Simple ou multiple

# Entrepreneurs de la semaine - Amitai Kenrik, Lior Stein et David Pat
# Message # 5

Que se passe-t-il et ça ? Envie d'un débat ?
Vous avez donc 100 XNUMX $ et vous mourez déjà d'envie de faire votre premier deal aux États-Unis.
Le développeur vous propose deux offres-
Achat d'une propriété Singel (maison privée) qui vous offre un rendement annuel de 8% en tant qu'investisseur unique.
או
Connectez-vous en tant que partenaire pour acheter une Multi propriété (immeuble d'appartements) qui vous offre un rendement annuel de 8%.
Alors que disent-ils ? Simple ou Multi ?
Bonne question…..
Apparemment, ce n'est pas grave, les chiffres sont similaires… ..
Mais un partenariat ? Je ne connais pas les autres investisseurs.. Qu'ai-je besoin d'un tel partenariat ?
Parlons donc d'un certain nombre de facteurs clés qui influencent notre décision : le profit, le temps, le risque, la gestion, les dépenses, l'émotion, etc.
profit -
Si c'est le seul paramètre à prendre en compte alors il n'y a vraiment pas de différence entre les transactions, sur le papier le promoteur s'attend au même profit.
Donc c'est …… c'est vrai… mais .. il y a aussi un risque.
Bien sûr, en réalité, les nombres ne seront pas toujours égaux, nous déciderons donc ce qui est le plus vrai pour nous.
Concernant le profit sur la vente, la méthode de calcul du prix de vente est différente. Dans l'unique, le prix est déterminé en fonction des prix du marché (selon les caractéristiques du bien - superficie, taille, etc.). Dans Multi, il n'y a pas tellement de marché à comparer et donc le prix de vente est déterminé en fonction du CAP RATE. Nous n'entrerons pas dans une explication détaillée maintenant, nous expliquerons simplement que la performance d'une multipropriété affecte son prix et donc si nous améliorons sa performance (loyer plus élevé, charges moindres) sa valeur augmentera. En hébreu pur, nous avons une certaine capacité à contrôler le prix de vente.
Risque -
Brentle a un risque. On en parlait dans le post #3… Locataire qui ne paie pas, incendie, inondation et plus encore.
Lorsque je suis propriétaire d'une seule propriété et que le locataire ne paie pas, j'absorbe 100 % de la perte et je n'ai aucun revenu ce mois-là. En revanche, lorsque je suis propriétaire d'un pourcentage d'un immeuble de plusieurs appartements et qu'un locataire ne paie pas, j'absorbe la part relative de ce locataire (en fonction de ma part dans le partenariat) c'est-à-dire s'il y a 10 appartements dans la propriété et 9 avec des locataires payants mais un appartement avec un locataire non payant, encore 90% des appartements paieront et je ne perdrai que la part relative des revenus de cet appartement avec le locataire capricieux.
Moins terrible.. J'ai réduit l'exposition, réduit les risques..
Temps -
L'achat d'un multi prend tout simplement plus de temps.
Plus de temps pour les inspections, plus de temps pour constituer un groupe d'investisseurs, plus de temps pour rénover et réhabiliter le bien (remplacement des locataires qui paient peu) et aussi, plus de temps pour vendre le bien.
La gestion -
Tachles, dans Multi, c'est plus facile pour la société de gestion - tout est au même endroit. Moins de déplacements et moins de complexité. Mais, il y a des choses dont la taille crée de la complexité telles que - les espaces publics, le parking, la buanderie, l'enlèvement des ordures et parfois une salle de sport ou une piscine. Dans tous les cas, vous devez vous assurer que votre société de gestion est en mesure d'absorber le nombre d'appartements et la complexité de l'immeuble qu'elle va gérer.
Pour l'investisseur individuel, cette question est moins importante.
Dépenses -
Apparemment, je pense que Molti a moins de dépenses. Il n'y a qu'un seul toit, un seul système de chauffage et de climatisation (selon la propriété), une assurance pour une propriété et plus encore. Mais la vie nous prouve le contraire. Plus d'appartements signifie plus de dépenses (plus d'utilisateurs sur moins de systèmes - HVAC, AC, etc.). La compagnie d'assurance s'occupe de réduire son risque en augmentant la prime. Parce qu'il y a beaucoup de locataires, il y a aussi plus de roulement (généralement, les appartements du multi seront petits et donc les locataires sont plus mobiles par rapport à la propriété avec la famille) et chaque remplacement de locataire coûte de l'argent - localiser et signer un nouveau locataire, rénovation du bien entre locataires (Rent ready) Sans revenu de l'appartement spécifique. En bref, les dépenses augmentent.
Émotion -
Ne sois pas sentimental envers moi maintenant.
Juste, sérieusement. Il y a pas mal d'investisseurs qui n'aiment pas la question du partenariat. Et je comprends pourquoi vous avez peur de nouer des partenariats avec des personnes que vous ne connaissez pas. Ce n'est qu'en pratique que vos partenaires n'ont pas la capacité de vous baiser ou de s'enfuir avec l'argent. Ils sont tous partenaires comme vous dans la même transaction et la personne qui gère la transaction est l'entrepreneur (personnellement je recommande de laisser l'entrepreneur gérer les affaires et ne pas essayer de gérer avec les partenaires).
Dans tous les cas, lorsque ce partenariat diminue mon risque, c'est un bon partenariat - il me protège et réduit les pertes possibles pour moi.
Suite -
Un autre point à comprendre lors de la conclusion d'une multi-transaction est que vous n'êtes pas seul. Si vous décidez que vous n'êtes plus intéressé par la propriété, vous n'avez pas la possibilité de simplement décider de vendre la propriété (comme dans le cas d'un célibataire). Vous faites partie d'un groupe, vous pouvez donc vendre votre part dans le partenariat et vous n'êtes pas sûr d'en tirer le rendement que vous pourriez obtenir si vous vendiez une propriété entière.
Alors qu'avons-nous appris?
Nous avons appris que, comme pour beaucoup d'autres choses, nous avons des avantages et des inconvénients à la fois en simple et en multi, donc la décision sera basée sur la valeur que chacun recherche dans ses investissements.
Cela dépend de ce que l'investisseur recherche, cela dépend des chiffres et des rendements, cela dépend de votre capacité à gérer et à référencer, cela dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre, alors que je suis intéressé par le projet, votre stratégie d'investissement et finalement l'émotion.
J'espère que je vous ai aidé.
J'aimerais des commentaires, des questions, des commentaires et des ajouts.