Ce que j'ai appris sur les locations
#IzmahShavuot Yair Tal #Post2
Investir dans les rendements immobiliers - hahaha.... Peut-être l'investissement qui incarne le mieux le concept d'indépendance financière, n'est-ce pas ? Seulement quoi - mes cheveux blancs sont déjà tombés de nombreuses idées.
Et pourtant - les revenus passifs de l'immobilier sont l'ambition... alors je vais en parler.
Première chose - ce n'est pas passif!
Vous devez y travailler. Je ne crois pas qu'il faille être passif, ou du moins je n'ai jamais été capable d'être passif, de ne rien faire et de voir l'argent versé sur mon compte bancaire comme ça. Ne marche pas. Mais je suis sûr que beaucoup en ont déjà parlé.
Oui, j'ai rassemblé ici quelques idées, sans rapport les unes avec les autres, que je voulais répandre ici. Beaucoup de sueur, profitez….
Insight 1 : Le caneton le plus laid du quartier :
J'ai un appartement à Haïfa. Je l'ai acheté dans un état raisonnable. Je l'ai loué pendant quelques années et lentement l'entreprise a commencé à se détériorer. A chaque fois j'ai eu des ennuis avec un pire locataire que le précédent. Quelque chose de spécial est arrivé à cet appartement. Après quelques recherches, j'ai compris le problème. Ces dernières années, de nombreux investisseurs sont arrivés dans la région, dirigés par le même courtier pour opérer de la même manière. Acheter des appartements comme le mien, les rénover comme un hôtel, les meubler entièrement et les louer.
Mon appartement est devenu le plus vilain petit canard du coin. Quiconque ne pouvait pas payer le montant le plus élevé était rétrogradé dans des appartements comme le mien. Alors le problème est triple - je loue moins cher, les locataires ne durent pas avec moi (taux de rotation élevé), et aussi, comment dire - je ne reçois pas exactement le shmana et le salta des pistes du Carmel... .
Jusqu'à ce que j'en ai eu marre et que j'ai décidé de me débarrasser de cet appartement exigu. Je suis allé à Haïfa, je me suis assis avec le courtier avec lequel je travaille et ses agents, et je lui ai donné une clé pour commencer à le commercialiser. Entre autres, il m'a dit dans la conversation : "Tu es foutu. Je vous ai dit il y a quelques années, rénovez l'appartement à partir de zéro. De cette façon, vous le louerez beaucoup plus cher et à des gens normaux."
Il m'a fallu environ deux heures pour trouver l'idée (pour faire des calculs, des coûts, de la valeur des actifs, des rendements, des flux après tout - je suis une personne qui aime les chiffres). Au lieu de vendre, je suis parti avec une entente avec un entrepreneur en rénovation. Cela m'a coûté assez cher. Mais finalement - c'est loué depuis des années, les locataires ne changent pas, le rendement est très bon. Bingo…
Conclusion : Vous ne pouvez pas vous permettre de posséder une propriété inférieure à son environnement ! Notre tendance à épargner au stade de la préparation du loyer est fausse. Cela semble gâcher le rendement, non ? parce qu'ils augmentent les dépenses. à l'envers! Investissez à ce stade. pas de manière extravagante. Avec discrétion - mais investissez. La société de gestion qui va louer le bien vous recommande-t-elle de rénover avant de louer ? Prenez ça au sérieux. Il se paie largement.
Aussi aux États-Unis - bien sûr...
Insight 2 : En un mot : « control » (en deux mots : « no control » ??)
Je parle actuellement de détenir une propriété (location) à l'étranger.
Lorsque j'ai acheté mes premières propriétés rentables aux États-Unis (2012), après des années d'expérience dans des appartements rentables en Israël, et après pas mal d'expérience de gestion au travail, je me suis dit : je rassemble toutes mes compétences en gestion, y compris celles de travailleurs à distance, et c'est ainsi que mes relations avec les parties qui gèrent mes actifs aux États-Unis seront menées.
Et à cela je dois dire : Hahahahahahahaha…………….
