דופלקס Off Market בעיר New Britain בקונטיקט – רכישה מתחת למחיר השוק ושיפוץ מינימ

  • דופלקס Off Market בעיר New Britain בקונטיקט – רכישה מתחת למחיר השוק ושיפוץ מינימ

    Posted by ליאור לוסטיג on יולי 14 at 19:32

    שלום חברים,

    זוכרים את העסקה של הדופלקס ב Meriden שפרסמנו פה לפני שבועיים? ללא ספק עסקה מעולה – פנו אלינו מספר גדול מאוד של משקיעים שרצו את העסקה – אבל עד שהצלחנו להתקדם איתה כבר חטפו אותה, אז הפעם דאגנו להכנס עם המוכר להסכם LOI – שזה Letter of Intent – מכתב כוונות, מכיוון שאף אחד לא אוהב לבזבז את הזמן שלו – ובמכתב הפקדנו כבר סכום ראשוני להתקדמות וקיבלנו 10 ימים להכנס לחוזה במחיר מצויין

    היתרון המשמעותי בעסקה הזאת היא שעל פניו השיפוץ שנדרש הינו מינימלי – אלפי דולרים בודדים לכל יחידה, לעומת שיפוץ של 33 אלף שנדרש לנכס ב Meriden.

    לפרטים מלאים ומעודכנים על עסקה זאת לחצו כאן לגישה לדף הנכס באתר זירת הנכסים

    דיון על הנכס ושאלות ניתן לשאות בפורום קונטיקט באתר

    ובפורום קונטיקט בפייסבוק

    פרטי העסקה:

    המחיר שהצלחנו להשיג למשקיעים במשא ומתן כולל עלויות ה Wholesaler וליווי מלא שלנו עד לסגירת העסקה!

    100,500 דולר בלבד כולל הוצאות סגירה! (עלות משוערת בהתאם להוצאות הסגירה)

    CAP Rate – NOW: 9.4%

    סך הכל הכנסה שנתית ברוטו לנכס כיום: 19,740 דולר (ראו למטה פרוט הוצאות והכנסה נטו)

    NOI: $9456

    Proforma – אחרי העלאת שכירות:

    Pro-Forma CAP Rate: 12.2%

    סך הכל הכנסה שנתית לנכס לאחר שיפוץ והעלאת השכירות: 22,800 דולר (לפי 950 דולר לדירה)

    Pro-Forma NOI: $12228

    ראו למטה נכסים השוואתיים לאיזור לשכירות ומכירה

    יתרונות משמעותיים: חימום גז והדיירים משלמים את ההוצאות!

    מדד Zillow לשווי הנכס בהתאם לנכסים דומים באיזור:

    הדיירים:

    הנכס הינו שני קומות כשבכל קומה יש יחידה של 2 חדרים.

    קומה ראשונה:

    • בקומה הראשונה יש דיירים נהדרים שנמצאים בחוזה שנתי!
    • האיש בפנסיה של הצבא, אשתו עובדת
    • הבית נראה במצב לא רע.
    • הדיירים בקומה הראשונה משלמים $795 דולר לחודש. לא רע בהתחשב במחיר ליחידה של כ 50 אלף דולר!
    • מבדיקה השוואתית שערכנו, השכירת באיזור ל 2 חדרים גבוהה משמעותית – כ- 950 דולר (תסתכלו ב CMA שצרפנו – שכירות ממוצעת באיזור) – הזדמנות נהדרת להעלות שכירות בהמשך אחרי עדכונים קלים לדירה!
    • בדירה התחתונה במידה ויצא הדייר, ההערכה שלנו של שיפוץ בסיסי בסכום של כ 3000 דולר כהכנה לדייר הבא, אבל כאמור בקומה התחתונה יש דיירים טובים שסביר להניח שישארו עוד זמן רב.

    קומה שניה:

    • בקומה השניה ישנה דיירת Section 8 שהיא בלשון המעטה לא הכי נקייה, אבל כידוע היתרון בתוכנית Section 8 הוא שהממשלה משלמת שכירות כמו שעון ומעל המקובל – ולכן מקבלים כרגע בדירה זו כיום 850 דולר במקום 795 דולר, כאשר גם שם הפוטנציאל הוא ל 950 דולר!
    • הדיירת כרגע בחוזה חודש בחודשו וזה יתרון כי במידה ונרצה להוציא אותה אנחנו לא כבולים וזה ניתן.
    • הבעלים שיפץ את הדירה בקומה השנייה לפני כשנה עם רצפה חדשה, מטבח וכו’ ולצערנו הדיירת הזאת שברה לו את אחד מארונות המטבח (תסתכלו בסרטון הוידאו) – בהחלט מבאס אבל כרגע היינו ממליצים להשאיר אותה בשלב הראשוני ולהמשיך לקבל שכירות מהממשלה כל חודש, ובעתיד שתצא זה לא בעיה להחליף ולסדר את המקום ולהכניס לדירה זו דייר רגיל במחיר שוק – הדיירת הזאת כבר רגילה למצב הקיים, ודייר חדש ירצה שנשפץ שם כבר עכשיו.
    • שיפוץ מומלץ: בעקרון נניח והדיירת יוצאת מחר מה שמומלץ לעשות שם כרגע זה רק צבע, החלפת שטיח, תיקון המטבח ונקיון – הערכה גסה של כ 3000 דולר. כמו שאתם יכולים לראות בסרטון, הבעלים הקודם התקין רצפה חדשה, סידר את המטבח ובסך הכל שיפץ שם יפה.

