सबक हमने अपने पहले 50 फिलीपींस से सीखे

#יםמהשבוי Eyal Pasternak और Yaron Pasternak #Post2
आप जानते हैं कि सैन्य वाक्यांश "सुरक्षा निर्देश रक्त में लिखे गए हैं" यह यहां भी लागू होता है।
यदि आप फ्लिप करते हैं या कभी फ्लिप करने के बारे में सोचा है, तो यह पोस्ट आपको समय, पैसा और सबसे महत्वपूर्ण अनावश्यक तनाव से बचाएगा।
प्रत्येक फ्लिप के बाद हम पूरा करते हैं, हम सेना की तरह ही "घटना की जांच" करते हैं।
हालांकि यहां ऐसा कोई नहीं है जो जांच के परिणामस्वरूप जेल गया हो, लेकिन जांच से जो निष्कर्ष निकलते हैं, वे सफलता और असफलता के बीच अंतर करने में मदद कर सकते हैं।
यहां तक ​​कि हमने जो अनुभव प्राप्त किया है और इस विषय पर दर्जनों पुस्तकों और पॉडकास्ट के बाद भी, हम अभी भी हर उस संपत्ति के साथ कुछ नया सीखते हैं जिसका हम नवीनीकरण करते हैं।
चलो, अपनी आस्तीन ऊपर चढ़ाते हैं, मैदान में उतरते हैं और यह पता लगाते हैं कि एक सफल फ्लिप करने में सक्षम होने के लिए वास्तव में क्या आवश्यक है:
हमने वर्षों में सीखे गए पाठों की एक सूची तैयार की जिससे हमें अपनी प्रणाली को परिष्कृत और अंशांकित करने में मदद मिली।
एक सफल फ्लिप के लिए यहां हमारे 10 निष्कर्ष दिए गए हैं, जिन्हें हम आपको अपनी अगली परियोजना से पहले ध्यान में रखने की सलाह देते हैं:
1. ठेकेदारों के साथ व्यवहार करना
हो सकता है कि यह आपके रियल एस्टेट व्यवसाय का सबसे ग्लैमरस और कामुक हिस्सा न हो, लेकिन यह सबसे महत्वपूर्ण में से एक है, और निस्संदेह हर फ्लिप का सबसे कठिन और चुनौतीपूर्ण हिस्सा भी है।
आप एक महान पड़ोस और अद्भुत वित्तपोषण शर्तों में एक बड़ा सौदा पा सकते हैं, लेकिन यदि आप अव्यवसायिक ठेकेदारों को काम पर रखते हैं, या यदि आप अपने ठेकेदारों को सही ढंग से प्रबंधित नहीं करते हैं, तो आपको नुकसान होगा, और सबसे अधिक संभावना है कि आप काफी पैसा खो देंगे।
इसलिए, "एक ठेकेदार को खोजने" को एक त्वरित और आसान कार्य के रूप में न सोचें। इसमें समय निवेश करें।
ठेकेदारों को खोजने के लिए आप पहले से जितना अधिक काम करेंगे और अधिक व्यापक ड्यू डिलिजेंस प्रक्रिया को अंजाम देंगे, डील में आपका मुनाफा उतना ही बेहतर होगा। और अनुभव से, आपका रक्तचाप सामान्य रहेगा (जितना संभव हो सके फ्लिप में)।
2. व्यक्तिगत सुरक्षा - यह केवल एक प्रकार की सुरक्षा नहीं है!
फ़्लिप्स में कई निवेशक विफल होने का एक कारण यह है कि वे अपने ठेकेदारों को ठीक से प्रबंधित करने में विफल रहते हैं।
यदि ठेकेदार आपके पूर्ण नियंत्रण में नहीं है, तो सबसे अधिक पेशेवर ठेकेदार भी परियोजना के बजट को दोगुना कर सकता है और परियोजना की अवधि बढ़ा सकता है।
आपको अपने द्वारा नियुक्त किए गए ठेकेदारों का ठीक से प्रबंधन करना चाहिए और उन्हें उन कार्यों और समय से जोड़े रखना चाहिए जिन पर आपने सहमति दी थी।
आप जिन FB समूहों के सदस्य हैं, उनमें पेशेवर ठेकेदारों की तलाश करें, आप जिन मीट अप्स में जाते हैं, उनसे पूछें, भले ही इस समय आपके पास कोई प्रोजेक्ट न हो, हाथ में एक अच्छा ठेकेदार होना हमेशा अच्छा होता है।
ऐसे लोगों के साथ काम करें जो गुणवत्तापूर्ण पेशेवर हों। हाँ, भले ही उनकी कीमत अधिक हो! अनुभव से, जो सस्ता है वह महंगा होता है!
