coûts-avantages approfondie à chaque étape. Il est conseillé aux investisseurs de n'opter que pour des projets de rénovation domiciliaire qui offriront un retour sur investissement élevé. Voici quelques projets de réhabilitation à haut retour sur investissement à garder à l'esprit :
Réparations de toit : Il est courant que les évaluateurs remboursent l'argent que vous avez dépensé pour la valeur de la propriété lors de l'ajout d'un nouveau toit.
Cuisine mise à jour : Les cuisines sont souvent peu attrayantes, mais de nombreuses fonctionnalités peuvent toujours être utilisables. De plus, les maisons avec des cuisines d'échantillons ne sont pas éligibles au financement, qui achète souvent de l'argent. La restauration à domicile s'est avérée avoir un retour sur investissement élevé.
Réparation des murs de gypse : Les dommages aux murs de gypse rendent également une maison sans admissibilité au financement. Bien que cela puisse être un drapeau rouge pour la plupart des acheteurs d'appartements, cela peut être une opportunité pour les restaurateurs car les cloisons sèches sont en fait très bon marché à réparer.
Jardinage : Des projets de jardinage simples, comme l'enlèvement de la végétation envahissante, peuvent être réalisés à peu de frais pour vous. Ce type d'aménagement paysager ne nécessite pas non plus un professionnel pour le réaliser, ce qui en fait un projet de rénovation bon marché.
Mise à jour de la salle de bain : Les salles de bain ne sont généralement pas très grandes et leurs coûts de matériel et de main-d'œuvre sont bon marché. La mise à jour des salles de bains permettra à votre maison de rivaliser avec des maisons de meilleure qualité dans la région pour un petit coût pour vous.
Chambres supplémentaires : Les maisons avec une quantité exceptionnelle de mètres carrés mais qui manquent de chambres offrent aux rénovateurs la possibilité d'augmenter la valeur à peu de frais pour eux. L'augmentation de la chambre à coucher de la maison à 3 ou 4 lui permettra d'être plus compétitive avec les propriétés de niveau supérieur dans la région.
Louer
Une fois la phase de rénovation immobilière terminée, l'investisseur peut réaliser la phase locative du processus. Cela peut inclure le filtrage et la sélection des locataires, la gestion d'un cycle et la réponse aux demandes de maintenance et de réparation. Après un certain laps de temps, un investisseur comprendra généralement si sa pratique en matière de diligence raisonnable a été satisfaisante. Les choses qui peuvent mal tourner incluent les vacances, les mauvais locataires ou les dépenses de location qui dépassent les revenus générés. Tous ces résultats possibles peuvent rapidement entraîner une propriété sous-marine, augmentant le risque de saisie. Il ne s'agit pas d'effrayer les investisseurs de devenir propriétaires ou de mettre en œuvre la stratégie BRRRR, mais uniquement de souligner l'importance de gérer correctement les chiffres avant de prendre une décision d'investissement.
Financement
Une fois que votre propriété a été rénovée et louée efficacement, vous pouvez commencer à planifier un plan sur la façon de la recycler. Certaines banques offriront un refinancement en espèces, tandis que d'autres n'offriront que le remboursement de la dette existante ; Vous voudrez choisir la première de ces deux options. Vous voudrez également faire attention à la «période de maturation» requise, qui indique combien de temps vous devez détenir la propriété avant que le prêteur n'envisage un refinancement en fonction de la valeur de la propriété. Bien que vous puissiez rencontrer certaines banques qui ne sont pas disposées à refinancer des propriétés locatives unifamiliales, les investisseurs peuvent généralement se connecter à leurs réseaux pour trouver un prêteur qui répond à leurs besoins de refinancement.
revenir
Enfin, l'investisseur peut utiliser le refinancement de son premier bien loué pour financer l'achat et la rénovation du second. Le refinancement en espèces offre des avantages supplémentaires, tels que des taux d'intérêt souvent avantageux par rapport à d'autres sources de capital, des avantages fiscaux et un contrôle sur votre échéancier financier. Face à la courbe d'apprentissage, un investisseur confiant rencontrera des difficultés et des erreurs dès son premier cycle BRRRR. Cependant, ils peuvent appliquer leur expérience et la nouvelle sagesse acquise lorsqu'il s'agit de leur deuxième, troisième ou quatrième propriété, et ainsi de suite.
