על אוסטין

#יזםהשבוע – קארין הווארד- #פוסט5

אני מאוהבת, פשוט מאוהבת בעיר הזאת, סיפרתי לכם בפוסטים הקודמים שזו היתה אהבה ממבט ראשון בוויב של העיר, האהבה הזו רק מתעצמת כל יום. יש בעיר הזאת הכל, טבע מרהיב, מערכת חינוך ציבורית ופרטית מצוינת, אוכלוסיה טובה גם של אמריקאים וגם של ישראלים, יש סצינת תרבות ומוזיקה משובחת.
ובעיקר יש בה הרבה הזדמנויות תעסוקה, אוסטין הפכה בשנתיים האחרונות לעיר טק מרכזית, היא עדיין לא ניו יורק או עמק הסיליקון אבל היא בהחלט דומה לדנבר קולורדו או לסיאטל וושינגטון והטק ממשיך לזרום לכאן מכל כיוון.
גוגל בנו מגדל בדאון טאון אוסטין, מטא החברה האם של פייסבוק שכרה 33 קומות במגדל בדאון טאון, טסלה בנתה את הגיגה פקטורי והעבירה את המטה שלה, סמסונג משקיעה 17 מיליארד דולר במפעל חדש בטיילור, אמזון בונה באזור הדומיין (רמת החייל שלנו) ועוד ועוד.
בשנתיים האחרונות ובשל הגירת הטק (183 משפחות ביום) מחירי הדיור זינקו – ראו בגרף מטה, וזו היתה חגיגה של משקיעים. בשנה וחצי האחרונות קניתי מעל 125 בתים ללקוחות שרכשו למגורים ולהשקעות (יש עוד חוזים בפנדינג), עם מחזור שקרוב ל-75 מיליון דולר, וזו היתה סנצסציה של ממש, מלחמות מחירים קשוחות, בתים שנמכרים במאות אלפי דולרים מעל המחיר המבוקש, ועבודה רבה שלי באוף מרקט כדי להימנע ממלחמת המחירים.
החגיגה הזו נכון לכרגע הסתיימה. קרו שני דברים שהרגיעו את השוק, מס הרכוש ועליית הריבית.
נתחיל במיסים: אין באוסטין מס הכנסה מדינתי, את המיסים הם גובים דרך הפרופרטי טאקס שנקבע פעם בשנה על ידי השמאי של המחוז והוא לא מוצמד למכיר הרכישה אלא להערכת השווי של השמאי. אחוז המס משתנה בין 1.9% לאזורים באוסטין העיר ועד 3.2% בשכונות החדשות בפרברים – זה אחוז גבוה מאד.
השנה השמאים של המחוז ביצעו עדכון והעריכו את כל הנכסים בהתאם למחיר השוק שלהם, וזה גרר הקפצה של עליית שווי המס בעשרות ולעתים מעל 100%. לנכסי השקעה אין קאפ והמיסים יכולים לעלות כל שנה בהתאם לשווי שוק.
על הריבית כבר דיברנו, בתקופת הקוביד, הריבית היתה נמוכה מאד, אני עוד זוכרת שקניתי נכסי השקעה עם ריבית של 2.99% והיום חצינו את ה-6%.
מאחר ומחירי הנכסים גבוהים ומתחילים באזור ה-350,000 דולר, והשכירות עוד לא הדביקה את הפער, אם כי היא עולה פה מיום ליום, אנחנו במצב שמי שקונה מבין שהוא לא קונה בשביל תזרים חודשי אלא עבור עליית הערך העתידית. יש מי שיגיד שמדובר בספוקלציה אבל כבוגרת הביי (עמק הסיליקון) וכמי שמכירה את עולם הטק מקרוב מאד, אוסטין עדיין זולה מאד ביחס לערי הטק האחרות ויש לה עוד לאן לעלות.
מה אנחנו רואים עכשיו? עכשיו השוק בירידות, כתבתי אתמול על הנפילות בשווקים, זה לא פוסח על שוק הנדל”ן או על השוק של אוסטין. ומה עושים משקיעים מתוחכמים שיש ירידות – קונים! יש הרבה דיבורים באוויר בשוק שלנו, האופטימיים אומרים שהשוק ימשיך לעלות, הפסימיים אומרים שאנחנו נחווה צניחה חופשית, אבל האמת הפשוטה היא שאנחנו פשוט לא יודעים.
Ruman
ארגון סוכני הנדל”ן של ארצות הברית צופה ירידה של 9% במחירי הנכסים בכל ארצות הברית. אני חושבת שההערכה הזו נכונה גם לאוסטין.
ועדיין אנחנו במיתון והאינפלציה גבוהה, ויהיו ירידות גם בטק, כבר עכשיו עצרו גיוסים והתחילו פיטורין בחברות הגדולות, זה ימשיך עד שהאינפלציה תיבלם. המזל של אוסטין זו שהכלכלה שלה לא נשענת על סקטור אחד בלבד אלא על כמה גם על הממשל מאחר וזו בירת טקסס, יש כאן אוניברסיטה, זו עיר תיירותית, יש כמובן את הטק אבל יש כאן גם מרכזים רפואים מהטובים במדינה.
אז לא הייתי ממהרת להספיד את העיר גם עם סקטור אחד יחטוף חזק כרגע.
אם אתם שוקלים מעבר בתוך ארצות הברית, אוסטין היא עיר מצוינת לעבור אליה וכפי שאמרתי היא זולה משמעותית מהערי טק האחיות שלה. אם אתם שוקלים לקנות להשקעה ואתם לא מחפשים לממש את הרווחים מחר בבוקר, אני עדיין ממליצה לקנות כאן וקונה בעצמי.
הפוסט מחר יהיה סיכום והוא יוביל לכמה תובנות שרכשתי בפעילות הענפה כאן.