Des tests, des tests et encore des tests
#יםמהשבוי Diana Pinhasov, #Post4
Après avoir déjà renforcé l'état d'esprit et construit un réseau de personnes qui travailleront avec nous et que nous sommes prêts à conclure des accords, il est temps de se rappeler que -
Il n'y a pas de raccourcis lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété et certainement lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété à l'étranger.
Nous voudrons toujours faire tous les tests possibles afin de nous assurer que notre achat en vaut la peine.
Aujourd'hui, nous allons parler d'un certain nombre de tests qui, à nos yeux, sont essentiels :
* Vérification initiale de la faisabilité de la transaction avant de procéder à la soumission d'une offre
La beauté des États-Unis est que toutes les informations sur la propriété et ses environs sont transparentes et peuvent être trouvées sur Internet.
Et il est facile de faire une première vérification de la faisabilité d'une transaction avant même de vouloir envoyer le courtier inspecter la propriété.
L'inspection initiale comprend une vérification des informations directes spécifiées sur la propriété, y compris les photos de la propriété le cas échéant, sur la base desquelles une estimation est faite pour déterminer si la propriété a besoin d'être rénovée. Si nous n'avons pas encore disqualifié la propriété, nous vérifierons également les environs de la propriété, les niveaux de criminalité, le nombre de propriétés identiques louées dans la région, le nombre de propriétés identiques vendues récemment dans la région et le montant des taxes municipales annuelles. le propriétaire doit payer. Nous mettrons toutes les informations dans Excel et vérifierons si les chiffres nous conviennent avec des intervalles de confiance pour les Balthams. Si les chiffres semblent bons, nous enverrons l'agent immobilier visiter la propriété.
Il est important que nous nous souvenions que des choses inattendues se produisent et qu'il peut y avoir des dépenses inattendues, il est donc très important de prendre des marges de sécurité lorsque nous calculons si la transaction en vaut la peine.
Ceux qui sont intéressés par notre Excel pour une première vérification de la faisabilité d'une transaction, sont invités à écrire une adresse e-mail dans les commentaires et nous nous ferons un plaisir de l'envoyer.
Si après la visite de la propriété par le courtier et l'examen de la vidéo qu'il a envoyée à l'extérieur et à l'intérieur de la propriété, la propriété nous apparaît être dans un état qui nous convient, nous soumettrons une offre sur la propriété.
*Inspections qui doivent être effectuées de la soumission de l'offre à la clôture
Une fois que vous avez soumis une offre de prix sur une propriété et qu'elle est acceptée, nous disposons d'un délai très précis pour effectuer toutes les inspections sur la propriété afin de décider de poursuivre ou non l'achat, et il y a certaines étapes que nous allons ne jamais abandonner (!)
Nous conviendrons généralement dans le contrat que la période d'inspection de la propriété sera de 10 à 14 jours à compter de la signature du contrat et la période totale jusqu'à la clôture sera de 21 à 30 jours s'il s'agit d'un achat au comptant, et une période plus longue s'il s'agit de financement.
1. Tout d'abord, le processus d'achat doit être effectué par une société de titres approuvée et reconnue par l'État, qui est en fait une société d'avocats qui vérifie s'il y a des saisies/dettes/infractions sur la propriété. La société de titre fournit la confirmation que la propriété est "propre". Tous les fonds vont à la société de titre et de là au vendeur le jour de clôture. Le processus est donc très ordonné et sûr. Même l'avance de la transaction (généralement 1% du montant de l'achat), nous choisirons de transférer uniquement à la société de titre et non à la société de courtage, et nous nous assurerons également d'ancrer dans le contrat que l'argent de l'avance sera restitué à nous si, pendant la période d'inspection, nous décidons de nous retirer de la transaction.
2. L'inspection de la propriété par un inspecteur qualifié qui inspecte la propriété de A à Z et nous transmet un rapport détaillé de l'état de la propriété à tous ses niveaux.
Nous concluons que la période d'inspection sera de 10-14 jours, afin que nous ayons le temps d'envoyer l'inspecteur à la propriété, d'analyser le rapport que nous recevrons de lui, et nous aimerions laisser du temps pour une renégociation du prix si supplémentaire des dépenses sont découvertes que nous devrons dépenser sur la propriété dont nous n'avions pas connaissance avant l'inspection.
3. Après l'inspection, si des rénovations sont nécessaires, nous vérifierons le prix des rénovations par 2-3 entrepreneurs qui visiteront la propriété et soumettront des offres de prix.
