インディアナ州の人気市場で初日から収益性の高い投資

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インディアナ州の人気市場で初日から収益性の高い投資

投資家の皆様、こんにちは。

ナドランインベスト インディアナ州インディアナポリスのベルーガ レーン 470 番地にある 3640 戸のガーデン スタイル アパートメントを備えた集合住宅であるアストリア パーク プロジェクトへの投資機会です。
市場の不確実性と金利の上昇により、20 か月前の価格より XNUMX% 低い価格で複合施設を閉鎖することができました。これは、資金調達を更新できない所有者からの圧力によるものです。現在の金利でコンプレックスを売却することを余儀なくされました。

投資金額：100,000万ドル～。

席数に限りがございます。

投資のメリット
価値を高めるチャンス。
家賃大幅アップ。
絶好のロケーション。
雇用の源への容易なアクセス。

物件概要
470 ユニット / ユニットあたりの平均サイズ: 81 平方メートル
建設年: 1977/2020
占有率: 96%

この物件は 1977 年に建設され、2020 年に部分的にアップグレードされました。前の所有者は、172 のアパートのうち 470 のアパートをアップグレードするだけでなく、共有エリアをアップグレードするために X 百万ドル以上を費やしました。 アップグレードされたアパートは、通常のアパートよりも平均して約 XXX ドル高く賃貸されます。これは、残りのアパートをアップグレードし、収益を増やすための改善プログラムを継続する絶好の機会です。 インディアナポリスの不動産市場は大きな需要の波を経験しており、市場の賃料は過去 8 か月で 12% 以上上昇しています。 Realtor.com による 4 年の最もホットな住宅市場で 2022 位にランクされており、この市場は引き続き全国平均を上回ると予想されます。

イーグルパーク
このプロジェクトは、アメリカ全土からの訪問者を引き付ける 15,756 ドゥナムのエリアにある緑豊かなエリアを含む、全国的に有名な公園であるイーグル クリーク パークからわずか数分のところにあります。 公園には広大な森林地帯があり、居住者と訪問者の両方に、ビーチにアクセスできる美しい貯水池、湖、ハイキングコースなどの素晴らしい自然の特徴だけでなく、家族で楽しめる多くの楽しみも提供しています。 「オメガ」やゴルフ場、複合商業施設へのアクセスはもちろん、地元民に人気のレストランやショップ。 州間高速道路 16 号線を 65 マイル (XNUMX マイル) 走ると、住民はインディアナポリスのダウンタウンに到着し、大都市のすべての機会と経験を得ることができます。

投資家へのリターン

高い現在の利回りと売却時の追加の重要な利回りを備えた四半期ごとのレンタルフロー - 詳細なオファーの詳細については、お問い合わせください。

取引における条件とパートナー
何よりもまず、利益のアイデンティティ - 私たちと地元のパートナーは、投資家と同じ条件の下で個人的に投資します (残りの必要な株式の約 30%)。
取引中、投資家は優先的なリターンを享受し、もちろん不動産所有者の一部として正式に登録されます
Firm Capital というカナダの上場企業がこの取引に参加し、当社と共にプロジェクトに投資します (同社が当社のプロジェクトに参加するのはこれで XNUMX 回目です)。
このプロジェクトは、経験豊富な地元パートナーである July Residential と協力して実施されます。
今回の取引で重要かつ重要なポイントは、プロジェクトを管理する管理会社が、米国で約15,000件のプロパティを管理するプロパティ・マネジメント分野の巨大企業であるエレメント・ナショナル社であることです。 (https://elementmgt.com/); また、管理会社の所有者の XNUMX 人と実際の CEO (Roberto Lavalli) は、XNUMX 月の住宅会社のパートナーです。 もちろん、これは利益の明確な識別につながり、取引の成功の重要な部分となります。

鳥瞰図からアストリア公園複合施設のビデオ

インディアナポリスの不動産市場に関する Berkadia レポート

リオール・ルスティグ氏の講演 - 危機時の集合住宅の利点

インディアナポリスの不動産市場に関する統計

取引に向けた強み 

1. インディアナポリス
* 大都市の人口は 2.1 万人です。
* 市自体の人口は約 890 万人で、過去 10 年間で合計約 10% の増加を記録しています。 
* 大都市の中央価格は 290 万ドルで、前年から 18.3% の増加です。
* フォーチュン 10 リストの 1,000 の本社と非常に多様な職場。
* 2020 年に働きやすい都市の第 XNUMX 位に選ばれました。