Exemple de la méthode BRRRR
Un exemple d'aperçu de la stratégie immobilière BRRRR peut aider à illustrer comment effectuer chaque étape.
Supposons que Johnny habite à Austin, au Texas, et souhaite acheter une maison pour profiter du marché locatif qui s'y développe. Il trouve une propriété de 200,000 40,000 $ et gère les chiffres de la transaction. Johnny peut verser un acompte de 160,000 10,000 $ et contracter un emprunt pour les XNUMX XNUMX $ restants. Après avoir fait le tour de la maison avec un entrepreneur, Johnny décide de dépenser XNUMX XNUMX $ pour rénover la propriété. Pour l'instant, nous avons les chiffres suivants :
Prix de vente : 200,000 XNUMX $
Acompte : 40,000 XNUMX $
Montant du prêt : 160,000 XNUMX $
Frais de rénovation : 10,000 XNUMX $
Une fois les rénovations terminées, la propriété est évaluée à 250,000 2,500 $ et Johnny peut la louer pour 75 187,500 $. Environ un an plus tard, Johnny refinance et contracte un prêt de 160,000 % de la valeur estimée : 27,500 XNUMX $. Il utilise ensuite ce montant pour rembourser le prêt initial de XNUMX XNUMX $, lui laissant XNUMX XNUMX $ (plus les revenus locatifs mensuels actuels) pour acheter et réhabiliter une autre propriété. Plus Johnny suit ce processus, plus il peut accumuler d'actifs d'investissement au fil du temps. Bien que cet exemple utilise des nombres simplifiés, il devrait aider à illustrer le processus BRRRR en action.
Comment financer les actifs BRRRR
L'un des obstacles les plus difficiles pour les investisseurs novices est de trouver comment financer les actifs BRRRR. Habituellement, vous devrez financer la propriété plus d'une fois. Premièrement, lors de l'achat de la propriété, et deuxièmement pour toute réparation ou amélioration. La plupart des investisseurs novices n'ont pas les fonds nécessaires pour financer la propriété sans prêt. Si vous achetez une propriété pour la première fois, Voici quelques options :
Prêts bancaires conventionnels: comme acompte, vous aurez besoin d'environ 20% à 25%. Cependant, le taux d'intérêt doit être similaire à celui d'un prêt propriétaire. Il est important de noter que si la propriété est en assez mauvais état, la banque peut ne pas vous proposer de prêt pour l'acheter.
Prêts bancaires locaux : les banques locales offrent une flexibilité plus importante lors des prêts pour les propriétés locatives. Bien qu'ils exigeront probablement le même acompte que les prêts bancaires conventionnels, ils peuvent également ignorer les dépenses de réparation. Ils offrent également une flexibilité en ce qui concerne les restrictions hypothécaires et les problèmes de ratio dette / revenu.
Prêteurs privés : L'argent privé est acheté par des personnes que vous connaissez personnellement, qu'il s'agisse de membres de votre famille, d'amis, de partenaires commerciaux ou d'autres investisseurs. Dans ce cas, les taux peuvent varier en fonction de votre propriété et de votre relation avec le prêteur. Il est courant que les prêteurs privés financent également les réparations dont la propriété a besoin.
Prêteurs avec de l'argent dur : Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts aux propriétaires et aux investisseurs locatifs. Le coût et les taux des prêteurs d'argent dur dépassent généralement les prêts bancaires. Cependant, ils sont susceptibles de couvrir les réparations et les améliorations.
Refinancement de l'actif BRRR
Il existe deux façons principales de recycler votre actif BRRR. L'une des options disponibles est le financement conventionnel. Cette option est la plus populaire et offre les taux d'intérêt les plus bas disponibles. Une autre option de refinancement peut être trouvée dans le financement commercial, bien qu'il soit assorti de taux d'intérêt plus élevés.
