Connecticut
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Offre d'achat d'un immeuble à un prix nettement inférieur au prix du marché: 3 investisseurs + Lior
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Offre d'achat d'un immeuble à un prix nettement inférieur au prix du marché: 3 investisseurs + Lior
Bonjour les amis
Beaucoup d’entre vous se tournent chaque jour vers moi pour me demander s’il existe de nouvelles transactions multipartites intéressantes.
Comme vous l'avez vu, depuis l'envoi de la dernière offre en janvier, qui était vraiment très inférieure au prix du marché, cela fait plus de trois mois, et il n'y a eu aucune transaction que je pense être bonne.
À mon grand plaisir, après de nombreuses recherches, j'ai trouvé un accord qui me semble très bon et qui, après des négociations épuisantes, m'a permis de baisser le prix à un prix très attractif.Il s'agit du bâtiment des magasins d'appartements 6 + 2 dans le Connecticut.
L'immeuble est proposé bien en dessous de son prix de marché - l'investisseur est un musicien européen qui ne comprend pas grand-chose à l'immobilier et n'est pas en mesure de gérer la gestion de l'immeuble. De plus, les taxes de construction sont élevées, et après l'achat, il s'est débattu avec les taxes en prenant un avocat spécialisé dans le sujet.
La transaction a été conclue au prix de 330,000 dollars. Un pré-prix est conçu pour permettre une fermeture rapide.
Pour ceux qui ont suivi ma conférence sur les prix de l'immobilier dans le Connecticut, voyez que le prix moyen d'un appartement d'une ou deux pièces à Hartford est d'environ 65,000 45 $. Dans ce domaine spécifique, les prix de l'immobilier sont un peu plus bas - le prix varie de 55 à 55 62 dollars par appartement dans les petites transactions et de XNUMX à XNUMX XNUMX dollars par appartement dans les transactions d'immeubles à appartements multiples. (Autrement dit, plus un immeuble est grand, plus le prix par appartement est élevé).
Si nous prenons le prix le plus bas pour un appartement dans la région, il semblerait que la valeur marchande de ce bâtiment soit au moins: 360,000 USD, ce qui signifie que le prix initial proposé était 30 inférieur au prix du marché pour permettre une vente rapide.
Le prix d'un appartement de 45 mille dollars reflétera généralement un immeuble à rénover - et ce n'est pas notre cas - les appartements ont été entièrement rénovés il y a 5 ans - ce qui signifie de grandes économies futures sur les réparations et les rénovations et l'augmentation des flux de trésorerie. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles le bâtiment n'a pas été détourné et où se trouve notre opportunité en tant qu'investisseur immobilier - une explication ci-dessous.L'immeuble nous est offert à un prix moyen d'environ 30,500 42 $ par unité seulement. Beaucoup moins cher que le prix par appartement proposé dans le portefeuille de 47 appartements pour ceux qui se souviennent! (5 mille par unité) - pour obtenir un tel prix, nous avons dû acheter un groupe de XNUMX bâtiments!
Nous ne concluons que des accords solides super sécurisés, nous laisserons donc une réserve de 56,000 USD sur un compte bancaire pour tous les appartements pour les frais de clôture et de sécurité au cas où une rénovation et une mise à niveau seraient nécessaires - le bâtiment fonctionne actuellement et est loué dans son intégralité et n'a probablement pas besoin de rénovation immédiate mais généralement d'achat de bâtiment En eux. De plus, comme vous le verrez en détail ci-dessous, nous devrons payer des professionnels qui nous aideront à améliorer la trésorerie. Nous laissons toujours un montant de garantie aux investisseurs pour les frais de clôture et, dans tous les cas, afin que nous n'ayons pas à revenir vers vous une autre année avec des demandes de fonds supplémentaires, par exemple si vous avez besoin de remplacer un toit, un système de chauffage, etc. - de cette façon, vous savez que le montant que vous avez investi est susceptible d'être définitif. (Bien que dans l'immobilier, tout puisse toujours arriver, je préfère donc ajouter à mes investissements des investisseurs expérimentés qui comprennent ce que c'est que d'être impliqué dans des rénovations et de traiter avec les locataires)
Valeur marchande cible après stabilisation et réduction des impôts: On estime que la fourchette de valeur va de 360,000 $ par 45 par appartement à 520,000 $, selon 65 $ par appartement, selon les prix comparatifs de la région - et comme on le sait, la valeur multifamiliale est déterminée par les flux de trésorerie. La valeur du bâtiment.
