最初の 50 人のフィリピンから学んだ教訓

エヤル・パステルナークとヤロン・パステルナーク #Post2
「安全指示は血で書かれている」という軍事用語がここにも当てはまります。
宙返りをしている、または宙返りをしようと考えたことがあるなら、この投稿は時間とお金、そして最も重要な不必要なストレスを節約します。
フリップが完了するたびに、軍隊と同じように「事件調査」を行います。
調査の結果として刑務所に行った人はここにはいませんが、調査から得られた結論は助けになり、成功と失敗の違いを生む可能性があります.
私たちが得た経験と、この主題に関する何十冊もの本やポッドキャストの後でも、私たちは改装するすべての物件で新しいことを学びます.
さあ、袖をまくり上げてフィールドに降りて、フリップを成功させるために実際に何が必要かを考えてみましょう。
私たちは、システムを改良し調整するのに役立った、何年にもわたって学んだ教訓のリストを作成しました。
以下は、フリップを成功させるための 10 の結論です。次のプロジェクトの前に考慮に入れることをお勧めします。
1. 請負業者への対応
それはあなたの不動産ビジネスの中で最も魅力的でセクシーな部分ではないかもしれませんが、最も重要な部分の XNUMX つであり、すべてのフリップで最も困難でやりがいのある部分であることは間違いありません。
素晴らしい近所と素晴らしい資金調達条件で、たくさんの物件を見つけることができるかもしれませんが、専門外の請負業者を雇ったり、請負業者を正しく管理しないと、苦労し、かなりの金額を失う可能性が高くなります.
したがって、「請負業者を見つける」ことを簡単で簡単な作業とは考えないでください。 それに時間を投資してください。
請負業者を見つけるために事前に多くの作業を行い、より包括的なデューデリジェンスプロセスを実行するほど、取引での利益は向上します. そして経験から、あなたの血圧は正常に保たれます（フリップで可能な限り）.
2. 個人保護 - 単なる保護ではありません。
多くの投資家が Flips で失敗する理由の XNUMX つは、請負業者を適切に管理していないためです。
請負業者があなたの絶対的な管理下にない場合、最も専門的な請負業者でさえ、プロジェクトの予算を XNUMX 倍にし、プロジェクトの期間を延ばす可能性があります。
雇用した請負業者を適切に管理し、合意したタスクと時間にそれらを結び付けておく必要があります。
メンバーになっている FB グループでプロの請負業者を探し、参加する Meet Ups で尋ねてください。現時点でプロジェクトがなくても、常に優れた請負業者を手元に置いておくことをお勧めします。
品質の専門家である人々と協力してください。 はい、たとえそれ以上の費用がかかったとしても！ 経験上、安いものは結局高い！
庭師を塗装の仕事に連れて行かないでください。彼は、価格の XNUMX 分の XNUMX で家を塗装できると言ったからです。
（Excelで経費を更新した後の自分の顔を考えてみてください... クソな感じです）。
3. 完了です。
請負業者との作業を開始すると、請負業者は常に「空腹」のままになり、より多くのお金が必要になります。 彼がどれだけ泣いても、どんな祖母の話をあなたに話しても（そして彼は話すでしょう）、彼にすべてを前払いしないでください。 請負業者に設定した目標が達成された後にのみ、請負業者に資金をリリースします。 これにより、作業が迅速かつ効率的に行われます。
4. フィールドでの存在 - 顔を見せる
必ず直接訪問するか、誰かに代わって定期的に訪問してもらいましょう。 見よ！その存在感！
彼らは、あなたが毎日仕事の質と、事前に定義されたスケジュールに従って仕事の進捗率をチェックするためにそこにいることを知る必要があります.
