Points forts de la transaction
1.Indianapolis
* La population de la métropole est de 2.1 millions d'habitants.
* La population de la ville elle-même compte environ 890 10 habitants et enregistre une augmentation totale d'environ 10% au cours des XNUMX dernières années
* Le prix médian dans la métropole est de 290 18.3 $, soit une augmentation de XNUMX % par rapport à l'année précédente.
* 10 sièges sociaux de la liste Fortune 1,000 XNUMX et des lieux de travail très diversifiés.
* Choisi en 2020 comme la troisième meilleure ville où travailler.
Avec une aire métropolitaine de près de deux millions d'habitants, Indianapolis est la deuxième plus grande ville du Midwest et la 14e des États-Unis. La ville a investi des milliards de dollars dans la régénération et est maintenant classée parmi les meilleures villes selon Forbes.
En tant que ville d'environ 850,000 XNUMX habitants, Indy est connue depuis longtemps comme un centre de production de climatiseurs, de voitures, de pièces automobiles et plus encore. Cependant, comme la plupart des villes américaines, l'industrie manufacturière d'Indy a considérablement diminué, mais elle n'a pas abandonné. En fait, ils ont fait exactement le contraire. Au cours de la dernière décennie, la ville est progressivement et discrètement devenue un centre national des nouvelles technologies.
Aujourd'hui, Indianapolis abrite plus de 150 entreprises technologiques, dont Salesforce, Angie's List, MOBI et une organisation appelée TechPoint qui vise à promouvoir et à accélérer la croissance de la communauté technologique de l'Indiana.
Certains des facteurs qui rendent Indy attrayant pour les entreprises technologiques incluent un faible coût de la vie, une réglementation gouvernementale limitée et un flux constant de candidats qualifiés provenant de plusieurs universités locales (et prestigieuses). En fait, Indy offre aux travailleurs de la technologie une vie beaucoup plus gratifiante par rapport aux côtes Est et Ouest. Par exemple, un technicien qui gagne 100,000 272,891 $ par an à Indianapolis devrait gagner XNUMX XNUMX $ pour avoir le même niveau de vie à San Francisco.[bestplaces.net].
Avec une population métropolitaine croissante de plus de deux millions d'habitants, Indianapolis est sans aucun doute une étoile brillante du Midwest qui a assuré sa place au sommet de plusieurs classements nationaux. Le métro abrite des entreprises diversifiées et en croissance, une main-d'œuvre instruite, des événements sportifs de classe mondiale, des attractions culturelles prestigieuses, ainsi qu'une liste sans cesse croissante d'options de divertissement, de magasinage, de restauration et de divertissement. Les résidents bénéficient d'une qualité de vie supérieure à la moyenne grâce à un équilibre entre vie professionnelle et vie privée, ce chiffre se reflète dans des classements nationaux constamment élevés et un flux constant de nouveaux développements et d'engagements professionnels. La ville d'Indianapolis est le plus grand centre d'emploi de l'Indiana. Indianapolis, souvent appelée « Indy », ancre l'une des plus grandes zones économiques des États-Unis. Le centre-ville a connu une économie florissante au cours des dernières années avec plus de 10 sociétés régionales, nationales et internationales Fortune 500 et Fortune 1,000 XNUMX ayant un siège social important ou une présence dans la région métropolitaine. La performance économique du centre-ville d'Indianapolis est surtout connue pour son centre d'études commerciales, touristiques, gouvernementales, financières, pharmaceutiques et de haute technologie. La croissance dans le secteur de la technologie a été extraordinaire avec un afflux de géants de la technologie comme Salesforce.com Inc. Et d'autres startups continuent de s'installer en ville.
2. Croissance de la population et des emplois
Au cours des 10 dernières années, la population d'Indianapolis a augmenté de plus de 8 %, les quartiers de banlieue d'Indianapolis tels que Hamilton, Boone et Hendricks ayant enregistré des augmentations de plus de 20 % au cours de la dernière décennie. Il s'agit d'une croissance de 36 % plus rapide que la moyenne nationale de 5 %.
Cela nous montre que la population d'Indianapolis croît plus rapidement que de nombreux autres marchés aux États-Unis aujourd'hui. Une chose à noter est que cette croissance rapide n'est pas nouvelle à Indianapolis. En fait, la population indépendante a augmenté de plus de 36% depuis 1989.
Au cours de la dernière année, le nombre d'emplois à Indianapolis a augmenté de plus de 2 %, ce qui est supérieur à la croissance nationale de 1.7 %. De plus, Indianapolis est en fait l'un des centres de technologie et de biologie à la croissance la plus rapide du pays. Tous ces éléments sont d'excellents signes pour les investisseurs qui souhaitent investir dans un marché immobilier en croissance mais plus stable.