Le prix actuel après les négociations: seulement 244,000 $ - au moins 33% en dessous du prix du marché selon un calcul de 45 $ par appartement (le calcul avec le prix le plus bas)
Informations sur le bâtiment:
1. Le bâtiment se trouve dans une rue centrale de Hartford, capitale des assurances aux États-Unis. Deux heures de route de Manhattan.
Dans la zone de la propriété, il y a une université, un hôpital, des transports et plus encore. La rue compte un grand nombre de magasins, restaurants, boulangeries, supermarchés, magasins de meubles, coiffeurs et ongles, vêtements et bijoux et c'est une rue animée pour le meilleur ou pour le pire - c'est une rue avec une faible population d'Afro-Américains et d'Hispaniques, qui seront souvent nos locataires dans ce type d'investissement. Une zone qui peut être classée au niveau C +.
À des prix aussi bas pour l'appartement, ce sont les domaines dans lesquels nous investirons le plus souvent, mais nous savons que ces domaines présentent également le potentiel le plus élevé de rendements élevés.
Près de la propriété, il y a une succursale de la Bank of America à moins de cinq minutes à pied, un magasin Family Dollar, un magasin Ace acheté et construit dans le style Home Depot, etc. - une zone centrale qui ne nécessite pas de voiture pour les locataires qui ne peuvent pas se le permettre. Nos locataires comprendront des personnes qui travaillent dans ces entreprises.
Les restaurants sont considérés comme très bons aux yeux des locaux - nourriture au niveau du marché alimentaire de Dizengoff Center mais avec un cadre de Neve Sha'anan.
Imaginez la rue Bialik à Ramat Gan mais avec des Afro-Américains et des Hispaniques - c'est le style.
La municipalité travaille également à la mise en valeur du territoire et a approuvé la création d'une nouvelle bibliothèque pour les enfants de la rue qui augmentera l'attractivité de l'ensemble du quartier. Pour ceux qui ne connaissent pas et ne savent pas - les bibliothèques aux États-Unis servent de centre culturel à part entière pour la région et incluent des activités pour les enfants, des spectacles pour enfants, des pièces de théâtre, etc. - bien au-delà de la bibliothèque de livres, et donnent envie aux jeunes familles de vivre près de la bibliothèque. Les enfants sont à la bibliothèque presque toute la journée après l'école, rencontrent des amis, font leurs devoirs, etc. - les mères qui ne travaillent pas et ont des enfants en bas âge vont aux activités de la bibliothèque pour les enfants qui remplacent souvent le besoin de la maternelle pour ceux qui n'en ont pas les moyens.2. Ceci est une propriété à usage mixte - 6 appartements de 2 pièces (3 chambres selon les normes israéliennes) et 2 magasins.
L'avantage de ceci est que nous ne dépendons pas d'un type de revenus, et les propriétaires de magasins resteront généralement longtemps si leur entreprise réussit - dans une propriété similaire où il y avait un restaurant, les propriétaires étaient là depuis 50 ans - un restaurant familial - il est rare qu'un locataire reste 50 ans. (Bien sûr, si l'entreprise ne réussit pas, il peut y avoir un chiffre d'affaires élevé.)
3. Gros avantage pour l'immeuble - les locataires paient le chauffage et l'eau chaude! Chaque appartement dispose d'un compteur électrique séparé et du chauffage!
Ce n'est vraiment pas évident - dans la plupart des bâtiments, le propriétaire paie pour le chauffage car il y a un système de chauffage par bâtiment sans séparer la chaudière par locataire - séparer les systèmes de chauffage coûte beaucoup d'argent et au-delà, cela permet d'économiser considérablement des dépenses, en particulier dans les pays froids, cela augmente également La valeur du bâtiment et son attractivité.
4. Le bâtiment est fait de briques et donc résistant à toutes les conditions météorologiques et son entretien est facile. Ce chiffre est très important, en particulier dans les pays froids soumis aux intempéries.
5. Le toit n'a que 8 ans - a été remplacé en 2011 - ce qui signifie que nous devrions avoir au moins 22 années de revenu supplémentaires sans remplacement de toit.