約 14 万人の大都市圏を持つインディアナポリスは、中西部で XNUMX 番目に大きい都市であり、米国では XNUMX 番目に大きい都市です。 この都市は再生に数十億ドルを注ぎ込み、現在ではフォーブスによると最高の都市の XNUMX つにランクされています。

約 850,000 万人の都市であるインディは、古くからエアコン、自動車、自動車部品などの生産の中心地として知られています。 ただし、ほとんどの米国の都市と同様に、インディの製造業は大幅に縮小していますが、あきらめていません。 実際、彼らは正反対のことをしました。 過去 XNUMX 年間で、この都市は着実かつ静かに新技術の国家的中心地になりました。

現在、インディアナポリスには、Salesforce、Angie's List、MOBI、およびインディアナテクノロジーコミュニティの成長を促進および加速することを目的としたTechPointという組織を含む150を超えるテクノロジー企業があります。

ハイテク企業にとってインディを魅力的なものにしている要因には、生活費が安いこと、政府の規制が限られていること、いくつかの地元の (そして有名な) 大学からの資格のある志願者が絶え間なく流れていることが含まれます。 実際、インディは、東海岸や西海岸に比べてはるかにやりがいのある生活をテック ワーカーに提供しています。 たとえば、インディアナポリスで年収 100,000 ドルのテック ワーカーが、サンフランシスコで同じ生活水準を維持するには、272,891 ドルの収入が必要です[bestplaces.net]。

10 万人を超える大都市圏の人口が増加しているインディアナポリスは、間違いなく中西部の輝かしい星であり、いくつかの全国ランキングのトップに位置しています。 メトロは、多様で成長しているビジネス、教育を受けた労働力、世界クラスのスポーツ イベント、有名な文化的アトラクション、そしてますます増え続けるエンターテイメント、ショッピング、ダイニング、エンターテイメントの選択肢の本拠地です。 居住者は、仕事と生活のバランスの結果として、平均よりも高い生活の質を楽しんでいます。この数字は、一貫して高い全国ランキングと、新しい開発と仕事へのコミットメントの絶え間ない流れに反映されています。 インディアナポリス市は、インディアナ州最大の雇用センターです。 しばしば「インディ」と呼ばれるインディアナポリスは、米国最大の経済地域の 500 つを支えています。 ダウンタウン エリアは、ここ数年で急成長を遂げており、地域、国内、および国際的なフォーチュン 1,000 およびフォーチュン XNUMX 企業の XNUMX 社以上が大都市圏に主要な本社またはプレゼンスを持っています。 インディアナポリスのダウンタウンの経済パフォーマンスは、商業、観光、政府、金融、薬局、ハイテク研究の中心地として最もよく知られています。 テクノロジー部門の成長は、Salesforce.com Inc. のような巨大テクノロジー企業の流入により驚異的でした。 そして、他のスタートアップもこの都市に移動し続けています。

2. 人口と就業先の増加
過去 10 年間で、インディアナポリスの人口は 8% 以上増加し、ハミルトン、ブーン、ヘンドリックスなどの郊外のインディアナポリス地区では、過去 20 年間で 36% 以上の増加が見られました。 これは、全国平均の 5% よりも XNUMX% 速い成長です。

これは、インディアナポリスの人口が今日の米国の他の多くの市場よりも急速に成長していることを示しています。 注意すべきことの36つは、この急速な成長はインディアナポリスにとって目新しいものではないということです。 実際、インディーズの人口は1989年以来XNUMX％以上増加しています。

昨年、インディアナポリスの雇用数は 2% 以上増加しました。これは、全国の 1.7% の成長率を上回っています。 さらに、インディアナポリスは実際には、国内で最も急速に成長しているテクノロジーと生物学の中心地の XNUMX つです。 これらはすべて、成長しているがより安定した不動産市場への投資を検討している投資家にとって素晴らしい兆候です。

3. 安定と成長
インディアナポリスの市場は、米国で安定した不動産市場の 80 つであり、市場サイクルのどの時点でもボラティリティが非常に低くなります。 市場は関心を集めており、今後 XNUMX 年間も継続すると予想される力強い成長を享受しています。 国の人口のほぼ XNUMX% は、インディアナポリスから XNUMX 日で車で行くことができます。これは、小売および物流市場の変化する様相や、Salesforce などのテクノロジー企業が見いだす関心を考慮すると、重要な機能であることが証明されています。今後も安定した成長に貢献していきます。

4. 自然な成長
インディアナポリス市場は、2010 年から 2021 年にかけて、人口と雇用の増加という大きな波を経験しています。 人口の増加は、集合住宅セクターにおける最も重要な需要要因の 5.98 つです。 インディアナポリスは、市の中心部で 1%、首都圏でほぼ XNUMX% の年間成長率を記録しました。 これらすべてにより、インディアナポリスの大都市圏は、高い賃料と占有率を維持し続ける絶好の位置にあります。

