बाजार और भागीदारों का चयन

#יםמהשבוי गैल श्मुक्लर #पोस्ट 4

इसलिए मैं ऑस्टिन टेक्सास वापस चला गया जहां मैं रहता हूं।
ऑस्टिन एक अद्भुत शहर है, और हाल के वर्षों में रियल एस्टेट के क्षेत्र में सबसे तेजी से बढ़ रहा है, वास्तव में रहने के लिए एक मजेदार शहर है।
तो ऑस्टिन में रियल एस्टेट क्यों नहीं करते??
यह एक ऐसा प्रश्न है जो मुझसे बहुत बार पूछा गया है। विशेष रूप से देश के मित्र जो सुनते हैं कि ऑस्टिन कैसे विकास कर रहा है और यह अगली सिलिकॉन वैली है।
ये वाकई सच है.
कहानी के साथ समस्या यह है कि मैं कुछ और ढूंढ रहा हूं। मैं कैश फ्लो की तलाश में हूं।
ऑस्टिन मूल्य में वृद्धि के लिए आश्चर्यजनक है, लेकिन वहां रिटर्न 4 प्रतिशत क्षेत्र में है (कैप राइट - खर्चों के बाद) अगर मैं पूर्ण पुनर्वित्त करने का प्रबंधन करता हूं, जैसा कि मैंने पिछली पोस्ट में बात की थी, तो मैं एक स्थिति पर पहुंच जाऊंगा नकारात्मक प्रवाह.
और यह वह बिजनेस मॉडल नहीं है जिसे मैं लक्षित कर रहा हूं।
तो वास्तव में मेरी योजना क्या है???
मैं अधिक उपज वाली संपत्तियां खरीदना चाहता हूं।
कई बार उच्च रिटर्न का संबंध जोखिम से होता है। कौन सा सही है।
तो आप जोखिम को कैसे परिभाषित करते हैं??
हम क्लास सी क्षेत्र में काम करते हैं।
किराये और संपत्तियों का बीमा करने का हमारा तरीका पृष्ठभूमि की सख्त जांच करना है, पहले महीने, आखिरी महीने और एक जमा राशि भी लें।
इसके अलावा, हम कोशिश करते हैं कि सेक्सिन 50 और वेटेरंस जैसे कार्यक्रमों से 8 प्रतिशत किराया राज्य से आए।
कभी-कभी समस्याएं होती हैं और किरायेदारों के लिए अधिक कठिनाइयां होती हैं, लेकिन एक बार जब हम समझ जाते हैं कि वे हमारे जैसे ही इंसान हैं और उनके साथ सम्मान के साथ व्यवहार करते हैं, तो हमें आमतौर पर अच्छे किरायेदार मिलेंगे जो लंबे समय तक रहेंगे।
वास्तव में, हमारे पास केवल 5 प्रतिशत रिक्ति दर है। इसका मतलब यह है कि किरायेदार बाहर नहीं जाते हैं और वे अपने पास से अतिरिक्त भी देते हैं क्योंकि हम उन्हें उसी मुद्रा में देते हैं।
तो मुझे ये संपत्तियाँ कैसे मिलीं??
तो मुझे एहसास हुआ कि ऑस्टिन मेरे लिए नहीं है और मैंने अपनी व्यावसायिक योजना के लिए सर्वोत्तम बाज़ार की तलाश शुरू कर दी।
इस तरह मैं ह्यूस्टन पहुंचा।
मैं ह्यूस्टन में किसी को नहीं जानता था जो रियल एस्टेट में था और मैं किसी को भी नहीं जानता था जिसने ऐसा किया हो, इसलिए मैंने बस फेसबुक पर देखा।
हाँ, इस प्लेटफ़ॉर्म पर कई समस्याग्रस्त चीज़ें हैं, लेकिन मैं इसका उपयोग मुख्य रूप से सूचना उपभोग के लिए करता हूँ।
और ठीक यही मैं इस समूह में करता हूं।
इस तरह मुझे ह्यूस्टन सहार में अपना भागीदार बनने का मौका मिला।
एक अद्भुत व्यक्ति जो ह्यूस्टन में कई वर्षों से रियल एस्टेट में शामिल है और मैंने देखा कि उसने इस समूह में "सप्ताह के उद्यमी" में लिखा था। तो मैं बस उसकी ओर मुड़ गया। हम मिले और तुरंत हमारे बीच केमिस्ट्री बन गई।
हमने काम करना शुरू कर दिया.