6. Tous les appartements ont été entièrement rénovés il y a quelques années à peine! Faibles dépenses!
7. Tous les systèmes de chauffage et les chauffe-eau ont été remplacés!
8. Le bâtiment est entièrement occupé!
9. Les loyers sont inférieurs au prix du marché - il existe donc un grand potentiel d'augmentation des loyers.
10. Tous les systèmes électriques, d'égouts et d'eau ont été mis au niveau du code requis!Investissement: 300,000 USD ONLY!
Compte de réserve: dollars 56,000
Estimation des frais de clôture: 10,000 XNUMX $ (inspection, avocat, etc.) - seront prélevés sur la réserve.Collecte de fonds totale: 300,000 XNUMX $, auprès de trois investisseurs
Structure de l'investissement:
Investisseur 3 qui investit chaque dollar 100,000 (Investisseur 3 + Lior)Plan stratégique:
Après l'achat, nous augmenterons les loyers chaque fois qu'un locataire quittera l'appartement.
À chaque départ d'un locataire, nous procéderons à une rénovation et à une mise à niveau de base, si nécessaire, et nous essaierons d'obtenir un loyer plus élevé pour un locataire.
Pour garder l'investissement solide et sûr - nous distribuerons un flux de courant au cas où il resterait au moins 50,000 XNUMX $ dans le fonds de réserve et nous préférerons réinvestir dans l'immeuble au cours des deux premières années pour augmenter sa valeur.Nous vous rappelons que dans une propriété commerciale, la valeur du bâtiment est déterminée par son flux de trésorerie - notre objectif sera donc de réduire les dépenses et d'augmenter les revenus.
Pour ceux qui ne connaissent pas le processus, je recommande de regarder ma conférence sur MultiPharmy:
https://www.youtube.com/watch?v=XaVajBiKJo8Les problèmes et les améliorations à apporter dans la construction pour améliorer les flux de trésorerie:
Le bâtiment fournit actuellement un plafond 6 de Wright. L’objectif est de procéder comme suit pour le télécharger sur 10 percent:
1. Augmenter les loyers aux prix du marché - une augmentation de 50 à 100 dollars par appartement. Proposez également aux locataires un parking dans le parking à proximité - nous n'accepterons pas de paiement pour le parking car le parking n'est pas le nôtre, mais de nombreux locataires recherchent des appartements avec parking, cette option nous donne donc un avantage dans la publicité des appartements à louer.
2. Réduire le coût de l'électricité et de l'eau - Pour le moment, le coût de l'eau et de l'électricité dans les parties communes est beaucoup plus élevé que d'habitude - nous prendrons un électricien rémunéré pour vérifier la cause et la réparer. L'objectif est de faire passer le coût de l'électricité de 1700 750 $ par an à 4000 $ par an - un prix qui est une moyenne mensuelle pour des propriétés similaires. Le prix de l'eau devrait passer de 3600 XNUMX dollars par an à XNUMX XNUMX dollars par an. (Regardez l'image Excel ci-jointe.)
3. Nous chercherons une meilleure offre d'assurance - devrait passer de 6500 5600 $ par an à XNUMX XNUMX $ par an selon des bâtiments similaires.
4. Lutter pour des réductions d'impôts - un processus qui peut prendre environ deux ans - l'objectif est de réduire les impôts de 24,457 19565 $ par année à 40 XNUMX $ - impôts sur des actifs similaires. Baisser les impôts entraîne immédiatement une augmentation de la valeur de la propriété. Pour ceux qui sont intéressés, faites-moi savoir le processus que j'ai effectué sur ma propriété à New York - un processus qui a augmenté la valeur de la propriété de XNUMX% - je l'ai également acheté intentionnellement avec des taxes élevées parce que les Américains ont peur du processus et cela crée une opportunité d'acheter une propriété en dessous de son prix du marché.
5. Nous remplacerons la société de surveillance anti-incendie et ajouterons des caméras vidéo pour garder la propriété - le prix de l'appel mensuel devrait baisser de 1850 1000 $ à XNUMX XNUMX $ selon le prix de propriétés similaires.Rappelez-vous également que je vis à une heure et demie de route de la propriété, ce qui est un énorme avantage - je peux être présent à tous les tests, être physiquement avec l'avocat pour parcourir les documents et signer, travailler directement avec la société de gestion, obtenir plusieurs devis plutôt qu'avec des entreprises de construction par exemple si un toit doit être remplacé Et de faire la visite physique du bâtiment avec eux - ce qui est impossible pour les investisseurs vivant en Israël.