Avantages BRRRR
Toute stratégie d'investissement assurera certains avantages tout en supportant un certain niveau de risque, et la méthode BRRRR n'est pas exceptionnelle. Avant de poursuivre toute stratégie, assurez-vous d'examiner les avantages et les inconvénients et de déterminer par vous-même si BRRRR est la bonne stratégie pour vous ou non :
Potentiel de retour : L'un des principaux avantages est la possibilité d'un retour sur investissement élevé. Lorsque cela est bien fait, les investisseurs peuvent acheter une propriété en difficulté avec un investissement en espèces relativement faible, la réparer et la louer pour un flux de trésorerie important.
Constitution de fonds propres : L'avis doit également porter sur le montant des fonds propres constitués dans la phase de réhabilitation. Lorsqu'ils adoptent une stratégie de revenu passif, de nombreux investisseurs ne génèrent des flux de trésorerie qu'à partir d'un actif qui vaut le prix auquel il sera acheté.
Locataires de haut niveau : Si une propriété a été correctement rénovée pour répondre aux normes de consommation d'un marché spécifique, elle est susceptible d'attirer d'excellents locataires. Les locataires qui sont prêts à payer un dollar élevé pour leur bien locatif en échange de certains biens et services sont plus susceptibles de mieux prendre soin de la propriété et de réduire leurs dépenses. De meilleurs locataires se traduisent souvent directement par une amélioration des flux de trésorerie.
Avantages d'échelle : Une fois que vous avez atteint votre étape BRRRR, vous pouvez obtenir ce que l'on appelle des avantages d'échelle, où posséder et exploiter plusieurs propriétés à louer en même temps peut vous aider à réduire vos coûts globaux en réduisant votre coût moyen par propriété et en répartissant vos risques.
BRRRR Inconvénients
La liste suivante aide à faire la lumière sur les risques potentiels associés à la stratégie BRRRR. Cependant, il faut noter que ces points ne sont pas forcément des inconvénients. Au lieu de cela, ils avertissent les investisseurs de ce qui pourrait arriver s'ils ne font pas attention et ne s'opposent pas à leur diligence raisonnable :
Prêts coûteux : Lorsqu'ils choisissent d'utiliser un prêt à court terme ou de l'argent dur pour financer un achat immobilier, les investisseurs peuvent se retrouver surendettés, en particulier pendant la phase de rénovation. Selon Brian, investisseur immobilier et fondateur de SparkRental.com, "trop de nouveaux investisseurs sous-estiment les dépenses telles que les réparations, l'entretien, le taux de vacance et autres dépenses irrégulières mais inévitables qui ne vous font pas mal chaque mois". Les investisseurs doivent s'assurer qu'ils savent comment ils paieront les versements hypothécaires alors que la propriété ne génère aucun revenu.
Rénovation : Entreprendre un projet de rénovation majeur peut s'avérer coûteux, avec de nombreux maux de tête en cours de route. Rénover, c'est gérer les échéanciers du projet, gérer les entrepreneurs et les sous-traitants et faire face aux problèmes imprévus. Assurez-vous d'avoir les bonnes ressources et plans d'urgence avant de vous attaquer à un projet.
Période d'attente : BRRRR est une stratégie liée à un horizon temporel plus long, qui comprend au moins deux périodes d'attente. Le premier est dans la phase de rénovation, où l'investisseur doit améliorer une propriété avant de pouvoir placer des locataires et commencer à gagner un revenu. La deuxième période d'attente est l'assaisonnement, un terme qui décrit la période qu'un investisseur doit attendre avant que le prêteur n'autorise le financement en espèces.
Risque d'évaluation : les investisseurs refinancent généralement un actif en fonction de l'évaluation de l'actif, plutôt que du montant d'argent qu'ils y ont versé. Il y a toujours un risque que le bien ne soit pas évalué au montant prévu. Cela devrait servir d'avertissement qu'il est essentiel d'activer les numéros correctement à l'avance.
Qui devrait utiliser la méthode BRRRR
La méthode BRRRR est parfaite pour les investisseurs qui cherchent à construire un portefeuille de revenu passif du début à la fin. Le processus est plus exigeant que l'achat d'un logement locatif, même s'il peut être très gratifiant. Les investisseurs qui sont à l'aise avec un certain niveau de risque, qui disposent d'un capital disponible pour une mise de fonds initiale et qui sont prêts à retrousser leurs manches pour une étude de marché approfondie seront bien adaptés à cette stratégie immobilière.
