Quindi, come ho scritto nel post 5, parlerò oggi di due accordi che ho fatto, uno migliore e uno meno buono.
# Imprenditore della settimana Gal Schmuckler # Post 5
Cominciamo con il meno buono ovviamente:
Questo è un affare di Jacksonville in Florida.
Abbiamo acquistato una proprietà di 4 camere da letto e un bagno.
Il proprietario era fortemente motivato a vendere. Ha iniziato a $ 65,000. Il valore della proprietà sul mercato era nella regione di 80,000 secondo i calcoli che abbiamo fatto. Abbiamo pensato che la proprietà avrebbe bisogno di una piccola ristrutturazione.
Dopo lunghe trattative abbiamo chiuso a 51,500.
Sulla carta sembra tutto fantastico.
Abbiamo stimato una ristrutturazione di $ 10,000, affitteremo la proprietà a 1200 a Saskashu 8, quindi faremo un rifinanziamento e otterremo indietro i soldi.
Il problema era che non abbiamo valutato correttamente la ristrutturazione.
E quando vuoi lavorare con Saskin 8 devi tenere in considerazione che ci sono molti criteri che devono essere soddisfatti.
Abbiamo esaminato 3 recensioni che ci hanno impiegato molto tempo. Ci scambiavamo altre cose ogni volta che ci veniva chiesto. Ci siamo innamorati di un nuovo supervisore che ha fatto la nostra morte.
Inoltre la proprietà era problematica.
Prima di tutto quando ci sono 4 stanze allora ci si dovrebbe aspettare una famiglia numerosa. E una famiglia numerosa ha bisogno di 2 bagni.
Questo ha causato le famiglie che volevamo e volevamo che non andassimo mano nella mano. E non scendiamo a compromessi sugli inquilini.
Alla fine la proprietà è stata affittata per $ 1000 e ci sono voluti due mesi e $ 15,000 in più di quanto avessimo pianificato.
Quindi cosa ho imparato da questo??
Non saltare direttamente in nessuna opportunità che hai, specialmente quando si tratta di una proprietà che stai acquistando.
Quando arrivi all'ultima riga, fai un controllo approfondito per sapere che puoi evitare la maggior parte dei dossi che ti vengono incontro.
Lascia sempre un margine di errore durante la ristrutturazione.
La cosa più importante è rimanere sempre umili e capire che c'è ancora molto da imparare.
Buon affare ho fatto:
Questo è un affare che abbiamo concluso di recente e ha comportato un lungo viaggio e una donazione con un venditore che è scomparso ed è tornato.
Ho già parlato di questo affare, ma penso che ci sia molto da imparare da esso, quindi lo descriverò di nuovo.
Abbiamo chiamato 3 mesi fa una simpatica ragazza che voleva vendere un duplex. Ha chiesto 150,000.
Un prezzo che ci ha già soddisfatto.
Ho stimato l'ARV (valore dopo la riparazione) del duplex a 160,000. (Dico sempre stime solide e preferisco commettere un errore) Ha anche detto che ha altri 3 duplex nella stessa strada.
Ovviamente le ho detto che saremmo stati felici di andare avanti con tutti i duplex, ma avremmo dovuto abbassare il prezzo a 120,000 per duplex. 480,000 per tutti e 4.
Dopo un viaggio e un dono e un buon rapporto con lei, ha accettato 480,000 per tutti i duplex.
Dopo aver già inviato il contratto, mi ha chiamato e ha detto che ci ha pensato molto, e anche se ha un'altra attività che vuole concentrarsi su di essa e non ha proprio tempo per gestire i beni, ha deciso di tenere i duplex e non andare avanti con noi perché le fa guadagnare ogni mese.
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Nonostante la delusione, non ho insistito e ho detto che sarei sempre stato felice di essere in contatto e consigliarla su qualsiasi cosa necessaria e sono sempre qui se vuole andare avanti. Ho provato qualche altra volta a contattare ma ho visto che non era interessata e dopo un mese ho rinunciato. Mi sono iscritto per parlare con lei tra sei mesi.
Dopo 3 mesi ha chiamato e ha detto che voleva andare avanti con noi, anche se aveva offerte più alte.
L'abbiamo messa sotto contratto e dopo il sopralluogo siamo stati abbassati a 400,000. Era molto felice e ci ha ringraziato per averle risparmiato questo mal di testa della gestione degli inquilini.
È stata una vittoria per tutte le parti.
Salveremo i beni e faremo un rifinanziamento almeno secondo LTV (loan to value) 640,000 al 75% secondo le mie stime.
Ovviamente puoi venderlo all'ingrosso e guadagnare oltre 100,000.
Nonostante questo per raggiungere la libertà finanziaria, preferirò sempre guadagnare di meno ma guadagnare di più nel tempo.
Lander ci ha portato il 90 percento del prestito in denaro, il che significa che inizialmente abbiamo messo circa $ 40. (Più spese di chiusura).
Abbiamo aumentato gli affitti da $ 3200 a $ 6000.
Dopo 3 mesi è stato effettuato un rifinanziamento. Riavremo indietro i nostri soldi, più $ 80 nella mia stima e continueremo a generare $ 3200 di flusso di cassa al mese.
Il ritorno su una cosa del genere è un vantaggio infinito, dal momento che abbiamo già restituito i nostri soldi e continuiamo a versare denaro sul conto.
Se fatto bene, non c'è fine. Richiede molto lavoro, perseveranza e abilità, ma se fatto bene puoi accumulare sempre più risorse e raggiungere la libertà finanziaria.
Cosa ho imparato da questo accordo?
1. Fai costantemente un follow-up. Dopo un mese ho smesso di chiamare e per fortuna è tornata da me.
2. Un follow-up nella nostra attività è una ricetta per il 90 percento delle transazioni. Bisogna sempre mantenere un buon rapporto con il venditore e fargli capire che siamo sempre qui per aiutare.
3. Sappi che ci sono sempre vie d'uscita. Se non fossimo interessati a un affare potremmo sempre venderlo.
4. Chiedi sempre ai venditori se sono interessati a vendere o meno se hanno risorse aggiuntive. (Sareste sorpresi di scoprire quanti venditori possiedono più proprietà, specialmente terre di cui non hanno bisogno e che non credevano che qualcuno volesse acquistare).
5. Sii coerente e sistematico e alla fine le offerte arriveranno.
Nella foto - i graziosi duplex che abbiamo chiuso.
Spero vi sia piaciuto e ci vediamo nel mio ultimo post :)
Amore
onda