Refinancement:
Après avoir terminé le processus ci-dessus, nous hypothéquerons la propriété et émettrons 80% de sa valeur - l'argent sera divisé en cinq et restitué aux investisseurs.
Le taux d'intérêt que je peux obtenir en tant qu'Américain en tant qu'américain à revenu élevé et à un excellent crédit aujourd'hui est d'environ 4.5% pendant 25 ans, de sorte que le financement que j'apporte permettra aux investisseurs d'économiser beaucoup d'argent. Pour ceux qui ont vu dans ma conférence - pour chaque financement d'une propriété d'une valeur d'un million de dollars à 5% d'intérêt au lieu des 9% d'intérêt que reçoivent les Israéliens, les économies sur la durée de vie de la propriété sont de 500,000 XNUMX $ en intérêts! - Je vous recommande de regarder toute la partie du financement dans ma conférence.Flux:
Dans son état actuel, le bâtiment produit 17,211 6 $ par an - un taux de capitalisation de 31,016%. L'objectif est de l'amener à un flux de trésorerie de XNUMX XNUMX $ par an à l'aide des mouvements présentés ci-dessus (voir image Excel).
Le revenu ci-dessus sera divisé tous les six mois entre les 4 investisseurs tant que le compte bancaire a au moins 50 XNUMX $ en garantie.Horizon d'investissement:
L'investissement convient à ceux qui peuvent investir un montant qui n'est pas leur dernier argent et avec un horizon de 10 ans à venir - l'objectif est de créer un flux de trésorerie cohérent et continu et non un flip - flip, la vente ou le refinancement sont un bonus pour la transaction mais pas l'objectif principal - ils seront réalisés.
Si vous n'avez aucune expérience dans l'immobilier et que vous ne comprenez pas qu'un bien immobilier avec des locataires est un travail à temps plein et pas vraiment un revenu passif, et qu'il est parfois nécessaire de faire face à l'expulsion des locataires, à la réparation du bien, parfois au recours au tribunal, etc. - cet investissement n'est probablement pas pour vous. Bien que je sois celui qui travaillera avec les différents facteurs à prendre en compte de toute façon, nous investissons ensemble dans le bâtiment - et je préférerai certainement des personnes ayant de l'expérience afin que nous puissions prendre des décisions importantes ensemble et réussir ensemble. Préférez définitivement les partenaires routiers qui comprennent ce qu'est l'immobilier et qui ne demanderont pas à partir après un an ou deux.
Nous examinerons notre déménagement après environ 5 ans en termes de refinancement et de dépenses pour les investisseurs, en vendant la propriété normalement ou avec un report d'impôt - 1031 Exchange que je peux faire en tant qu'Américain.Sortie d'investissement:
Si vous devez quitter l’investissement, vous devrez trouver un autre investisseur qui entrera chez vous et qui soit acceptable pour les membres du groupe d’investissement. S'il y a des frais d'avocat et d'autres coûts liés au transfert du nom de l'investissement au nouvel investisseur, ce sont des frais que vous allez financer vous-même.Résumé des détails de l'investissement:
Nous proposerons d’acheter le bâtiment à 244,000 USDNombre d'investisseurs: 3 + Lior
Pourcentage de propriété par investisseur immobilier: 25%
Propriété relative du nombre d'appartements par investisseur: appartements 2
Prix moyen par appartement par prix après négociations avant financement: 30,500 dollars
Pourcentage de financement: Pour le moment, la transaction sera achetée en espèces et nous procéderons à un refinancement dans la continuité de l'argent investi.
Les investisseurs bénéficient d'excellentes conditions de financement que nous recevons du fait que le propriétaire du forum, Lior Lustig, est un Américain avec un excellent crédit, des revenus élevés et une histoire de gestion immobilière que la banque souhaite voir:
Intérêt: environ 5% - dépend du taux d'intérêt au jour du prêt. Verrouillé pendant 5 ans.
La durée de l'hypothèque: années 25.Étant donné que je suis personnellement responsable vis-à-vis de la banque du remboursement du prêt, je construis la transaction sous une forme très solide avec un financement du pourcentage 40 et des fonds de sécurité sur le compte bancaire.