Non, ce ne sont pas des membres de notre équipe, ils n'ont pas la fierté de notre unité, ils ne construisent pas l'organisation gagnante avec nous, ils ne font pas partie de ces conneries. Ils sont une société de gestion et nous sommes propriétaires.
Dans le cas courant : ils font le minimum pour qu'on ne les jette pas.
Dans le meilleur des cas : ils pensent vraiment à notre bien à long terme. quand cela leur convient. Et oui - j'avais une très bonne société de gestion près d'Atlanta, en Géorgie. Mais j'en ai aussi eu de moins bons.
Je ne suis pas là pour faire la leçon sur "comment filtrer et choisir une société de gestion". J'ai parcouru quelques documents écrits ici, excellemment écrits. Je n'ai pas beaucoup de sagesse à ajouter ici.
J'ai une idée : quiconque est un maniaque du contrôle et ne sait pas déléguer son autorité et faire confiance aux autres - il vaut mieux pour lui ne pas investir à l'étranger.
Lors de la gestion d'une propriété à distance, nous aurons souvent le sentiment que "si j'étais là, cela me coûterait sûrement moins cher". Que faire! Nous n'en sommes pas là ! Et cela coûte plus cher.
De peur que vous ne vous trompiez : je ne prêche pas ici de "se prosterner, d'obéir et de payer tout ce qui vous est demandé, même si cela ne vous semble pas le cas". Certainement pas.
Demander, enquêter, vérifier, montrer de l'intérêt, être critique, etc. Et - faites une série d'actions et de tests avant de vous dire : "Je peux leur faire confiance".
Alors - laissez aller un peu. Comprenez que tout n'est pas sous contrôle, vous devez faire confiance, et oui - cela coûte un peu plus cher.
Insight 3 : Changer de locataire est le vrai coup dur pour les locations, surtout aux États-Unis :
Il m'a fallu quelques années pour comprendre.
J'ai acheté plusieurs propriétés en 2012, les ai rénovées comme on me l'a expliqué. Ils ont calculé un rendement qui m'a semblé bon. En pratique - j'ai encore plus que ça, quelle beauté, je suis une championne...
Puis - le premier locataire m'a quitté et j'ai compris la merde. Peindre de l'intérieur - sur moi. Il est difficile de nettoyer les tapis - il vaut mieux les remplacer. pilon. La terrasse du balcon s'élevait. pilon. Et quelques autres caramels.
« Non, je ne mets pas le bien en location tant que les travaux ne sont pas terminés, dans ce quartier, ce n'est pas acceptable », me dit Virginie, la gestionnaire de l'immeuble.
Ensuite, elle me trouve un locataire et me facture un autre 80% du loyer mensuel pour cela.
Attendez, mettons les choses en ordre - la propriété était vide pendant deux mois à cause de cette histoire, la préparation du prochain locataire - quelques milliers puis presque un autre mois de loyer au gestionnaire immobilier. Qu'est-ce qui se passe ici Quel retour aurai-je cette année ? proche de .. zéro ?????
Oui les gars, je sais qu'on en parle pas beaucoup. Vous ne voyez pas grand-chose dans les plans d'affaires, n'est-ce pas? Changer de locataire est un coup dur ! Un coup dur au business plan, au rendement, au flux, pour tout ce que vous voulez. Et aux États-Unis, c'est pire. Deux raisons:
1) Maisons privées (qui représentent la majorité des locations) - cela coûte plus cher à entretenir.
2) La culture de la location aux États-Unis signifie que le propriétaire de la propriété prépare la propriété pour le prochain locataire à chaque fois. Le locataire précédent n'a pas à remettre la propriété dans son état d'origine (tant qu'il s'agit d'une usure raisonnable).
Dans l'année, le locataire reste - une célébration. Le rendement est dans le ciel. L'année de son départ - une catastrophe.
Alors qu'est-ce qu'on peut faire, concrètement :
✅ Ne choisissez pas le vilain petit canard du quartier (enfin, je l'ai déjà expliqué). Notre bien doit être attractif ! Nous voulons que le locataire ne veuille pas partir au bout d'un an ! Si la propriété est attrayante - elle peut rester pendant 5 ans. Aubaine!!