5. 強い「出口」条件
特に中西部とインディアナポリスでの高品質で手頃な価格の住宅に対する需要は、これまでにないほど高くなっています。 ますます多くの雇用者がこの地域に移動し、建設コストが上昇し続け、物件の供給が非常に限られているため、この需要はさらに高まると予想されます。 このタイプの物件は、機関投資家のバイヤーに非常に人気があり、プロジェクトの改善計画により、売却段階でさらに魅力的なものになることは間違いありません。

6. 市場に比べて家賃が安い
私たちの分析によると、過去 12 か月間のこの地域の家賃の高騰に起因する最大 xxx のギャップが示されています。 戦略は、賃貸プロセスを改善し、もちろんアパートをアップグレードすることで、このギャップに追いつくことです.

7. 改善
改善戦略には、アパートの少なくとも 33% をアップグレードすること、および共用エリアとプール エリア、居住者クラブ、遊び場、看板、コートをアップグレードすることが含まれます。 試算では、賃料の値上げ分をアップグレードしたマンションXNUMX棟あたり平均で約xxx円、NOI（純利益）として合計でxxx,xxx円の値引きを行っています。

8. 危機への抵抗力
 A. 居住用物件
 オフィスや商業用不動産には在宅勤務やオンラインで商品を注文するなどの代替手段がある一方で、人々は常に手頃な価格で住む場所、そして複数家族が住む場所を必要としているため、危機の際には住宅用不動産に大きな利点があると考えました。プロパティによってこれが可能になります。

 B. マルチファミリー
 危機の間、最も高い安定性を示した不動産は集合住宅でした。これは、たとえば配偶者のどちらかが職を失った場合、家族は月額 3000 ドルの家からアパートに住むことになるからです。月額 850 ドルかかりますが、この危機の間に実際に集合住宅の家賃が上昇し、占有率も上昇したことがわかります。
     危機時の集合住宅とその利点に関する私の講義は、こちらでご覧いただけます。

9. 購入利益と初日からの流れ
不動産取引には「購入で利益が出る」というルールがあります。
戦略: 機会価格での購入 → 現在の賃貸料からの改善と利益 → 維持と賃貸料からの利益 → プロジェクトの売却 (Exit)
問題のプロジェクトは市場価格から大幅に割引された価格で購入され、実際には購入時点ですでに利益を生み出しています。
危機の際に最も重要なのはフローです。このプロジェクトは 96% の占有率を誇り、契約締結の初日からフローを生み出しています。

10. 地域の人口レベル
プロパティは、ブルーカラーの中産階級と低い犯罪率を意味する B + レベルのエリアにあります。

11. 価値の増加と付加価値の可能性、および賃料の可能性が増加する

起業家は、市場価格よりも低い価格で取引を成立させることができました。 また、前の所有者は、アップグレードされたアパートで 150 ～ 225 ドルの範囲でより高い家賃を得ることができました。 ほとんどのアパートが未改修のままであるため、デベロッパーは改善プログラムを継続する予定です。

管理チームの戦略には、内部空間の改修と共用エリアの改善が含まれます。
プロフォーマ分析では、すでに改装されたユニットで見られた賃料の上昇に応じて、アップグレードされたユニットの賃料が大幅に上昇すると想定しています。 リノベーションにより、物件はこのサブマーケットで最高の物件の XNUMX つとして位置付けられ、売却前の価値が大幅に上昇します。

12. プロパティ

インディアナポリスの西側、イーグル クリーク パーク、州間高速道路 470 号線、州間高速道路 39 号線に近く、ダウンタウンから 65 分の場所にある 465 ユニットのガーデン スタイルの集合住宅で、10 棟の建物があります。 このプロジェクトは 1977 年に建設され、2020 年に部分的にアップグレードされ、多くの機会が提供されました。 現在の所有者は、過去 4 年間でアップグレードに 500,000 万ドル以上を投資しており、屋根に 250,000 万ドル、側溝と駐車場に 250,000 万ドル、クラブハウスとフィットネスセンターに 100,000 万ドル、プールとピクニック エリアのアップグレードに約 172 万ドルが費やされています。 さらに、クラブと施設は最近、クラス最高の豪華パッケージでアップグレードされました。 合計 470 のアパートメントのうち 2 のアパートメントのみがアップグレードされているため、残りのアパートメントのアップグレードを継続することはまたとない機会であり、すでにアップグレードされたアパートメントの実行可能性の証明に照らして考えれば明らかです。 平均して、アップグレードされたアパートメントは通常のユニットよりも約 XXX ドル多く借りられます。1.5 つの部屋とリビングルーム、XNUMX のバスルームとシャワーを備えたアパートメントは、約 XXX ドル以上の大幅な賃料増額を受けます。 このように、将来の事業計画は明確です。アパートをアップグレードし続け、収入を大幅に増やすことです。