Qui ne devrait pas utiliser la méthode BRRRR
L'un des principaux facteurs déterminants pour décider si la méthode BRRR serait appropriée est de savoir si vous êtes prêt à entreprendre un projet de rénovation ou non. Il s'agit sans doute de l'étape la plus intensive requise dans la méthode BRRRR ; Et ceux qui n'ont pas le temps ou le dévouement requis pour voir la rénovation ne trouveront pas le succès. Pour ceux qui ont peur à l'idée de gérer une rénovation mais qui souhaitent tout de même mettre en œuvre la stratégie BRRRR, je recommande de constituer une équipe immobilière solide. Il peut s'agir d'un partenaire commercial qui est prêt à être plus actif si vous fournissez le capital. Alternativement, il pourrait s'agir de trouver un entrepreneur fiable qui peut gérer l'essentiel du processus de rénovation.
Combien pouvez-vous gagner en utilisant la méthode BRRRR ?
Les investisseurs peuvent obtenir un rendement significatif en utilisant la méthode BRRRR, s'ils sont en mesure d'assurer le bon prix d'achat pour chaque propriété. Les investisseurs doivent également porter une attention particulière au marché, car cela déterminera leur capacité à trouver des locataires réguliers et à générer des revenus locatifs. Essentiellement, le montant d'argent que vous pouvez gagner avec la méthode BRRRR se résume à combien vous pouvez trouver d'excellents prospects à toutes les étapes du processus. Comme vous pouvez l'imaginer, les résultats peuvent varier en fonction d'un certain nombre de facteurs dans les méthodes de financement. Assurez-vous toujours de vérifier votre diligence raisonnable et de développer un système fiable pour analyser les investissements potentiels.
Alternatives à la méthode BRRRR
Si vous décidez que la méthode BRRRR n'est pas la bonne stratégie d'investissement immobilier pour vous, il existe d'autres stratégies que vous pouvez utiliser. Une option consiste à acheter une propriété et à la louer, tout en facturant le loyer mensuel payé sur la propriété. Une autre option consiste à financer massivement l'immobilier. Il s'agit d'un processus d'utilisation du financement d'une grande variété d'investisseurs qui mettent leur argent en commun pour acheter un bien immobilier, ce qui permet des investissements réalisés avec moins d'argent et de travail.
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Imaginez-vous assister à un événement de réseautage sur l'investissement immobilier et vous entendez quelqu'un dire « BRRRRR ». Il y a de fortes chances que votre collègue ne réagisse pas à la température ambiante, mais discute d'une stratégie d'investissement populaire connue sous le nom de méthode BRRRR. Quiconque se demande comment se constituer un patrimoine immobilier devrait considérer ce cadre unique qui représente un hybride entre revenu actif et passif.
Signification BRRRR
La méthode BRRRR signifie « Acheter, rénover, louer, refinancer, restituer », En anglais: "Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter"
Et décrit une stratégie et un cadre utilisés par les investisseurs intéressés à générer un revenu passif au fil du temps. Ces acronymes représentent des étapes qui doivent être appliquées dans l'ordre exact dans lequel elles apparaissent. Tout d'abord, un investisseur acquiert un bien immobilier et il continue à le réhabiliter. La propriété renouvelée est ensuite louée à des locataires pour une période prolongée, au cours de laquelle les revenus locatifs peuvent permettre au propriétaire de payer l'hypothèque, de réaliser des bénéfices et de constituer des capitaux propres au fil du temps. Une fois qu'un montant substantiel de fonds propres a été constitué dans la propriété, l'investisseur peut acheter une deuxième propriété en refinançant la première, et ainsi de suite.