✅ Lors de la recherche d'un locataire, vérifiez s'il est possible de lui proposer une remise pour signature à l'avance pendant deux ans. ou trois…. La peine !!!
✅ Nous traitons rapidement et efficacement les problèmes de maintenance qui nous incombent. Investir dans une maison et un locataire. C'est juste et surtout rentable.
✅ Parfois le locataire vient avec des demandes. Des choses qui ne sont pas obligatoires. « Peut-être seriez-vous prêt à installer un climatiseur pour nous dans l'autre pièce, il fait vraiment chaud ? Et je ne veux pas leur installer un climatiseur comme ça. Cela perturbe les calculs de rendement pour un ingénieur qui deviendra agent immobilier...
Attendez une minute... peut-être la limonade au citron ? - "Virginie - après le départ du locataire, grâce à un tel climatiseur, pourrai-je louer un peu plus?" Si c'est le cas - d'accord - je suis prêt à lui installer un climatiseur, mais prolongez la journée d'une autre année... Je sais que le contrat se termine dans 8 mois. J'installe un climatiseur, il le prolonge d'un an.
✅ Et lors du calcul du rendement - faites-vous plaisir, tous les coefficients d'entretien, d'inoccupé, de commissions pour une société de gestion, etc. - pensez de telle sorte qu'ils tiennent compte des taux de départ. Ou si vous voulez faire plus simple, même si ce n'est pas vraiment précis : le rendement aux États-Unis est de : revenu mensuel * 6 divisé par l'investissement total. Simple…
Insight 4 : Quand dire adieu à un actif qui rapporte ?
S'il vous plaît - ne tombez pas amoureux de la propriété. Il est un outil, pas une fin. Chaque fois qu'il est, son temps passe. Lorsque sa valeur augmente - le rendement alternatif qui peut être dérivé de sa valeur - est probablement plus élevé.
Par conséquent, j'ai le test de 3 questions que je me pose une fois par an, pour décider de notre attitude à l'égard de chacun de mes actifs productifs :
1. La question facile : de combien la valeur de la propriété a-t-elle augmenté depuis le jour où nous l'avons achetée ? augmenté de combien de dizaines de pour cent ? commencer à réfléchir…
2. La question difficile : combien pensez-vous que la propriété coûtera à partir d'ici ?
3. Le test alternatif : supposons que vous vendiez. Savez-vous quoi faire avec l'argent?
Et au fait - je ne parle pas nécessairement uniquement des ventes. Le refinancement est également bon, faites juste attention - cela dépend du taux d'intérêt...
Et pourtant, investir dans la location est mon investissement préféré, tant en Israël qu'aux États-Unis.
Que doit-elle donner pour dire qu'elle a réussi ? Étant donné que je considère un investissement dans Berntal comme un investissement à risque relativement faible - tant que le rendement global (c'est-à-dire courant + augmentation de valeur) - est supérieur à 10% - c'est un succès pour moi. Aux États-Unis - j'en veux un peu plus, car du moins pour moi, qui habite loin et qui fait des affaires en shekels - le risque est un peu plus élevé.
En Israël - le rendement actuel est de 3% plus ou moins. J'ai besoin que la valeur de la propriété augmente de plus de 7% par an. Chaque année. C'est alors une réussite.
Aux États-Unis - le rendement actuel est plus élevé. Disons 7 %. Oui, je sais qu'il y en a ici qui affichent un rendement de 12%… mais je parle des actifs réguliers en ce moment…. J'ai besoin qu'il y ait une augmentation de valeur de 3% ou plus. Chaque année.
Évidemment, il y avait des années où nous gagnions 25% par an - en raison des augmentations de valeur. Mais avouons-le, jamais de résilience. Risque faible -> au moins 10 % par an au total ? Merci.
Si je réussis année après année, j'investis dans un canal que je considère comme à faible risque et j'obtiens plus de 10 % d'équité - succès. Année après année!
Il y aura des années beaucoup plus longues, c'est comme ça qu'on progresse vers l'indépendance financière !
Qu'est-ce que cette image a à voir avec cela? Pas de connexion, l'Inde, j'en ai encore envie….
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