5 예언자 부동산 중개인에게

אחרי שרכשנו את הנכס, אנחנו עוברים לשלב הבא והוא ההתמודדות היום יומית של משקיע מרוחק עם נכס שנמצא מעבר לים.

אין ספק שלהחזיק נכסים ולשלוט עליהם מהארץ זו משימה מאתגרת, במהלך הדרך אנו נתקלים באתגרים ומכשולים שלא בטוח שמישהו סיפר לנו עליהם בהתחלה, במיוחד אם קניתם את הנכס מסוכן מכירות שהמטרה שלו היא רק למכור לכם ולא לספר לכם על בעיות.

חלק מהאתגרים הם איך למצוא נכסים איכותיים במחירים טובים, איך למצוא שוכרים טובים, איך למזער תקלות ועלויות במהלך הדרך, ואיך לנהל את כל הדבר הזה כשאנחנו בכלל בארץ.

אם אתם חדשים בתחום ורק רוצים לדעת איפה לקנות את הנכס הראשון בארה”ב הענקית, העצה שלי אליכם היא לא להתמקד בנכס אלא במי שאתם לוקחים איתכם למסע הזה וזו החברה או המלווה שיעזור לכם בתהליך. מגיעים אלי אנשים שרכשו נכסים לבד כי הם לא רצו לשלם על ליווי ועכשיו הם צריכים עזרה. זה בסדר גמור לנסות לעשות דברים לבד אבל תחשבו לרגע מה זה יצריך מכם. האם אתם יכולים לעזוב את העבודה למספר חודשים כדי לבדוק ולעשות חקר שוק על אזור מסויים, או להגיע לנכסים בתוך 24 שעות מרגע שהוצעו למכירה כדי להספיק להיות ראשונים. כמה יעלה לכם בית מלון ל-3 חודשים, רכב שכור, טיסות הלוך וחזור לארץ. זה ידוע שישראלים לא אוהבים לשלם לבעל מקצוע, יש כאלה שזה הצליח להם ונפלו על חברת ניהול טובה והקבלן עשה עבודה טובה ובגדול זה עובד להם, אבל עד התקלה הראשונה שבה יצטרכו להתמודד לבד. הטעות הכי גדולה היא להגיע לשלושה ימים לקנות נכס ולחזור בחזרה לארץ.

תחשבו לרגע מה האינטרס של חברת ניהול להשכיר לכם מהר את הנכס או לתת לכם עדיפות כשיש לכם בית אחד והם מרוויחים מכם 90 דולר לחודש, מה האינטרס שלהם לשמר אתכם בתור לקוח. עכשיו תחשבו שאתם חוברים לקבוצה של משקיעים עם מעל 100 נכסים באותה חברת ניהול ואם בית אחד מהקבוצה עומד ריק ולא מושכר הם צריכים לתת עליו דין וחשבון. חברת ניהול שעומדת על הראש של הקבלן ולא מוותרת לו על שום דבר קטן כי לאחר מכן הם צריכים לטפל בתקלות האלה ולתת הסברים.

הרגע הזה שמשהו משתבש ואין לך מישהו שיעזור לך הוא הרגע הכי מתסכל וברגע הזה אתה מבין את הכוח של קבוצה.

אז מהם חמשת הדברים שנדלניסט מקצוען חייב לדעת ?

1. אחד הדברים העיקריים שחייבים בתור משקיעי נדל”ן הוא לאהוב את התחום, לעשות את הדברים מתוך תשוקה והתלהבות, אם אתה לא אוהב את מה שאתה עושה אתה לא תצליח. במשבר הראשון אתה תתייאש.

2. לפני שאתם בכלל מחפשים חברת ניהול או קבלן, אתם חייבים להכיר את השוק שבו אתם עובדים. משקיעי נדל”ן מקצועיים יעשו שיעורי בית וילמדו טוב את השוק שלהם.

מי האוכלוסייה שגרה כאן?
איפה הם עובדים?
מה הם מקורות התעסוקה המרכזיים?
מה המשכורת הממוצעת שלהם ?
האם יש אוניברסיטאות וקולג’ים?
מה מגמת שוק הנדל”ן?
כמה זמן בממוצע בית עומד למכירה בשוק ?
האם יש גידול באוכלוסיה ב20 שנים האחרונות?

ועוד הרבה שאלות שיעזרו לכם להכיר את השוק שבו אתם עובדים. לאחר מכן נרד לרזולוציה של שכונות ונכין פרופיל של משפחה ממוצעת שגרה בשכונה:
איפה הם עובדים?
מה המשכורת שלהם?
איזה רכב יש למשפחה?
כמה ילדים יש למשפחה ממוצעת?
מה המחיר הממוצע לבית בשכונה?
מה מחיר השכירות הממוצע בשכונה?

אחרי שבדקתם את הנתונים של השכונה, אם הנתונים נראים לכם סבירים ומחיר בית ממוצע מתאים לתקציב שלכם אפשר להתמקד יותר ולהתחיל לחפש נכסים בשכונה. אם המחיר גבוה לכם כנראה שהשכונה הזו לא מתאימה ותחפשו שכונה אחרת. אתם חייבים למצוא את עמק השווה ולהתאים את רמת השכונה לתקציב שלכם ולציפיות שלכם, כך תדעו מראש איזה בית אתם הולכים לקנות ומי יהיו הושכרים שלכם.