5. 隣人隣人…
わかりました、これはオーストラリアのシリーズへの言及ではありませんが、プロジェクトの成功に大きな影響を与える可能性があります. 隣人はあなたの最大の助けにも、最大の悪夢にもなり得ます。
家を購入するときは、必ず近所の人に自己紹介をして、連絡先を伝えます。 物件のリノベーションは騒音や汚れが多いことを承知しており、生活の質への影響を最小限に抑えることが重要であることを説明し、気になることがあればすぐに電話してください。状況を解決できますように。
不満を持った隣人は自治体に連絡して、時間とお金がかかる数え切れないほどの問題を引き起こす可能性があります. あなたは驚くでしょう、正しい態度で彼らもあなたを助けることができます. 私たちが購入した新しい家に不法占拠者が侵入しようとしているのを見つけた隣人がいて、真夜中の 12 時に警察に通報しました。 彼のおかげで、私たちは侵入者を追い出すという冒険を免れ、貴重な時間、お金、不必要なストレスを節約できました.
別のケースでは、隣人の駐車場を修理して塗装し、通りの向かいにある競合物件よりも親しみやすく素敵に見えるようにしました。 隣人は非常に喜んで、追加の物件のリードのソースになり、最終的に近隣の追加の物件の購入につながりました.
6. 計画に固執する
請負業者と一緒に作成した元のリハビリ計画に固執してください。
エリザベス女王（後期）の庭のように見える家を購入したときに庭を改装する予定がなかった場合は、映画から改装されたという理由だけで中途半端に決断しないでください。庭をしないのは残念です。 これは、変更を行うと、より多くの費用がかかり、プロジェクト全体が遅れるためです。また、思った以上のプレミアムを常に得られるとは限らず、とにかく安い家は早く売れます.
7.購入してもフリップが始まらない
Flips を始めてすぐに学んだことは、仕事は物件を購入してからではなく、物件を購入する前の適切な準備作業から始まるということです。
ほとんどの投資家が行うこと (私たちも最初は罪を犯しました) は、クロージングの翌日まで待ってからフリップの計画を開始することですが、ここで貴重な時間を失います。
「検査期間」では、請負業者の閉鎖、詳細な SOW の作成、および材料の選択に時間を使用します。
8. 成功と失敗を分ける XNUMX 文字 - SOW!
これは、フリップ中に使用する最も重要なドキュメントです。 これは、家で修理する必要があるすべてのアイテムの詳細なリストです。
作業範囲が詳細であるほど、フリップはよりスムーズに実行され、予算の超過が少なくなります (超過することはありますが、問題はどの程度かということです)。 不動産をAからZまで知っていれば、請負業者からより正確な見積もりを得ることができ、適切なタイミングで専門家をスケジュールすることができ、請負業者のパンとバターであ​​る「変更注文」の数を減らすことができます. (なぜあなたは低価格を得ていると思いますか? 彼らはこれに基づいています)。 ストレスレベルを大幅に軽減します。
9. 買い物をすることでお金を稼ぎます。
家を購入すると、利益はある時点ですでに制限されており、そこからそれ以上増加することはありません。 （通常のフリップハウスの平均修繕期間は1～3ヶ月ですので、相場が暑くても寒くても、短期間で価格が大きく変わることはありません）。 したがって、物件に多額の費用を支払うと、期待した利益が得られない可能性があります
何回追加してもアフターリペア値を大幅に変えることはできません。 (付加価値は別の話です)。
したがって、フィリップの物件を購入するときは、常に慎重に計算してください。 あなたがいる状況のために感情的に購入しないでください。それは単なる数字のゲームです.
10.スタンプ？ (私たちイスラエル人だけが見える?!?)
クライアントが請負業者に支払いを行わない場合、請負業者は、彼が仕事をするために雇われた不動産を差し押さえることができ、支払いを受けるまで不動産を売却することが困難になります. これは、請負業者の先取特権または機械工の先取特権として知られています。 したがって、フリップの最後に ASK 雰囲気にならないようにすることが重要です。常に請負業者に先取特権放棄書に署名するよう依頼してください。 このフォームは、アカウントが完全に決済され、請負業者が家に先取特権を提出する権利を放棄したことを示しています。
写真：請負業者のレビュー - 顔を見せて、現場でしか見られないものがあります！
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