3. Stabilité et croissance
Le marché d'Indianapolis est l'un des marchés immobiliers stables aux États-Unis, avec une très faible volatilité, à tout moment du cycle du marché. Le marché bénéficie d'un intérêt et d'une forte croissance qui devraient également se poursuivre au cours de la prochaine décennie. Près de 80 % de la population du pays est accessible depuis Indianapolis en une journée de route, ce qui s'avère être une caractéristique essentielle à la lumière de l'évolution des marchés de la vente au détail et de la logistique, ainsi que de l'intérêt que les entreprises technologiques telles que Salesforce trouvent dans la région, ceux-ci et bien d'autres contribueront à une croissance stable dans les années à venir.
4. Croissance naturelle
Le marché d'Indianapolis connaît une importante vague de croissance de la population et de l'emploi en 2010-2021. La croissance démographique est l'un des principaux moteurs de la demande dans le secteur multifamilial. Indianapolis a connu une croissance annuelle de 5.98% dans les zones centrales de la ville et de près de 1% dans la zone métropolitaine. Tout cela place la région métropolitaine d'Indianapolis dans une excellente position pour continuer à maintenir des loyers et un taux d'occupation élevés.
5. Des conditions de "sortie" solides
La demande de logements abordables de haute qualité dans le Midwest et Indianapolis en particulier est à un niveau record. Cette demande devrait encore augmenter à mesure que de plus en plus d'employeurs s'installent dans la région, que les coûts de construction continuent d'augmenter et que l'offre de propriétés est extrêmement limitée. Une propriété de ce type est très recherchée par les acheteurs institutionnels et le plan d'amélioration prévu pour le projet la rendra sûrement encore plus attrayante au stade de la vente.
6. Des loyers bas par rapport au marché
Notre analyse montre un écart allant jusqu'à xxx $ attribué à la forte croissance des loyers dans la région au cours des 12 derniers mois. La stratégie consiste à rattraper ce retard en améliorant le processus de location et bien sûr en revalorisant les appartements.
7. Amélioration
La stratégie d'amélioration comprend la mise à niveau d'au moins 33% des appartements, ainsi que la mise à niveau des espaces communs et de la piscine, du club des résidents, des terrains de jeux, de la signalisation et des courts. Notre calcul montre des rabais sur l'augmentation du loyer en moyenne d'environ xxx $ par appartement amélioré et un total de xxx xxx $ pour le NOI (revenu net) à la suite des actions d'amélioration.
8. Résistance aux crises
UN. Propriété résidentielle
En temps de crise, nous avons constaté un avantage significatif dans les propriétés résidentielles, car si les bureaux et l'immobilier commercial ont des alternatives, telles que le travail à domicile ou la commande de produits en ligne, la population a toujours besoin d'un endroit pour vivre à des coûts raisonnables, et multifamilial les propriétés le permettent.
B Plusieurs familles
En temps de crise, les propriétés qui ont montré la plus grande stabilité étaient les propriétés multifamiliales, car si l'un des conjoints perd son emploi, la famille passera d'une maison qui coûte 3000 $ par mois à un appartement qui coûte 850 $ par mois et on peut voir que les loyers des complexes multifamiliaux ont augmenté le taux d'occupation.
Vous pouvez regarder ma conférence sur les propriétés multifamiliales et leurs avantages en temps de crise ici.
9. Bénéfice à l'achat et flux dès le premier jour
Dans les transactions immobilières, il existe une règle - le profit est réalisé sur l'achat.
Stratégie : Acheter au prix d'opportunité ® Amélioration et bénéfices du bail en cours ® Maintenance et bénéfice des baux ® Vente de projet (sortie)
Le projet en question a été acheté à un prix qui représente une remise importante par rapport au prix du marché et génère en fait un profit déjà au moment de l'achat.
En temps de crise, le plus important, ce sont les flux de trésorerie - et avec un taux d'occupation de 96 %, le projet génère des flux de trésorerie dès le premier jour de la conclusion de la transaction.
10. Le niveau de population dans la zone
La propriété est dans une zone de niveau B +, ce qui signifie une classe moyenne de cols bleus et un faible taux de criminalité.
11. Potentiel d'augmentation de valeur et de valeur ajoutée, et potentiel d'augmentation des loyers
L'entrepreneur a réussi à conclure l'affaire, à un prix inférieur au prix du marché. De plus, l'ancien propriétaire a pu obtenir des loyers plus élevés de l'ordre de 150 à 225 $ pour les appartements rénovés ; Le promoteur prévoit de poursuivre le programme d'amélioration car la plupart des appartements ne sont pas rénovés.
