Alors qu'est-ce qu'on fait pendant ce temps ?
#IzmahShavuot Yair Tal #Post3
Quelle période difficile. Que faites-vous maintenant avec de l'argent gratuit ?
Investir ou attendre ?
Tout d'abord - je ne suis pas un prophète et je n'ai pas la prétention de faire des annonces : le marché est sûr de monter... le marché est sûr de baisser...
Modestie, amis…
Mais je regarde les données et je me dis, ainsi qu'à tous ceux qui sont prêts à m'écouter :
Vous devez changer votre façon de penser
Regardez, nous nous sommes habitués, tant en Israël qu'aux États-Unis, à de nombreuses années d'augmentations de prix, auxquelles presque aucun événement extérieur n'a interféré (augmentations). Même les prophètes de la noirceur qui nous ont dit que le corona nous apporterait des baisses de l'immobilier américain que nous n'avions même pas vues en 2008, ont été kidnappés par Zubor et tout le monde leur est tombé dessus.
Et vraiment, les marchés immobiliers dans lesquels nous investissons tous et dans lesquels nous investissons tous - n'ont pas cessé d'augmenter.
ce qui se passe en ce moment
L'inflation, et ce n'est pas une blague. et un taux d'intérêt qui tente de freiner l'inflation. Et ce n'est pas une blague non plus.
Et cela m'amène à des points de réflexion pour deux populations :
? Même pour ceux qui, ces dernières années, se sont assis sur la clôture avec de l'argent, et sont actuellement encore plus convaincus qu'il faut s'asseoir sur la clôture parce que c'est dangereux
? Et aussi pour ceux qui continuent d'investir et qui ne sont pas forcément enthousiasmés par l'économie en ce moment.
Qu'est-ce que je veux dire à ceux qui sont assis sur la clôture ?
Tout d'abord - prendre une décision qui n'est pas le bon moment pour investir (ni dans le marché des capitaux ni dans l'immobilier), du moins jusqu'à ce que la colère passe - c'est une décision légitime. Il suffit de comprendre sa signification.
Ceux qui se sont assis sur la clôture ces dernières années. Il a choisi une stratégie de réduction absolue du risque, et il a renoncé au rendement qu'il aurait pu obtenir s'il avait investi. Encore une fois - c'est légitime.
Le problème est que celui qui est actuellement assis sur la clôture prend en fait la décision d'investissement suivante :
"Parce que je déteste le risque, j'investis actuellement mon argent dans un canal d'investissement complètement sans espoir (c'est-à-dire que je le laisse simplement à la banque), et ce canal va me donner un rendement négatif (en d'autres termes - une perte) de 4 à 6 %."
Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que l'inflation en Israël est actuellement de 4.5 % et qu'elle devrait augmenter avant même de baisser, en raison des augmentations des deux derniers mois (aux États-Unis et en Europe, elle est d'environ 9 %, car il y a également eu une augmentation des prix de l'énergie, qu'entre-temps nous n'avons pas encore ressenti chez nous principalement grâce au plan gaz, mais c'est fini - L'électricité devient de plus en plus chère ici). Autrement dit, les résidents américains - assis avec de l'argent en banque - une perte réelle de 9%.
Encore une fois - c'est une décision légitime. Mais l'argent garé à la banque s'érode ou diminue de valeur au rythme de l'inflation, ce qui signifie - rester sur la clôture aujourd'hui signifie - je sais que je perds, et ça me va.
Un prix assez cher, assis sur la clôture à mon avis, mais légitime...
Qu'ai-je envie de dire à ceux qui continuent d'investir en ce moment ?
Eh bien, comme vous, j'ai aussi des épines et je ne veux pas que l'argent s'érode dans le compte courant. Mais que fait-on lorsque l'indice monte (l'inflation) suivi du taux d'intérêt ? Je pense que nous devons analyser et gérer le risque d'une manière différente de celle à laquelle nous sommes habitués. En d'autres termes - changer de stratégie.
Je ne sais pas si les prix de l'immobilier ont baissé, mais j'estime qu'ils ne continueront pas à monter, certainement pas aux taux auxquels nous nous sommes habitués, et qu'ils pourraient même baisser.
Je veux dire, qu'est-ce que je ne ferai pas ?