    תמונות הנכס לאחר השיפוץ האחרון שלו:

    New Britian Duplex July 2019 - 1 (3)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (3)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (6)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (6)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (8)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (8)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (9)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (10)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (11)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (12)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (13)
    New Britian Duplex July 2019 - 1 (14)

    תמונות חוץ:

    מערכות החימום והחשמל:

    המערכות המכניות נראות טוב. נעדה כמובן בדיקת אינספקשיין מקיפה ויש צורך לבדוק את מצב הגג

    New Britian Duplex Mechanical - (1)New Britian Duplex Mechanical - (2)

    מיקום:

    17 דקות נסיעה מעיר הבירה Hartford

    2 דקות נסיעה מתחנת הרכבת:

    מעסיקים ועסקים בסביבת הנכס:

    אתר הקהילה של New Britain:

    https://newbritainindependent.com/

    יתרון גדול – ניתן להגיע מניו בריטיין למנהטן בפחות משעתיים:

    סיבוב חורף במבנים היפים וההסטוריים של New Britain:

    פסטיבל – Little Poland – ב New Britain:

    Thousands of people came to Little Poland in New Britain, Connecticut, the celebrate Polish culture, music, dancing and cuisine.

    דברים שלא ידעתם על מדינת קונטיקט:

    קונטיקט היא המדינה הרביעית הכי צפופה בארה”ב. ידועה כמדינת החוקה.

    למרות שטכנית היא חלק מ New England, קונטיקט לרוב מוזכרת כשילוש מדינות העל ניו ג’רזי, ניו יורק וקונטיקט.

    המקומות הכי יפים לביקור בקונטיקט:

    המקומות היקרים והיוקרתיים ביותר בקונטיקט:

    רבים לא יודעים שבקונטיקט יש את הנדל”ן היקר ביותר בארצות הברית והמבוקש ביותר. להלן עשרת הערים היקרות ביותר בקונטיקט – כמובן שאלו לא המקומות שבהן נשקיע, אך זה מראה לכם את חוזק המדינה. חלק מאיזורים אלו נמצאים 15 דקות מניו יורק סיטי וכמובן שזה משפיע ישירות על ערך הנכסים.

    הכנסות והוצאות:

    טבלת הכנסות, הוצאות, מיסים, ביטוח, חימום, חשמל משותף (לא קיים)

    כאמור יתרון משמעותי בנכס הוא שהחימום הוסב לגז והדיירים משלמים את ההוצאות שלהם למעט מים!

    עלויות הסגירה כוללות ליווי עד לסגירה וחיבור לחברת ניהול, אינספקשיין ועורך דין
    העלות לא כוללת פתיחת חברה, חשבון בנק וכו’ – הפורום יוכל לעזור בכל אלו בתשלום המיוחד שניתן לחברי מועדון הנדל”ן של חברי הפורום.

    מידע השוואתי לשכירות ומכירה – CMA:

    CMA Sales:

    1. 77 Sexton St New Britain, CT 06051

      4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר ביולי 2018 ב 182 אלף דולר

    2. 228 Clark St New Britain, CT 06051

      4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר ב 125000 דולר בספטמבר 2017

    3. 88 Oak St New Britain, CT 06051

      4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר בנובמבר 2018 ב 110,000 דולר

    CMA Rentals:

    1. 18 Union St FL 3RD, New Britain, CT 06051

      2 חדרים ואמבטיה אחת – 1000 דולר

    2. 53 Curtin Ave APT A3, New Britain, CT 06053

      2 חדרים ואמבטיה אחת – 995 דולר

    3. 29 Cabot St # 2, New Britain, CT 06053

      2 חדרים ואמבטיה אחת – 1100 דולר!

      אז איך מתבצעת העסקה?

    1. לאחר חתימת חוזה מולנו אתם מעבירים פקדון לעורך דין שישמש כפקדון ראשוני לכניסה לחוזה עם המוכר
    2. אנחנו מתנים את החוזה בבדיקה מקיפה של הנכס – Inspection
    3. נבקש מהמוכר 10 ימים להחלטה אם אנחנו מתקדמים או לא
    4. במידה והחלטתם לא להתקדם, אתם מקבלים את הפקדון חזרה, בניכוי עלות הבדיקה
    5. במידה והחלטנו להמשיך בעסקה אתם ממשיכים קדימה בליווי שלנו

    הזמן שניתן לנו להתקדם בעסקה הוא קצוב – המחיר שבו יעלה הנכס שוב למכירה לשוק החופשי בעוד עשרה ימים על ידי ברוקר יהיה גבוה בכ 10 אלף דולר

    המחיר כולל ליווי מלא עד אשר הנכס בבעלותכם ונמצא תחת חברת ניהול (במידה ותהיו מעוניינים, נוכל לדאוג לכם גם לפתיחת חברה וכו בעלות מוזלת)
    עלויות צפויות לעסקה:

    ליאור לוסטיג replied 4 years, 11 months ago 1 Member · 0 Replies
  • 0 Replies

Sorry, there were no replies found.

Log in to reply.