Matt Woodley de Mover Focus déclare que la méthode BRRRR est une stratégie d'investissement immobilier qui aide les investisseurs à identifier, rechercher et acheter des propriétés à prix réduit. La méthode BRRRR comporte trois étapes : le brainstorming, la recherche et la revente. En réfléchissant aux actifs d'investissement potentiels, les investisseurs peuvent comprendre le marché et trouver des actifs sous-évalués. Après recherche, les investisseurs peuvent déterminer si la propriété vaut la peine d'être achetée ou non et effectuer les réparations ou améliorations nécessaires. Enfin, après achat et rénovation, le bien peut être revendu avec profit. »
acheter
La première lettre de la méthode BRRRR est « B », qui signifie Acheter. Lors de la recherche de listes, gardez à l'esprit que cette étape sert de point critique et détermine le résultat de l'investissement. Il y a une jonction compliquée entre s'assurer qu'une propriété représente une transaction d'investissement appropriée et promettre de bonnes performances en tant que propriété locative.
Cela nécessitera une analyse approfondie des transactions, qui comprend le calcul du coût des rénovations, l'estimation des dépenses de location mensuelles et la confirmation que les revenus locatifs reçus fourniront une marge bénéficiaire satisfaisante. Assurer la bonne performance d'un bien locatif peut inclure la recherche des meilleurs marchés locatifs et la garantie que le prix d'achat offre une zone tampon suffisante pour permettre les coûts de rénovation. De nombreux investisseurs s'appuient sur la règle des 70%, qui estime le coût des réparations et de l'après-réparation, ce qui permet de déterminer une offre maximale pour un actif. Grâce à cette règle, ils peuvent mieux s'assurer que le profit reste après la rénovation de la propriété.
Rénovation
Au niveau le plus élémentaire, les propriétaires d'appartements doivent identifier comment transformer leurs propriétés locatives en logements et fonctionnels. Une fois ces exigences remplies, des mises à jour ou des rénovations peuvent être envisagées qui ajoutent de la valeur à la propriété (justifiant ainsi une augmentation des taux de location). D'un autre côté, les investisseurs doivent se méfier des améliorations excessives qui coûteront plus cher que ce qui peut être généré par les revenus locatifs.
La phase de rénovation de la stratégie BRRRR, qui représente le premier « R » sur quatre, nécessite une analyse coûts-avantages approfondie à chaque étape. Il est conseillé aux investisseurs de n'opter que pour des projets de rénovation domiciliaire qui offriront un retour sur investissement élevé. Voici quelques projets de réhabilitation à haut retour sur investissement à garder à l'esprit :
Réparations de toit : Il est courant que les évaluateurs remboursent l'argent que vous avez dépensé pour la valeur de la propriété lors de l'ajout d'un nouveau toit.
Cuisine mise à jour : Les cuisines sont souvent peu attrayantes, mais de nombreuses fonctionnalités peuvent toujours être utilisables. De plus, les maisons avec des cuisines d'échantillons ne sont pas éligibles au financement, qui achète souvent de l'argent. La restauration à domicile s'est avérée avoir un retour sur investissement élevé.
Réparation des murs de gypse : Les dommages aux murs de gypse rendent également une maison sans admissibilité au financement. Bien que cela puisse être un drapeau rouge pour la plupart des acheteurs d'appartements, cela peut être une opportunité pour les restaurateurs car les cloisons sèches sont en fait très bon marché à réparer.
Jardinage : Des projets de jardinage simples, comme l'enlèvement de la végétation envahissante, peuvent être réalisés à peu de frais pour vous. Ce type d'aménagement paysager ne nécessite pas non plus un professionnel pour le réaliser, ce qui en fait un projet de rénovation bon marché.
Mise à jour de la salle de bain : Les salles de bain ne sont généralement pas très grandes et leurs coûts de matériel et de main-d'œuvre sont bon marché. La mise à jour des salles de bains permettra à votre maison de rivaliser avec des maisons de meilleure qualité dans la région pour un petit coût pour vous.
Chambres supplémentaires : Les maisons avec une quantité exceptionnelle de mètres carrés mais qui manquent de chambres offrent aux rénovateurs la possibilité d'augmenter la valeur à peu de frais pour eux. L'augmentation de la chambre à coucher de la maison à 3 ou 4 lui permettra d'être plus compétitive avec les propriétés de niveau supérieur dans la région.