13.サイズの利点
不動産では、プロジェクトが大規模になればなるほど、その安定性は増し、より強力な機関が関与します。
問題のプロジェクトの総費用は約 XX 百万ドルで、政府の支援 (フレディ マック - ペニー メイ) によりプロジェクト金額の X パーセントの資金がわずか X パーセントという驚異的な利率で提供されました。
資金調達を含むプロジェクトは、プロジェクトの全体的な安全性を高めます。これは、外部機関 (融資銀行のアナリスト) が取引をチェックし、この取引に XX 百万ドルの資金を調達するのに十分安全であると判断したためです。

14. スタッフ
このプロジェクトは、経験豊富な地元パートナーである July Residential と協力して実施されます。
プロジェクトを管理する管理会社は、米国で約15,000万XNUMX物件を管理する巨大不動産管理会社エレメント・ナショナル（https://elementmgt.com）、この会社の経験により取引に安全性が追加されるもの、また管理の効率性と経費の削減が保証されるものもあります。

管理会社のオーナーの一人であり、実際のCEO（ロベルト・ラバリ）は、ジュライ・レジデンシャル社のパートナーであり、実際にプロジェクトを実行している経験豊富な会社である。これは当然、利害の明確な特定につながり、重要な情報となるだろう。取引の成功の一部です。

この投資には、国際法律事務所であり、商業協定の分野におけるイスラエルの大手事務所の一つであるGBK事務所がイスラエルに同行します。 同行者にはすべての投資家と会社が含まれます。
アメリカの税務に関するアドバイスが必要な場合は、弊社の会計士にご連絡ください (会話を調整するため、折り返しメールでご連絡ください)。

15. 強力な出口戦略
この物件は 3 ～ 5 年間保有されることが見込まれており、売却時には現在の流れを超えて投資家に大幅な追加利益がもたらされます。
この地域では、手頃な価格で高品質の住宅に対する需要がかつてないほど高まっています。 ますます多くの雇用者がこの地域に移動し、サブマーケットへの供給パイプラインが限られているため、開発コストが上昇するため、この需要は増加すると予想されます。 この複合施設のような集合住宅の複合施設は、機関投資家の買い手が求めており、スポンサーは、売却価格に大きなプレミアムをもたらす可能性のある一連の物件を購入者に提供できます。

16. 利益の識別と取引における投資家の完全な登録
投資家は正式に不動産所有者の一部として会社設立契約書に登録されることになる。
投資家は、利益の分配において起業家よりも優先されます。 私たちと地元のパートナーは、投資家と同じ条件で個人的に投資します (必要な株式残高の約半分)。 

Astoria プロジェクトのユニークな利点

Nadlan Expo 2022カンファレンスからの講演

Berkadiaレポートによると、物件の場所での年間家賃の増加

インディアナポリスに投資する最大の理由

絶好のロケーション

インディアナポリスから車で 80 日以内に州の人口の XNUMX% 近くに到達できます。これは、小売業と物流の様相が変化する中で重要な機能であることが証明されています。

強固な企業基盤

フォーチュン 10 およびフォーチュン 500 企業の 1,000 を超える地域、国内、および国際企業が本社を構えているか、大都市圏に大きな存在感を示しています。

低いビジネスコスト

インディアナ州は、事業主にとって最高の税制で上位 XNUMX 州にランクされています。

優れた交通インフラ

インディアナポリスは高速道路輸送で第 11 位にランクされ、「アメリカの交差点」として知られています。 この都市には XNUMX 本の高速道路と XNUMX つの州間インターチェンジがあり、これは米国のどの都市よりも多いです。

高等教育機関は最高です

市の半径 20 km 以内に 110 を超える大学があり、労働力を提供しています。

熟練した高品質。

豊かな文化と生活の質

この街は、活気に満ちた「洗練された」街であるだけでなく、文化的に豊かで親切な街としても注目を集めています。

インディアナポリスの最大の雇用主

インディアナ大学 – (イプイ)