Argent économisé sur un compte bancaire pour:
Rénovation des logements pour augmenter le flux de trésorerie et ainsi augmenter la valeur de la propriété - lors du départ de chaque locataire Rénovation et augmentation du loyer: pour le moment aucune rénovation immédiate de la propriété n'est requise - la propriété est louée à cent pour cent
2. Frais de clôture, avocat, évaluation, inspection, frais bancaires, etc. - Nous économisons généralement 7 pour cent (17 10,000 $), mais comme la propriété a été achetée en espèces, les frais de clôture sont inférieurs. S'il reste de l'argent excédentaire, il sera utilisé dans le cadre du fonds de sécurité: XNUMX $
3. Argent de garantie pour les réparations futures - le compte bancaire n'a pas diminué par rapport à ce montant: 50,000 300,000 USD (dans Excel, nous avons utilisé un montant légèrement inférieur mais arrondi l'investissement total à XNUMX XNUMX USD)
Les flux de trésorerie mensuels seront distribués aux investisseurs ayant un excédent d’argent sur le fonds de sécurité et le montant alloué à l’amélioration tous les six mois (afin d’effectuer des virements de fonds mensuels).
Un rapport de mise à jour sera fourni une fois par trimestre au cas où il existe des rapports pertinents pour l'investissement.
Ce que le United States Real Estate Forum, dirigé par Lior Lustig, prévoit l'accord:
1. Analyse complète du marché de tous les actifs du marché et recherche des meilleures offres
2. Financer la transaction à l'avenir aux conditions de financement américaines avec l'engagement personnel de Lior envers la banque de rembourser le prêt - si le prêt n'est pas remboursé, la banque considère Lior comme un créancier principal et peut saisir ses actifs et de ce fait, Lior s'engage à une transaction solide et sécurisée.
3. Négociations sur le prix de la transaction
4. Une lutte avec la municipalité pour réduire les taxes sur la propriété
5. Créer une nouvelle société et travailler avec l'avocat, les courtiers et les sociétés de gestion pour vérifier les données de transaction - paiements des locataires, expulsion des locataires, état des biens, état de la planification, ajustement entre le paiement des taxes et les rapports présentés.
6. Inspection physique du bâtiment avant l'envoi d'un inspecteur - Lior Lustig vit à une heure et demie de route du Connecticut et fournira une vidéo de l'endroit pendant la visite et pendant l'inspection
7. Inventions sur place au moment de la commande d'un inspecteur, évaluateur, entrepreneurs, sociétés de gestion, etc.
8. Travailler régulièrement avec les sociétés de gestion et recouper le nombre de fournisseurs dans chaque réparation, par exemple lors du remplacement d'un toit, faire appel à plusieurs fournisseurs et croiser diverses propositions de réparation. Travailler également avec notre logiciel de gestion d'actifs indépendant qui nous permettra de ne pas être dépendant d'une société de gestion en particulier. Le logiciel permet une communication directe avec les locataires, le suivi des revenus et des dépenses, etc. - Lior gérera le logiciel en continu avec les locataires et les entrepreneurs en parallèle avec la société de gestion.
9. Un travail constant de rationalisation et d'optimisation des dépenses - en raison de la forte activité future d'achat d'un grand nombre de bâtiments, nous pouvons demander une réduction des coûts de gestion et de réparation, la réutilisation des matériaux achetés dans des appartements supplémentaires, etc.
dix. Travailler à augmenter la valeur des propriétés - améliorer la propriété afin d'augmenter le loyer et ainsi augmenter sa valeur pour le refinancement ou la vente, effectuer diverses activités sur les propriétés pour en augmenter les revenus tels que panneaux d'affichage, location d'entrepôts, machines à laver et boissons, location d'espaces communs dans la propriété pour les locataires pour des événements, etc. Sortir des sentiers battus comme expliqué dans la conférence de Lior Lustig sur le monde multifamilial.
11. Travailler avec le comptable américain pour produire des déclarations fiscales pour les investisseurs - K1.
12. Gestion continue des comptes bancaires des actifs - les investisseurs bénéficieront d'une transparence totale sur les comptes bancaires pour voir les dépenses entrantes et sortantes.
Le sérieux:
Les trois investisseurs + Lior déposent chacun des frais importants de 7000 $ sur un compte conjoint - ce montant sera utilisé comme paiement à Inspection, à un avocat, etc. Si l'investissement ne progresse pas, le montant restant sur le compte sera divisé par 4 et restitué aux investisseurs.