Louer
Une fois la phase de rénovation immobilière terminée, l'investisseur peut réaliser la phase locative du processus. Cela peut inclure le filtrage et la sélection des locataires, la gestion d'un cycle et la réponse aux demandes de maintenance et de réparation. Après un certain laps de temps, un investisseur comprendra généralement si sa pratique en matière de diligence raisonnable a été satisfaisante. Les choses qui peuvent mal tourner incluent les vacances, les mauvais locataires ou les dépenses de location qui dépassent les revenus générés. Tous ces résultats possibles peuvent rapidement entraîner une propriété sous-marine, augmentant le risque de saisie. Il ne s'agit pas d'effrayer les investisseurs de devenir propriétaires ou de mettre en œuvre la stratégie BRRRR, mais uniquement de souligner l'importance de gérer correctement les chiffres avant de prendre une décision d'investissement.
Financement
Une fois que votre propriété a été rénovée et louée efficacement, vous pouvez commencer à planifier un plan sur la façon de la recycler. Certaines banques offriront un refinancement en espèces, tandis que d'autres n'offriront que le remboursement de la dette existante ; Vous voudrez choisir la première de ces deux options. Vous voudrez également faire attention à la «période de maturation» requise, qui indique combien de temps vous devez détenir la propriété avant que le prêteur n'envisage un refinancement en fonction de la valeur de la propriété. Bien que vous puissiez rencontrer certaines banques qui ne sont pas disposées à refinancer des propriétés locatives unifamiliales, les investisseurs peuvent généralement se connecter à leurs réseaux pour trouver un prêteur qui répond à leurs besoins de refinancement.
revenir
Enfin, l'investisseur peut utiliser le refinancement de son premier bien loué pour financer l'achat et la rénovation du second. Le refinancement en espèces offre des avantages supplémentaires, tels que des taux d'intérêt souvent avantageux par rapport à d'autres sources de capital, des avantages fiscaux et un contrôle sur votre échéancier financier. Face à la courbe d'apprentissage, un investisseur confiant rencontrera des difficultés et des erreurs dès son premier cycle BRRRR. Cependant, ils peuvent appliquer leur expérience et la nouvelle sagesse acquise lorsqu'il s'agit de leur deuxième, troisième ou quatrième propriété, et ainsi de suite.
Exemple de la méthode BRRRR
Un exemple d'aperçu de la stratégie immobilière BRRRR peut aider à illustrer comment effectuer chaque étape.
Supposons que Johnny habite à Austin, au Texas, et souhaite acheter une maison pour profiter du marché locatif qui s'y développe. Il trouve une propriété de 200,000 40,000 $ et gère les chiffres de la transaction. Johnny peut verser un acompte de 160,000 10,000 $ et contracter un emprunt pour les XNUMX XNUMX $ restants. Après avoir fait le tour de la maison avec un entrepreneur, Johnny décide de dépenser XNUMX XNUMX $ pour rénover la propriété. Pour l'instant, nous avons les chiffres suivants :
Prix de vente : 200,000 XNUMX $
Acompte : 40,000 XNUMX $
Montant du prêt : 160,000 XNUMX $
Frais de rénovation : 10,000 XNUMX $
Une fois les rénovations terminées, la propriété est évaluée à 250,000 2,500 $ et Johnny peut la louer pour 75 187,500 $. Environ un an plus tard, Johnny refinance et contracte un prêt de 160,000 % de la valeur estimée : 27,500 XNUMX $. Il utilise ensuite ce montant pour rembourser le prêt initial de XNUMX XNUMX $, lui laissant XNUMX XNUMX $ (plus les revenus locatifs mensuels actuels) pour acheter et réhabiliter une autre propriété. Plus Johnny suit ce processus, plus il peut accumuler d'actifs d'investissement au fil du temps. Bien que cet exemple utilise des nombres simplifiés, il devrait aider à illustrer le processus BRRRR en action.
Comment financer les actifs BRRRR
L'un des obstacles les plus difficiles pour les investisseurs novices est de trouver comment financer les actifs BRRRR. Habituellement, vous devrez financer la propriété plus d'une fois. Premièrement, lors de l'achat de la propriété, et deuxièmement pour toute réparation ou amélioration. La plupart des investisseurs novices n'ont pas les fonds nécessaires pour financer la propriété sans prêt. Si vous achetez une propriété pour la première fois, Voici quelques options :
Prêts bancaires conventionnels: comme acompte, vous aurez besoin d'environ 20% à 25%. Cependant, le taux d'intérêt doit être similaire à celui d'un prêt propriétaire. Il est important de noter que si la propriété est en assez mauvais état, la banque peut ne pas vous proposer de prêt pour l'acheter.