❌ Je n'achèterai pas une propriété maintenant au prix du marché, simplement parce que "les prix augmentent constamment de toute façon"
❌ Je n'investirai pas maintenant dans des actifs productifs qui sont censés donner un rendement de 3 à 6 %, sans avoir la conviction très forte qu'ils ont un potentiel de plus-value très substantiel. Et j'ai vraiment besoin d'être convaincu.
❌ Je ne prends pas de prêt indexé
❌ Je ne prends pas (et je n'ai jamais fait) de prêts de 6% ou plus pour acheter des propriétés rentables.
❌ Une combinaison des choses que j'ai dites : je ne suis pas impressionné favorablement par une propriété qui donne environ 5 % de rendement et pour laquelle il faut contracter un emprunt à 5 %. À moins que ce ne soit le cas, j'ai de très bonnes raisons de croire que sa valeur augmentera.
Que fais-je?
J'investis !
Comment et où?
Dans les endroits où je suis convaincu qu'il y a une forte probabilité - la valeur de la propriété augmentera.
Par exemple, des investissements que j'étais prêt à envisager sur le moment selon la stratégie adaptée à la période, selon moi :
✅ Achète une propriété rentable en Israël, dans un complexe où il y aura un projet d'expulsion et de construction avec un degré de certitude assez élevé. Même si le marché fluctue, et peut-être même baisse un peu, la valeur de la nouvelle propriété que je recevrai sera de 2.5 fois la propriété que j'ai achetée, même si cela prend quelques très bonnes années.
✅ Achète une propriété sur papier en Israël, mais seulement si j'ai pu l'obtenir en prévente réelle, c'est-à-dire avec une remise très importante en dessous du prix du marché. Un bien dans les projets suivis du prix par habitant répond à ce critère par exemple.
✅ J'ai conclu un accord d'amélioration avec un entrepreneur aux États-Unis, dans lequel j'étais convaincu que le bénéfice était déjà réalisé lors de l'achat. Il y a bien sûr de nombreuses règles pour examiner ce type d'investissement, dans lesquelles je ne rentrerai pas, je dirai juste que c'est un investissement qui correspond à l'air du temps, si on est prêt à prendre les risques encourus.
✅ Saisie d'investissements multifamiliaux aux États-Unis, mais pas d'actifs stabilisés. Mais précisément ceux, dans lesquels la question de l'amélioration (Valeur ajoutée) - est très importante. En d'autres termes - seulement si l'achat est vraiment, vraiment en dessous du prix du marché. Je parle de 30 à 40 %. Et ce n'est pas comme si quelqu'un ici était un magicien. Je ne m'attends pas à trouver une propriété à 30-40% en dessous du prix du marché. C'est parce que la propriété est actuellement… rien ! Elle est bien gérée, bien entretenue et ne rapporte rien. Mais c'est ce qui est beau - l'augmentation de sa valeur ne se produira pas parce que le marché augmentera, mais parce que l'entrepreneur en fera l'éloge.
Attention, j'ai confondu les placements indépendants avec les placements collectifs. Je n'aime pas le faire, parce que c'est quelque chose de différent. Dans les investissements collectifs, nous devons mettre l'accent sur la vérification de l'entrepreneur et je consacrerai le billet de demain à cela.
Et il y a certainement bien d'autres exemples, d'un achat important en dessous du prix du marché, et d'une amélioration substantielle qui ne dépend pas des prix du marché.
C'est-à-dire que j'entre dans des investissements dont la valeur devrait augmenter, et non en raison des forces du marché. Je refuse actuellement d'écouter les spéculations sur les hausses de prix. L'augmentation de valeur que j'attends de mes investissements est due à des choses qui ne sont pas liées à un lien fort et direct avec le marché.
Le marché pour ma part peut baisser. savoir quoi? En Israël - ça devrait baisser un peu.
Les propriétés dans lesquelles j'investis aujourd'hui devraient monter même si le marché baisse un peu.
Y a-t-il un risque ici ? Oui
Investir est risqué.
Je suis simplement convaincu, je l'ai toujours été et aujourd'hui encore plus - qu'il est plus dangereux de ne pas investir.
La plongée est aussi dangereuse, mais je plonge avec ma fille incroyable... un risque calculé qui a un énorme retour sur son côté, bien plus que tout autre atout....
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