La stratégie de l'équipe de gestion comprend la rénovation des espaces intérieurs, ainsi que des améliorations dans les espaces communs.
L'analyse proforma suppose une augmentation significative du loyer pour les unités améliorées en fonction de l'augmentation de loyer que nous avons constatée dans les unités déjà rénovées. La rénovation positionnera la propriété comme l'une des meilleures propriétés de ce sous-marché, ce qui se traduira par une augmentation significative de la valeur avant la vente.
12. La propriété
Une multifamiliale de 470 unités de style jardin avec 39 bâtiments et un emplacement sur le côté ouest d'Indianapolis près d'Eagle Creek Park, I-65 et I-465, à 10 minutes du centre-ville. Le projet a été construit en 1977 et partiellement modernisé en 2020, offrant de nombreuses opportunités. Le propriétaire actuel a investi plus de 4 millions de dollars dans des améliorations au cours des deux dernières années, dont 500,000 250,000 dollars sur les toits, 250,000 100,000 dollars sur les gouttières et les parkings, 172 470 dollars sur un club-house et un centre de fitness et environ 2 1.5 dollars sur les améliorations de la piscine et de l'aire de pique-nique. De plus, le club et les installations ont été récemment mis à niveau avec un forfait de luxe de premier ordre. Étant donné que seuls XNUMX des XNUMX appartements au total ont été rénovés, continuer à moderniser le reste des appartements est une opportunité extraordinaire et certainement à la lumière de la preuve de la viabilité des appartements qui ont déjà été rénovés. En moyenne, les appartements améliorés sont loués pour environ XXX $ de plus que les unités régulières, où les appartements avec XNUMX chambres et un salon et XNUMX salle de bain et une douche reçoivent une augmentation de loyer impressionnante d'environ XXX $ +. A ce titre, le futur business plan est clair : continuer à moderniser les appartements, et augmenter significativement les revenus.
13. Avantage de taille
Dans l'immobilier, plus le projet est grand, plus sa stabilité et ses organes sont forts.
Le projet en question a un coût total d'environ XX millions de dollars, et le projet a reçu un financement avec le soutien du gouvernement (Freddie Mac - Penny May) de X pour cent du montant du projet avec un taux d'intérêt phénoménal de X pour cent seulement.
Un projet qui comprend un financement augmente la sécurité globale du projet car un organisme externe - les analystes de la banque prêteuse, a vérifié l'accord et a décidé qu'il était suffisamment sûr pour financer cet accord avec XX millions de dollars.
14. Le personnel
Le projet est réalisé en collaboration avec un partenaire local expérimenté - July Residential.
La société de gestion qui gérera le projet est Element National, une énorme société de gestion d'actifs qui gère environ 15,000 XNUMX propriétés aux États-Unis (https://elementmgt.com), ce qui ajoute de la sécurité à la transaction en raison de l'expérience de cette entreprise, ainsi que quelque chose qui garantit l'efficacité dans la gestion et la réduction des dépenses.
L'un des propriétaires de sa société de gestion actuelle et PDG (Roberto Levali) est un partenaire de July Residential, la société expérimentée qui réalise le projet proprement dit - cela conduit bien sûr à une identification claire des intérêts et sera une partie importante du succès de l'affaire.
L'investissement sera accompagné en Israël par GBK - un cabinet d'avocats international et l'un des principaux cabinets en Israël dans le domaine des accords commerciaux. L'accompagnement inclura tous les investisseurs et l'entreprise.
Pour obtenir des conseils sur la fiscalité américaine, vous pouvez contacter notre comptable (veuillez nous contacter par retour de mail pour planifier un appel).
15. Une solide stratégie de sortie
La propriété devrait être détenue pendant 3 à 5 ans et, au moment de la vente, générer des bénéfices supplémentaires importants pour les investisseurs, au-delà des flux de trésorerie actuels.
La demande de logements abordables et de haute qualité dans la région est à un niveau record. Cette demande devrait augmenter, car de plus en plus d'employeurs s'installent dans la région, les coûts de développement augmentent car le pipeline d'approvisionnement vers le sous-marché reste limité. Les complexes multifamiliaux comme celui-ci sont recherchés par les acheteurs institutionnels et le promoteur peut proposer à l'acheteur un ensemble de propriétés pouvant entraîner une prime importante sur le prix de vente.
16. Identité des intérêts et enregistrement complet de l'investisseur dans la transaction
Les investisseurs seront officiellement enregistrés dans le contrat de constitution de la société en tant que propriétaires.
Les investisseurs ont priorité sur l'entrepreneur dans la répartition des bénéfices. Nous et notre partenaire local investirons personnellement (environ la moitié du solde des fonds propres requis) aux côtés des investisseurs et dans les mêmes conditions.
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