Lors du choix d'un avocat, ce montant sera transféré sur son compte en fidéicommis, à l'exception du montant nécessaire pour les paiements aux divers professionnels.
Lior dépose également 7000 $ pour montrer - Skin in the game - c'est le montant que j'investis de ma poche au profit de l'accord au-delà de toutes les activités que j'ai décrites ci-dessus. Le reste du montant de la transaction sera réparti entre les trois investisseurs.Frais d’abonnement et gestion continue:
Après le dépôt initial de 7000, le double 4 reste pour trois investisseurs, en dollars 272,000, pour dépôt.
C'est à dire 90,666 à l'investisseur.Au lieu de 32% du bâtiment (rappelez-vous pas 33% car Lior a également mis l'argent initial) - l'investisseur reçoit 25% de la transaction.
Comme vous le savez probablement - le profit de l'immobilier est dans un achat - un achat inférieur au prix du marché, ainsi qu'une augmentation de valeur dans le futur avec l'amélioration que Lior gérera, des économies sur les frais de gestion actuels de Lior et les conditions de financement que Lior apportera à l'avenir (si possible et pertinent)
Nous ne nous engageons pas dans la spéculation et tout bénéfice d'une future augmentation de valeur n'est qu'un bonus - l'accord devrait fonctionner dès le premier jour et nous réalisons un profit le jour de l'achat.
La différence de 7% correspond aux frais de recherche et de gestion par transaction - ce qui signifie que la différence est le pourcentage que chaque investisseur paie à Lior - j'entre chez un quatrième partenaire (25%) en échange de la localisation de la transaction, des opérations quotidiennes, de la collaboration avec la société de gestion, de l'amélioration et du refinancement à l'intérêt américain.Après l'achat de l'immeuble au-delà de la gestion actuelle, Lior partagera les dépenses et les revenus de manière égale, et après l'achat de l'immeuble, les dépenses et les revenus seront divisés en quatre.
Habituellement, dans un souci de gestion quotidienne avec la société de gestion, Lior facture 3% par mois du loyer brut, alors disons que la société de gestion facture 10%, la gestion totale sera de 13% par mois - mais dans ce cas, parce que Lior entre en tant que partenaire et bénéficie d'un quart de la trésorerie, il n'y aura pas de trop-payé pour Lior Devant la société de gestion et Lior le fera gratuitement dans le cadre de la trésorerie qu'il reçoit.
Si vous êtes intéressé par plus de détails, veuillez envoyer un e-mail de retour à cet e-mail en cliquant sur le bouton bleu en bas - mais il est préférable que vous posiez vos questions dans le forum Connecticut Transactions, qui fait partie de la "arène d'investissement" sur le site du forum:
Inscrivez-vous sur le site avec votre compte Facebook, cliquez sur le forum du Connecticut, demandez à vous inscrire et nous l'approuverons. Le forum est destiné aux transactions relatives au Connecticut.
L '«arène d'investissement» sur le site est un format nouveau et expérimental, donc si vous rencontrez des problèmes, n'hésitez pas à me contacter.
Vous pouvez également organiser une conversation avec moi pour plus d'informations.
N'oubliez pas que les 3 investisseurs qui transfèrent les frais de gravité en premier entreront dans la transaction.
L'adresse exacte de la propriété sera donnée après la signature d'un document de confidentialité et le transfert des frais de gravité.
À propos - si vous connaissez un investisseur qui souhaite participer à des transactions multifamiliales dans le Connecticut, vous êtes invités à lui envoyer la page de destination:
https://info.www.forumnadlanusa.com/multiApparaît
Lior Lustig
Directeur et fondateur du United States Real Estate Forum -
Réponses 7
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Bonjour tout le monde
שואלים אותי הרבה שאלות על ההשקעה הזאת. בעקרון אנחנו פותחים חברת LLC שבה לכל משקיע יש 25 אחוז שותפות. האיזור הוא איזור מרכזי בבירת קונטיקט, הארטפורד, ליד בית חולים ואוניברסיטה. ברחוב יש אוכלוסיה אפרו אמריקאית והיספנית – אוכלוסיה טיפוסית לבניינים במחירים שהם בסדר גודל זה ובתשואה שכזו. לגבי כל שאלות המיסוי יש להתייעץ עם רואה חשבון. הבניין מייצר כיום 17 אלף דולר – קאפ רייט של 6 אחוז, והמטרה להביא אותו להכנסה של 30 אלף דולר בשנה – קאפ רייט של 10, ואז לבצע ריפייננס מהבנק, להחזיר כספים למשקיעים ולהשאר עם הבניין – ככה אתם מקבלים את רוב ההשקעה בחזרה לאחר מספר שנים ונשארים עם נכס. את הכספים נוכל להעביר להשקעה נוספת. חנות אחת מושכרת לכנסייה. לגבי השניה עדיין לא קיבלנו תשובה מהברוקר ואנחנו בודקים אם היא מושכרת ומה המצב שלה.