Prêts bancaires locaux : les banques locales offrent une flexibilité plus importante lors des prêts pour les propriétés locatives. Bien qu'ils exigeront probablement le même acompte que les prêts bancaires conventionnels, ils peuvent également ignorer les dépenses de réparation. Ils offrent également une flexibilité en ce qui concerne les restrictions hypothécaires et les problèmes de ratio dette / revenu.
Prêteurs privés : L'argent privé est acheté par des personnes que vous connaissez personnellement, qu'il s'agisse de membres de votre famille, d'amis, de partenaires commerciaux ou d'autres investisseurs. Dans ce cas, les taux peuvent varier en fonction de votre propriété et de votre relation avec le prêteur. Il est courant que les prêteurs privés financent également les réparations dont la propriété a besoin.
Prêteurs avec de l'argent dur : Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts aux propriétaires et aux investisseurs locatifs. Le coût et les taux des prêteurs d'argent dur dépassent généralement les prêts bancaires. Cependant, ils sont susceptibles de couvrir les réparations et les améliorations.
Refinancement de l'actif BRRR
Il existe deux façons principales de recycler votre actif BRRR. L'une des options disponibles est le financement conventionnel. Cette option est la plus populaire et offre les taux d'intérêt les plus bas disponibles. Une autre option de refinancement peut être trouvée dans le financement commercial, bien qu'il soit assorti de taux d'intérêt plus élevés.
Avantages BRRRR
Toute stratégie d'investissement assurera certains avantages tout en supportant un certain niveau de risque, et la méthode BRRRR n'est pas exceptionnelle. Avant de poursuivre toute stratégie, assurez-vous d'examiner les avantages et les inconvénients et de déterminer par vous-même si BRRRR est la bonne stratégie pour vous ou non :
Potentiel de retour : L'un des principaux avantages est la possibilité d'un retour sur investissement élevé. Lorsque cela est bien fait, les investisseurs peuvent acheter une propriété en difficulté avec un investissement en espèces relativement faible, la réparer et la louer pour un flux de trésorerie important.
Constitution de fonds propres : L'avis doit également porter sur le montant des fonds propres constitués dans la phase de réhabilitation. Lorsqu'ils adoptent une stratégie de revenu passif, de nombreux investisseurs ne génèrent des flux de trésorerie qu'à partir d'un actif qui vaut le prix auquel il sera acheté.
Locataires de haut niveau : Si une propriété a été correctement rénovée pour répondre aux normes de consommation d'un marché spécifique, elle est susceptible d'attirer d'excellents locataires. Les locataires qui sont prêts à payer un dollar élevé pour leur bien locatif en échange de certains biens et services sont plus susceptibles de mieux prendre soin de la propriété et de réduire leurs dépenses. De meilleurs locataires se traduisent souvent directement par une amélioration des flux de trésorerie.
Avantages d'échelle : Une fois que vous avez atteint votre étape BRRRR, vous pouvez obtenir ce que l'on appelle des avantages d'échelle, où posséder et exploiter plusieurs propriétés à louer en même temps peut vous aider à réduire vos coûts globaux en réduisant votre coût moyen par propriété et en répartissant vos risques.
BRRRR Inconvénients
La liste suivante aide à faire la lumière sur les risques potentiels associés à la stratégie BRRRR. Cependant, il faut noter que ces points ne sont pas forcément des inconvénients. Au lieu de cela, ils avertissent les investisseurs de ce qui pourrait arriver s'ils ne font pas attention et ne s'opposent pas à leur diligence raisonnable :
Prêts coûteux : Lorsqu'ils choisissent d'utiliser un prêt à court terme ou de l'argent dur pour financer un achat immobilier, les investisseurs peuvent se retrouver surendettés, en particulier pendant la phase de rénovation. Selon Brian, investisseur immobilier et fondateur de SparkRental.com, "trop de nouveaux investisseurs sous-estiment les dépenses telles que les réparations, l'entretien, le taux de vacance et autres dépenses irrégulières mais inévitables qui ne vous font pas mal chaque mois". Les investisseurs doivent s'assurer qu'ils savent comment ils paieront les versements hypothécaires alors que la propriété ne génère aucun revenu.