अपने माली को पेंटिंग के काम पर न ले जाएँ, क्योंकि उसने कहा था कि वह आपके घर को एक तिहाई कीमत में पेंट कर सकता है... यकीन मानिए, यह ऐसा ही दिखेगा!
(एक्सेल में खर्चों को अपडेट करने के बाद अपने चेहरे के बारे में सोचें... यह एक शर्मनाक एहसास है)।
3. आप कर चुके हैं, आपको मिल गया
एक बार जब आप ठेकेदारों के साथ काम करना शुरू कर देते हैं, तो आप अधिक पैसे की चाह में ठेकेदार को हमेशा "भूखा" छोड़ देंगे। उसे कभी भी सब कुछ पहले से भुगतान न करें, चाहे वह कितना भी रोए और दादी-नानी की कौन सी कहानियाँ आपको बताए (और वह बताएगा)। आपके द्वारा उसके लिए निर्धारित लक्ष्यों को प्राप्त करने के बाद ही ठेकेदार को धन जारी करें। यह सुनिश्चित करता है कि काम जल्दी और कुशलता से किया जाए।
4. मैदान में हाजिरी - चेहरा दिखाना
व्यक्तिगत रूप से संपत्ति का दौरा करना सुनिश्चित करें या नियमित रूप से आपकी ओर से किसी से मिलने जाएं। उपस्थिति देखो!
उन्हें यह जानने की जरूरत है कि आप हर दिन काम की गुणवत्ता की जांच करने के लिए वहां हैं, और पूर्व निर्धारित कार्यक्रम के अनुसार कार्य की प्रगति की दर।
5. पड़ोसी पड़ोसी…
ठीक है, यह ऑस्ट्रेलियाई श्रृंखला का संदर्भ नहीं है, लेकिन यह आपके प्रोजेक्ट की सफलता पर बहुत बड़ा प्रभाव डाल सकता है। पड़ोसी आपकी सबसे बड़ी मदद या आपका सबसे बड़ा दुःस्वप्न हो सकते हैं।
जब हम एक घर खरीदते हैं, तो हम हमेशा सभी पड़ोसियों को अपना परिचय देते हैं और उन्हें अपनी संपर्क जानकारी देते हैं। हम उन्हें समझाते हैं कि हम जानते हैं कि एक संपत्ति का नवीनीकरण करने से बहुत अधिक शोर और गंदगी होती है और यह कि हमारे लिए यह महत्वपूर्ण है कि हम उनके जीवन की गुणवत्ता पर प्रभाव को कम से कम करें, और अगर कोई ऐसी चीज है जो उन्हें परेशान करती है तो हमें तुरंत कॉल करें ताकि हम स्थिति को सुलझा सकें।
असंतुष्ट पड़ोसी नगर पालिका से संपर्क कर सकते हैं जिससे आपको अनगिनत समस्याएं हो सकती हैं जिससे आपका समय और पैसा खर्च होगा। आप हैरान होंगे, सही रवैये के साथ वे आपकी मदद भी कर सकते हैं। हमारे एक पड़ोसी ने हमारे द्वारा खरीदे गए नए घर में घुसने की कोशिश कर रहे एक अवैध व्यक्ति को देखा और रात 12 बजे पुलिस को फोन किया। उसके लिए धन्यवाद, हम एक घुसपैठिए को बेदखल करने, मूल्यवान समय, धन और अनावश्यक तनाव को बचाने के साहसिक कार्य से बच गए।
एक अन्य मामले में, हमने अपनी संपत्ति के आस-पास के क्षेत्र को सड़क के पार बिक्री के लिए प्रतिस्पर्धी संपत्ति की तुलना में मित्रवत और अच्छे दिखने के लिए पड़ोसी के पार्किंग स्थल की मरम्मत और पेंट किया। पड़ोसी इतना खुश था कि वह अतिरिक्त संपत्तियों के लिए सुराग का स्रोत बन गया जिससे अंततः पड़ोस में अतिरिक्त संपत्तियों की खरीद हुई।
6. योजना पर टिके रहें
आपने ठेकेदार के साथ जो मूल पुनर्वसन योजना तैयार की है, उस पर टिके रहें।
यदि आपने घर खरीदते समय बगीचे का नवीनीकरण करने की योजना नहीं बनाई थी, जो महारानी एलिजाबेथ (दिवंगत) के यार्ड की तरह दिखेगा, तो इसे आधे रास्ते में करने का फैसला न करें, सिर्फ इसलिए कि आपने फिल्मों से नवीनीकरण करवाया है और "यह शर्म की बात है" बगीचे को नहीं करना। ऐसा इसलिए है क्योंकि परिवर्तन करने में अधिक पैसा खर्च होता है और समग्र परियोजना में देरी होती है, और आपको हमेशा अतिरिक्त प्रीमियम नहीं मिलेगा जो आप सोचते हैं, और एक सस्ता घर वैसे भी तेजी से बिकता है।
7. जब आप इसे खरीदते हैं तो फ्लिप शुरू नहीं होता है
जब हमने फ्लिप करना शुरू किया तो सबसे पहली चीज जो हमने सीखी वह यह है कि जब आप संपत्ति खरीदते हैं तो काम शुरू नहीं होता है, लेकिन यह संपत्ति खरीदने से पहले उचित तैयारी के काम से शुरू होता है।
अधिकांश निवेशक क्या करते हैं (शुरुआत में हमने भी पाप किया था) बंद होने के एक दिन बाद तक इंतजार करना और फिर फ्लिप की योजना बनाना शुरू करते हैं, लेकिन यहां आप कीमती समय खो देते हैं।
"निरीक्षण अवधि" के दौरान, आप समय का उपयोग ठेकेदारों को बंद करने, एक सुपर विस्तृत SOW बनाने और सामग्री का चयन करने के लिए करेंगे।
8. सफलता और असफलता के भेद बताने वाले तीन अक्षर - SOW !