30 26 $ resteront dans le compte à titre de fonds de sécurité pour toute situation qui ne sera pas comme le remplacement d'un toit, la rénovation d'un appartement à partir de zéro, etc. - comme indiqué, c'est un investissement solide. Dans les XNUMX supplémentaires, nous paierons les frais de clôture, avocat, inspection, mise à niveau d'électricité, avocat pour la réduction des taxes municipales, etc.
Les frais restants seront payés ensemble si nécessaire.
N'hésitez pas à poser plus de questions
Lior -
Bonjour les amis
Un certain nombre d'amis ont voulu découvrir la possibilité d'acheter l'immeuble sans mon partenariat, mais uniquement pour accompagner l'achat - ouverture d'une entreprise, finalisation de l'achat, etc.
C'est donc définitivement une option qui existe et pour trouver l'accord et accompagner l'achat, je prendrai 7000 $ au-delà de la valeur nominale de l'accord - c'est-à-dire 244 $ + 7 = 251 $.
Les frais de clôture, avocat, société d’ouverture, etc. Bien sûr, vous payez mais avec mon escorte.
Bonne chance! -
Bonjour les amis
Aujourd'hui je vais voir et photographier le bâtiment
Le bâtiment vous est offert à 244 mille dollars
Comme vous vous en souvenez, l'immeuble a des appartements 6 + des magasins 2
Tous loués sauf un appartement et un magasin
Le bâtiment a été entièrement rénové avant les années 5
Le prix de l'immeuble comprend les frais de commercialisation - 250 $
Vous trouverez ci-joint les rapports de location, les dépenses et les revenus.
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Mise à jour pour ceux qui n'ont pas compris en raison des questions reçues - l'accord est actuellement proposé à un investisseur qui en recevra la propriété à XNUMX%. Nous prêtons jusqu'au moment de l'achat, puis la transaction vous appartient à XNUMX%. Nous pouvons faire référence à la société de gestion existante ou vous pouvez choisir une autre société de gestion. Le dernier plan à ce prix n'inclut pas le plan d'accompagnement quinquennal pour l'amélioration de la propriété - ce sera votre travail.
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Mise à jour des loyers existants dans l'immeuble - un loyer de 775 est au moins cent dollars en dessous du loyer du marché
Le propriétaire actuel possède plus de bâtiments 100 et préfère maintenir la location à un niveau bas pour obtenir un nombre plus élevé de locataires intéressés par la location.
Tous les locataires ont subi un examen de crédit et un examen criminel et ont ainsi une plus grande possibilité de choisir des locataires.
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Vous trouverez ci-dessous les loyers versés par le Connecticut aux locataires de deux pièces de la section 8.
Pour ceux qui ne connaissent pas le plan, il s'agit d'un programme pour les défavorisés, dont le principal avantage est de recevoir un paiement garanti de l'État et non du locataire.
On peut voir que le paiement pour deux chambres est de 1273 $ comparativement aux 775 $ actuellement payés. Si les six locataires sont remplacés par l'article 8, le loyer de chaque locataire augmentera de 498 $ par mois. L'augmentation totale du loyer sera de: 2988 $ par mois, ou 35856 $ par année, ce qui fera passer le NOI de 17,000 52,856 $ à XNUMX XNUMX $, quelle que soit la réduction des taxes et des coûts d'électricité.
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Ci-dessous le rapport des dépenses que le propriétaire de la propriété a publié entre les années 2011 et 2012
La propriété a été achetée vide et entièrement rénovée
Total investi dans la propriété 146541 mille dollars
Ensuite, deux appartements ont été rénovés au cours de l’année écoulée, à la suite de dégâts des eaux et d’incendies, au coût de 18485 dollars.
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