 学部、大学院、および専門的な研究を提供する公立大学。 インディアナ大学 - パデュー大学インディアナポリスは、XNUMX つの大学の露出を拡大するために働く XNUMX つの大学間のコラボレーションです。
15,290 のジョブ。
24,150 人の学生 (2021 年秋)。
学生の 92% はキャンパスの外に住んでいます。
推定年間経済効果は 1.8 億ドル。
250 以上の学位プログラム。
590デュナムのキャンパス。

インディアナ大学の健康 

以前はクラリアン ヘルス パートナーズとして知られており、インディアナポリス地域全体で何千人もの人々を雇用しています。 IU Health は、インディアナ州最大の医療システムであり、この地域に病院と 36,000 人の従業員を提供しています。

株式会社セールスフォース

同社は、インディアナ州で最も高いビルである 48 階建てのオフィスビルである Salesforce Tower Indy として知られるビルの所有者です。

地下鉄全体で 23,190 人の雇用。
84,000平方メートルのオフィスビル。
インディアナポリスの地域本部。
Salesforce は、今後 40 年間で 10 万ドル以上を投資する予定です。

エスケナージの健康

Eskenazi Health は、医療グループの旗艦病院であり、インディアナ州で最も古い公衆衛生システムの本拠地である Sidney & Lois Eskenazi Hospital を運営しています。

市内全体で 4,620 人の従業員。
約120デュナム規模の医療施設。

ラウデブッシュ VA メディカル センター

Richard L. Roudebush VA Medical Center は、インディアナポリスにある退役軍人病院で、インディアナ州の退役軍人医療システム全体の旗艦としての役割を果たしています。
3,040 人の従業員。
センターのサイズは約185デュナム。
キャンパス内の 50 の建物。

コーディネーター - フェデックス エクスプレス インディアナポリス

1988 年に開業したフェデックス エクスプレス インディアナポリスは、市内全体で約 5,000 人の従業員を擁し、世界で XNUMX 番目に大きな貨物施設となっています。
市内全体で 5,000 人の雇用。
施設は約223デュナム。
FedEx は 99,000 時間に XNUMX 個の小包を仕分けしています。
世界で XNUMX 番目に大きい FedEx ハブ。
FedEx は、施設を拡張するために、今後 1.5 年間で XNUMX 億ドルを投資する予定です。  

人口増加

巨大な開発
下 エランコグローバル

Elanco Animal Health Inc. は、ゼネラル モーターズのバイオ工場だった場所を引き継いで、新しいグローバル本社で世界に進出しました。 このプロジェクトには 700 億ドル以上の費用がかかると見積もられており、市に約 1,000 の新しい雇用をもたらします。
700億ドルの投資。
1,000 人の新規雇用を創出。
本社施設は、実験室/研究に焦点を当てます。
完成予定：2022年末。

リノベーション ゲインブリッジ フィールドハウス

バンカーズ ライフ フィールドハウスとして知られるこの会場は、ナショナル バスケットボール アソシエーションのインディアナ ペイサーズの本拠地ゲインブリッジです。 この複合施設は、推定 300 億ドル以上の費用をかけて大規模な改修が行われています。
2020年初頭から工事が始まりました。
完成予定：2022年末。

カンファレンスセンターの拡張
725 年秋にインディ市議会によって承認された 2020 億 XNUMX 万ドルの拡張。
XNUMX つのホテル (民間資金による個別の資金調達)。
ホテルNo. 1 - 800室。
完成予定: 2024 年。
ホテルNo. 2 - 600室。
着工時期は2026年を予定。

ボトルワークス地区

ボトルワークス ディストリクト プロジェクトは、元コカコーラ工場の 48.5 ヘクタールの敷地を網羅し、輸送のハブとして機能します。 このプロジェクトは、インディアナポリスの最新の地区です。 このプロジェクトは、マサチューセッツ アベニューの北端に位置し、146 室のホテルの客室、店舗、映画館、オフィス スペース、食品複合施設が含まれます。
混合使用 (住宅 + 商業) のための 300 億ドルのプロジェクト。
72 デュナムのオフィススペース。
商業スペースの 3 dunams。
「ザ・ガレージ」と呼ばれる7つのフードコンプレックス。
2020年に高級ホテルとガレージが完成。
開発は2023年に完了する予定です。

雇用

集合住宅のイメージ写真

複合施設の上空からの眺め

ビデオ - 「インディアナポリスの生活における特別な利点」

投資の印象に残る写真

Nadlan Invest のマネージャー兼オーナー、Lior Lustig 氏

ナドラン エキスポ カンファレンス、毎年恒例の不動産と利益に関するカンファレンスでの、特に危機的状況における集合住宅への投資の利点に関する講演

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