Rénovation : Entreprendre un projet de rénovation majeur peut s'avérer coûteux, avec de nombreux maux de tête en cours de route. Rénover, c'est gérer les échéanciers du projet, gérer les entrepreneurs et les sous-traitants et faire face aux problèmes imprévus. Assurez-vous d'avoir les bonnes ressources et plans d'urgence avant de vous attaquer à un projet.
Période d'attente : BRRRR est une stratégie liée à un horizon temporel plus long, qui comprend au moins deux périodes d'attente. Le premier est dans la phase de rénovation, où l'investisseur doit améliorer une propriété avant de pouvoir placer des locataires et commencer à gagner un revenu. La deuxième période d'attente est l'assaisonnement, un terme qui décrit la période qu'un investisseur doit attendre avant que le prêteur n'autorise le financement en espèces.
Risque d'évaluation : les investisseurs refinancent généralement un actif en fonction de l'évaluation de l'actif, plutôt que du montant d'argent qu'ils y ont versé. Il y a toujours un risque que le bien ne soit pas évalué au montant prévu. Cela devrait servir d'avertissement qu'il est essentiel d'activer les numéros correctement à l'avance.
Qui devrait utiliser la méthode BRRRR
La méthode BRRRR est parfaite pour les investisseurs qui cherchent à construire un portefeuille de revenu passif du début à la fin. Le processus est plus exigeant que l'achat d'un logement locatif, même s'il peut être très gratifiant. Les investisseurs qui sont à l'aise avec un certain niveau de risque, qui disposent d'un capital disponible pour une mise de fonds initiale et qui sont prêts à retrousser leurs manches pour une étude de marché approfondie seront bien adaptés à cette stratégie immobilière.
Qui ne devrait pas utiliser la méthode BRRRR
L'un des principaux facteurs déterminants pour décider si la méthode BRRR serait appropriée est de savoir si vous êtes prêt à entreprendre un projet de rénovation ou non. Il s'agit sans doute de l'étape la plus intensive requise dans la méthode BRRRR ; Et ceux qui n'ont pas le temps ou le dévouement requis pour voir la rénovation ne trouveront pas le succès. Pour ceux qui ont peur à l'idée de gérer une rénovation mais qui souhaitent tout de même mettre en œuvre la stratégie BRRRR, je recommande de constituer une équipe immobilière solide. Il peut s'agir d'un partenaire commercial qui est prêt à être plus actif si vous fournissez le capital. Alternativement, il pourrait s'agir de trouver un entrepreneur fiable qui peut gérer l'essentiel du processus de rénovation.
Combien pouvez-vous gagner en utilisant la méthode BRRRR ?
Les investisseurs peuvent obtenir un rendement significatif en utilisant la méthode BRRRR, s'ils sont en mesure d'assurer le bon prix d'achat pour chaque propriété. Les investisseurs doivent également porter une attention particulière au marché, car cela déterminera leur capacité à trouver des locataires réguliers et à générer des revenus locatifs. Essentiellement, le montant d'argent que vous pouvez gagner avec la méthode BRRRR se résume à combien vous pouvez trouver d'excellents prospects à toutes les étapes du processus. Comme vous pouvez l'imaginer, les résultats peuvent varier en fonction d'un certain nombre de facteurs dans les méthodes de financement. Assurez-vous toujours de vérifier votre diligence raisonnable et de développer un système fiable pour analyser les investissements potentiels.
Alternatives à la méthode BRRRR
Si vous décidez que la méthode BRRRR n'est pas la bonne stratégie d'investissement immobilier pour vous, il existe d'autres stratégies que vous pouvez utiliser. Une option consiste à acheter une propriété et à la louer, tout en facturant le loyer mensuel payé sur la propriété. Une autre option consiste à financer massivement l'immobilier. Il s'agit d'un processus d'utilisation du financement d'une grande variété d'investisseurs qui mettent leur argent en commun pour acheter un bien immobilier, ce qui permet des investissements réalisés avec moins d'argent et de travail.
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