हमने संयुक्त निवेश के लिए बहुत सारी संपत्तियां देखीं और बाजार बहुत कठिन और प्रतिस्पर्धी था। तो मैंने सहर से बस इतना ही कहा, चलो होलसेलिंग करते हैं।
हमने क्षेत्र का अध्ययन किया और 3 सप्ताह के बाद हमने अपना पहला सौदा कर लिया और इस पर 20 हजार डॉलर कमाए।
यह आश्चर्यजनक था, और सबसे बढ़कर इसने हमें अवधारणा का प्रमाण दिया (हम समझ गए कि यह काम करता है)।
हम भागने लगे
सबसे पहले हमने स्वयं कॉल किया, और अब हमारे पास पहले से ही टेलीफोन हैं जो विक्रेताओं को कॉल करते हैं और सौदे बंद करते हैं।
लेकिन मैं... मैं यथासंभव अधिक संपत्ति जमा करना चाहता था।
इसलिए हमने ह्यूस्टन में थोक बिक्री जारी रखी।
कुछ महीनों के बाद मैंने फिर से जैक्सनविले के लिए उड़ान भरी, जहां मेरे बचपन के दोस्त, मैं और शे, 3 साल से रियल एस्टेट का काम कर रहे हैं।
और वहां मेरी पहली उड़ान के विपरीत, अब मुझे पहले से ही स्पष्ट विचार था कि मैं क्या करना चाहता हूं।
मैंने उनके सामने थोक बिक्री का क्षेत्र खोला, इसके बारे में आश्चर्यजनक बात यह थी कि आप वास्तव में ड्राइवर की सीट पर हैं।
आप लेन-देन पर अनुबंध बेच सकते हैं जैसा कि आमतौर पर थोक में किया जाता है, आप लेन-देन खरीद सकते हैं और इसे बाजार में बेच सकते हैं (ब्रिजिंग लोन के साथ भी संभव है और फिर आपकी जेब कम खर्च होगी), आप जमीन खरीद सकते हैं और निर्माण कर सकते हैं और आप आसानी से संपत्ति जमा कर सकते हैं।
मुख्य बात एक अच्छा सौदा प्राप्त करना है।
यह कठिन और दुष्कर है और इसके लिए बहुत अधिक काम और निवेश की आवश्यकता होती है, लेकिन एक बार ऐसा हो जाए, तो बहुत दूर की बात है।
इसलिए हमने काम करना और अभियान जारी करना शुरू कर दिया ताकि हम अधिक से अधिक उपज वाली संपत्तियां खरीद सकें और जिनके लिए हम पूर्ण पुनर्वित्त प्राप्त कर सकें।
यह हमारा बिजनेस मॉडल है.
बाजार मूल्य के 70 प्रतिशत तक संपत्तियां खरीदें, कठिन धन लें जो हमें संपत्ति खरीदने की अनुमति देगा जब 80-90 प्रतिशत एक निजी ऋणदाता द्वारा वित्तपोषित हो (काफी उच्च ब्याज दर पर) और 3-4 महीने के बाद जाएं समान ऋणदाता और कम ब्याज दर पर पुनर्वित्त। (और आज की ब्याज दर अमेरिका में ऐतिहासिक रूप से कम है)।
जब आप इसके बारे में सोचते हैं कि यदि आप 4 प्रतिशत पर वित्तपोषण लेते हैं और मुद्रास्फीति 4 प्रतिशत है तो आपको मूल रूप से मुफ्त पैसा मिल रहा है।
इसके अलावा, जब आप अमेरिका में वित्तपोषण लेते हैं और इसका बुद्धिमानी से उपयोग करते हैं, तो आप ऐसी स्थिति में पहुंच सकते हैं जहां आप करों का भुगतान नहीं करते हैं।
यह वास्तव में हास्यास्पद है, लेकिन अमेरिका जैसे पूंजीवादी बाजार में, आपको यह समझने की जरूरत है कि पैसा कैसे काम करता है और इसका सबसे अच्छे तरीके से उपयोग कैसे किया जा सकता है।
वॉरेन बफेट हमेशा कहते हैं कि उनके सचिव और प्रशिक्षु उनसे अधिक कर अदा करते हैं।
मैंने उन विषयों पर थोड़ी खोजबीन की जो मुझे उत्साहित करते हैं, लेकिन हम थोक बिक्री पर लौटेंगे।
मैं वास्तव में ह्यूस्टन और जैक्सनविले में जो करता हूं वह केवल उन विक्रेताओं के पास सबसे पहले आता है जो वास्तव में संपत्ति बेचना चाहते हैं और मैं उन्हें समय और सुविधा देता हूं।
इसलिए यदि संपत्ति मेरे मानदंडों पर खरी उतरती है तो मैं उसे खरीद लेता हूं, और यदि नहीं तो मैं उसे बेच देता हूं। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि मेरे पास बाहर निकलने के कई रास्ते हैं और, जैसा कि मैंने कहा, मैं वास्तव में ड्राइवर की सीट पर हूं।
इसलिए बेहतर और कम अच्छे सौदे हैं। आपके लिए काम करने वाले फ़ोन से निपटने में, समस्याएँ पैदा करने वाले सॉफ़्टवेयर से निपटने में, विक्रेताओं से, ख़रीदारों से, शीर्षक कंपनियों से निपटने में, कई अप्रत्याशित नुकसानों से निपटने में कई सिरदर्द होते हैं।
लेकिन अंत में, मुझे नहीं लगता कि इससे अधिक लाभदायक कोई चीज़ है।
इसके अलावा, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि भागीदारों का चुनाव महत्वपूर्ण है और किसी भी व्यवसाय की कुंजी है।
मेरे पास अनुभवी साझेदार हैं जिन पर मुझे भरोसा है।
मैं उनसे सीखता हूं और वे मुझसे सीखते हैं। हर कोई अपना हिस्सा मेज पर लाता है और यह सबसे महत्वपूर्ण बात है।
उन लोगों के लिए जो अन्य क्षेत्रों में बहुत समस्याग्रस्त साझेदारों से परेशान हैं, उनके लिए एक साझेदार चुनना महत्वपूर्ण है।
अगली पोस्ट में मैं अपने द्वारा किए गए दो लेनदेन के उदाहरण दूंगा, एक बेहतर और एक कम अच्छा और मैंने इससे क्या सीखा।
तस्वीर में, जैक्सनविले, रोशनी का शहर?
आशा है आप आनंद लेंगे और पोस्ट 5 में मिलेंगे :)
प्रेम
लहर