4. Nous effectuerons un examen approfondi de la valeur de la propriété en examinant les propriétés aux paramètres similaires qui ont été vendues dans la région au cours des six derniers mois (il est toujours important de comparer des pommes avec des pommes). Aussi, afin de comprendre quel était l'état des propriétés au moment de la vente, vous pouvez appeler les courtiers qui les ont vendues et obtenir des informations auprès d'eux, et peut-être même les intéresser à de futures collaborations.
5. S'il s'agit d'un bien locatif, nous aimerions vérifier à quel prix le bien peut être loué. Il existe d'excellents sites Web à partir desquels vous pouvez obtenir ces informations, par exemple : rentometer.com. Et nous aimerions également vérifier le loyer prévu par l'intermédiaire de 2-3 gestionnaires immobiliers qui travaillent dans la région.
Autre chose importante :
6. Dans le cas où nous achetons un bien locatif et qu'il est livré avec des locataires hérités, il est très important de recevoir un dossier de sélection des locataires du vendeur, c'est-à-dire toutes les informations sur les locataires qu'il est important que nous connaissions, telles que :
Historique des paiements de loyers effectués par les locataires, vérification s'ils sont passés par une procédure d'expulsion (expulsion de la propriété) au cours des 5 dernières années, fiches de paie et plus encore.
Nous ajoutons généralement une clause dans le contrat où le vendeur doit fournir ces informations dans les cinq jours suivant la signature du contrat.
Après tout cela, nous devons vérifier à nouveau si tous les chiffres sont corrects dans Excel et si nous souhaitons procéder à la fermeture.
Si tous les tests ont réussi et que nous avons atteint la fermeture de la propriété, tout d'abord félicitations !!!! ?
Et deuxièmement, la propriété ne se gérera pas même si nous avons une société de gestion, et nous aimerions faire des tests supplémentaires :
*Inspections à effectuer pendant que la propriété est déjà louée
Gérer la société de gestion -
La société de gestion est l'interlocuteur des locataires, elle est responsable de l'encaissement mensuel de l'argent de la location, elle reçoit les demandes des locataires s'il y a des défauts dans la propriété et examine s'ils doivent être corrigés, s'il ne s'agit pas de défauts graves ils peuvent aussi généralement le résoudre/réparer/rénover eux-mêmes. Il est important que nous fixions un certain montant pour les réparations où la société de gestion peut effectuer la réparation sans notre approbation et à partir de ce montant, nous devrons approuver la réparation et parfois nous voudrons également recevoir des devis d'entrepreneurs externes qui peuvent nous coûte moins cher.
Il est important que la société de gestion fournisse une description détaillée de chaque réparation qu'elle effectue, y compris des photos avant et après, afin que nous comprenions quel était le problème, quelle était la réparation et que le problème a bien été résolu.
Nous faisons confiance à notre société de gestion mais il est important pour nous de toujours vérifier qu'elle travaille en notre faveur, qu'elle effectue correctement les réparations s'il y en a, qu'elle ne facture pas des montants déraisonnables et aussi que les locataires restent satisfaits.
Inspection de la société de gestion - réalisation d'une enquête auprès des locataires une fois tous les six mois
Il nous est arrivé de connaître des cas d'entrepreneurs qui sont tombés amoureux de sociétés de gestion moins bonnes et moins fiables, qui inventaient des réparations qui étaient faites à la propriété même lorsqu'il n'y avait pas de réparations et facturaient ainsi des sommes pour des choses qui n'étaient pas faites et profitaient au détriment des entrepreneurs. Nous ne voulons pas être dans une situation où nous ne payons rien à la société de gestion, donc en plus de recevoir une ventilation des choses qui sont faites dans les propriétés avec des photos des réparations avant et après, nous menons également une enquête avec les locataires une fois tous les six mois. Il s'agit d'une enquête de satisfaction qui est menée par téléphone auprès du locataire afin de comprendre s'il est satisfait du bien, s'il se sent en sécurité dans le bien, s'il reçoit des réponses aux problèmes et dysfonctionnements, lui demandant de faire part des problèmes qui ont eu lieu au cours des six derniers mois et s'il y a eu ou non une réponse. Cela nous donne une bonne indication de la fiabilité de la société de gestion et nous donne également des informations plus utiles sur l'état de la propriété, l'environnement, etc., ce qui peut nous aider à formuler une stratégie future concernant cette propriété.
En fin de compte, même lorsque nous avons du personnel local trié sur le volet qui est notre personnel sur le terrain et fait un excellent travail, nous effectuons toujours nos propres tests également pour nous assurer que notre entreprise fonctionne comme il se doit.
Vous pouvez télécharger toutes les images dont vous avez besoin à partir du serveur de la caméra, de l'application ou du logiciel.
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