“If it isn’t a deal, make it a deal” זה משפט שעבר בראשי במהלך…
“If it isn’t a deal, make it a deal”
זה משפט שעבר בראשי במהלך התהליך
שעברתי ועדיין עובר כיזם נדל”ן מצליח.
בכל עסקה שמאד מוצאת חן בעיני אני יושב וחושב,
איך ניתן להפוך אותו לעסקה,
גם אם המוכר רוצה מחיר לא ריאלי בעיני
אני יורד לפרטי פרטים וזה אומר:
בודק את האזור ברמה של הרחוב,
בודק איזה ADDED VALUE יש לרחוב הזה על אחרים,
בודק את הנכסים שנמכרו באזור בחצי השנה האחרונה,
בודק מה השכירות שניתן לקבל על נכסים באזור
והאם ניתן לשדרג קצת את השיפוץ ,
על מנת לקבל שכירות גבוהה יותר.
בודק את המספרים – כמובן,
מברר יותר פרטים על המוכר
ולבסוף אני בודק איך אני הולך להציג את ההצעה שלי
ואיך אני מוכר למוכר את המספר שלי.
“If it isn’t a deal, make it a deal”
זה הרעיון שאני מעביר הלאה
לאנשים שאני פוגש ביום יום כחלק מהייעוץ שאני נותן להם.
לפני שכולם קופצים כאן מהתלהבות,
חשוב לי להדגיש שלא כל עסקה
היא עסקה טובה, אבל ברוב המקרים
אפשר ליצור ממנה עסקה טובה.
זה הכל עניין של משא ומתן
ואיך אתה “מוכר את העסקה” למוכר.
ברוב מהמקרים המוכרים זורקים מספרים
או יותר נכון יורים גבוה על מנת שיוכלו
לרדת בדיוק כמו שאנחנו,
משקיעי הנדל”ן מורידים אותם כמה שיותר נמוך.
לכל אחד יש את המספר שלו.
כולנו משתמשים בנוסחה כזו או אחרת
לדוגמא נוסחת ה MAO או Maximum Allowable Offer
(ARV * Investor Discount) – Est. Repairs=MAO
ARV=שווי שוק לאחר שיפוץ
Investors Discount=מה הרווח הון שאנחנו רוצים
או במילים אחרות המספר שלנו
Est. Repairs=הערכת עלות השיפוץ
MAO=ההצעה שלנו – המספר שאנחנו צריכים למכור למוכר.
אנחנו הישראלים רובנו גרידיים,
אנחנו לא נסתפק בעסקה
עם רווח של $15,000 או $20,000 (שווי בתים שהם בין $100,000 – $$200,000)
וזאת חברים טעות גדולה!
כאן אתם מפסידים.
למה, כי אתם מפספסים הזדמנות
לעשות רווח מהיר.
איך?
אם הייתם בודקים קצת את השטח,
הייתם מגלים שדווקא האמריקאים
לוקחים עסקאות כאלה בשמחה.
הם חושבים אחרת.
הם מסתכלים על ווליום (כמות עסקאות)
כלומר, על כמה עסקאות כאלה
הם יכולים לעשות בשנה.
אז תעבירו אליהם עסקה כזאת ותרוויחו את התיווך
או שפשוט תכניסו לכם את הנכס למאגר הנכסים
המושכרים שלכם עבורכם או עבור משקיע.
אבל, אם אתם גרידיים
ויש לכם עסקה שלא מספקת את המספר שלכם
תמצאו את הדרך ותעשו ממנה עסקה.
זאת יכולה להיות כל עסקה.
תפסיקו לחשוב שאם זה לא עומד בקריטריונים שלכם
זה לא עומד בקריטריונים של יזמים אחרים.
אז אסיים ב…
If it isn’t a deal, make it a deal
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אהבתי
Roman Goldenberg