फ्लिप के दौरान आपके द्वारा उपयोग किया जाने वाला यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है। यह प्रत्येक वस्तु की एक विस्तृत सूची है जिसे घर में ठीक करने की आवश्यकता है।
कार्यक्षेत्र जितना अधिक विस्तृत होगा, आपका फ्लिप उतना ही सुचारू रूप से चलेगा और बजट से कम ओवररन के साथ (हाँ, आप ओवररन करेंगे, प्रश्न कितना है)। यदि आप अपनी संपत्ति को A से Z तक जानते हैं, तो आप ठेकेदारों से अधिक सटीक अनुमान प्राप्त करने में सक्षम होंगे, आप पेशेवरों को सही समय पर शेड्यूल करने में सक्षम होंगे, "आदेश बदलें" की संख्या कम करें जो ठेकेदारों की रोटी और मक्खन हैं (आपको क्यों लगता है कि आपको कम कीमत मिल रही है? वे इस पर निर्माण करते हैं)। और अपने तनाव के स्तर को काफी कम करें।
9. आप खरीद कर अपना पैसा कमाते हैं।
एक बार जब आप एक घर खरीद लेते हैं, तो आपका लाभ पहले से ही एक निश्चित बिंदु पर सीमित होता है और वहां से यह और नहीं बढ़ता है। (हमारे नियमित फ्लिप हाउस के लिए औसत नवीनीकरण समय 1-3 महीने लगते हैं, इसलिए भले ही बाजार गर्म या ठंडा हो, यह इतने कम समय में कीमत में भारी बदलाव नहीं करेगा)। इसलिए, यदि आप किसी संपत्ति के लिए बहुत अधिक भुगतान करते हैं, तो आपको अपेक्षित लाभ मिलने की संभावना नहीं है
आप मरम्मत के बाद के मूल्य को बहुत अधिक नहीं बदल सकते हैं चाहे आप कितने भी जोड़ लें। (वैल्यू ऐड एक अलग कहानी है)।
इसलिए, फिलिप के लिए संपत्ति खरीदते समय हमेशा अपनी गणना सावधानी से करें। आप जिस स्थिति में हैं, उसके कारण कभी भी भावना से खरीदारी न करें, यह केवल एक संख्या का खेल है।
10. मोहर? (सिर्फ हम इस्राइली देखते हैं?!?)
जब कोई ग्राहक ठेकेदार को भुगतान नहीं करता है, तो ठेकेदार उस संपत्ति पर कब्जा कर सकता है जिस पर उसे काम करने के लिए किराए पर लिया गया था, जब तक कि उसे भुगतान नहीं किया जाता तब तक संपत्ति को बेचना मुश्किल हो जाता है। इसे ठेकेदार का ग्रहणाधिकार या मैकेनिक का ग्रहणाधिकार कहा जाता है। इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि फ्लिप के अंत में ASK के माहौल में न हों, हमेशा ठेकेदार से एक लियन वेवर फॉर्म पर हस्ताक्षर करने के लिए कहें। यह फ़ॉर्म इंगित करता है कि खाते का पूर्ण रूप से निपटान किया गया है और ठेकेदार घर पर ग्रहणाधिकार दाखिल करने के अपने अधिकार का अधित्याग करता है।
चित्र: ठेकेदार समीक्षा - चेहरा दिखा रहे हैं, ऐसी चीजें हैं जो आप केवल क्षेत्र में देखते हैं!
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