3. אתם חייבים להכין אסטרטגיית השקעה. מה אנחנו הולכים לקנות ובאיזה תקציב ובאיזה רמת סיכון אנחנו רוצים להיות. למשל אם יש לכם 150,000$ אתם יכולים לקנות בית חדש יותר בשכונה טובה שיושכר ב1,500$ לדיירים טובים ואיכותיים או שלושה נכסים ב50,000$ בשכונה חלשה יותר שכל אחד מהם יושכר ב800$. הכנסה של 1,500$ לחודש או 2,400$ לחודש, במה תבחרו? התשובה טמונה ביכולת שלכם להתמודד עם בלתמים מצד אחד וברמת החוסן הנפשי שלכם – האם תצליחו לישון בלילה כשאתם יודעים ש10,000 ק”מ מכאן יש לכם בית עם שוכר שלא משלם?

ככל שנקנה נכסים זולים יותר אנחנו אמנם עושים תשואה גבוהה יותר על הניר אבל כדי באמת להשיג את התשואה הזו אתם צריכים שכל המערך שמסביבכם יעבוד כמו שצריך וזאת אומרת לדעת לקנות בית טוב במחיר זול, לשפץ אותו ברמה טובה, לדעת לסנן דיירים ולא להתפשר.

בית בשכונה טובה שיעלה 150,000$ יעשה בממוצע 7.5% תשואה. ההבדל הוא שברוב המקרים השוכרים יהיו בעלי הכנסה טובה ויציבה ונוכל לישון טוב בלילה בידיעה ששומרים לנו על הנכס ומצד שני ישנה סבירות גבוהה שהנכס הזה יעלה בערכו במשך השנים כך שאנחנו בעצם מרוויחים פעמיים.

שלושה נכסים זולים בשווי של 50,000$ יעשו בממוצע 10-11% תשואה. קחו בחשבון תחזוקה יקרה יותר בגלל שהנכסים ישנים יותר וגם אם אחד מהם לא מושכר עדיין תהייה לכם הכנסה מהשניים האחרים.

אני באופן אישי משלב נכסים זולים יחד עם כמה נכסים איכותיים יותר כדי לאזן. השורה התחתונה היא שגם אם אתם בוחרים לקנות שלושה נכסים זולים אתם חייבים להבין ולדעת מה אתם קונים ומה יכול לקרות במהלך הדרך וכמובן להתכונן עם רזרבה של כמה אלפים של דולרים המוכנים לכל תרחיש.

4. צרו לכם צוות מנצח.
אחרי שהכרנו את השטח והחלטנו איזה נכסים אנחנו רוצים לקנות אנחנו צריכים שותפים לדרך שיעזרו לנו להצליח. משקיע נדל”ן טוב הוא אחד שיש מאחורי צוות מקצועי מעולה. אתם חייבים להכיר טוב את השותפים האלה והם חייבים להרוויח מההיכרות איתכם, אחרת לא יהיה להם שום אינטרס שאתם תעשו כסף.
קבלן שלא יעשה לכם עבודה טובה, יעלה לכם הרבה כסף בהמשך הדרך.
ואני אתן לכם דוגמא קטנה:
באחד הבתים שלי החלפנו את הריצוף מרצפת למינציה לקרמיקה. במקום לגרד ולהסיר את רצפת הלמינציה הקבלן החליט שהוא מדביק את הקרמיקה על הלימינציה דבר שחסך לו זמן וכסף. העבודה נעשתה במהירות בלי ידיעתי ולא הייתה אפשרות לדעת אחרי שכל הרצפה היתה כבר מוכנה. לאחר חצי שנה הדיירים התחילו להתלונן על מרצפות שזזות. כמובן שבשלב הזה הקבלן כבר לא ענה לטלפון ולא היה דרך להשיג אותו. נאלצנו לעשות ריצוף חדש בעלות של כמה אלפי דולרים.

אז איך בכל זאת נבחר קבלן ? אחד הדברים החשובים הם שהקבלן יהי בעל רישיון ומבוטח. אתם לא רוצים להיות במצב שאחד הפועלים נפצע במהלך העבודה והקבלן תובע אותך. דבר שני שיכול לקרות הוא שהקבלן נעלם לכם באמצע העבודה, במקרה הטוב חומרי העבודה שנרכשו נשארו בנכס ואיבדתם רק את המקדמה ששילמתם לקבלן במקרה החמור ביותר שילמתם מקדמה גדולה או את כל הסכום מראש והקבלן נעלם גם עם כל החומרים שנרכשו.

לכן כשאתם בוחרים קבלן אל תבחרו את הזול ביותר ואל תבחרו ביקר ביותר, אלא את הקבלן שנראה לכם האמין ביותר, לפעמים אין ברירה וחייבים לקבל החלטה על סמך תחושת בטן ולקוות שבחרנו בקבלן הנכון, ימים יגידו. תנסו לקבל כמה שיותר המלצות על הקבלן ממנהל הנכסים שלכם או ממשקיעים אחרים שכבר עבדו איתו.

5. חברת הניהול שאתם עובדים איתה היא המפתח שלכם להצלחה. הבחירה בחברת ניהול אחת על פני השנייה יכולה לעשות את ההבדל בין הצלחה או נפילה, חברת ניהול טובה תכיר את השכונה ותייעץ לכם איפה לקנות ומה לקנות, איזה רמת שיפוץ לעשות בנכס ומי יהיו הדיירים שלכם.
אחד הדברים החשובים הוא לדעת מי הולכים להיות הדיירים שלכם וחברת ניהול טובה תדע לסנן דיירים ולבחור את הטובים ביותר לנכס שלכם. חברת ניהול זה הרבה יותר מלשלוח חשמלאי לתקן קצר בחשמל. יקח לכם זמן עד שתמצאו את החברה הטובה הזו ולפעמים זה גם יעלה לכם לא מעט כסף ותסכול אבל ברגע שתמצאו אותה רק אז תעלו על דרך המלך ותוכלו לשבת מהצד ולראות שההכנסות שלכם נכנסות בזמן וערך הנכסים שלכם עולה.

אחד הדברים החשובים ביותר שבדרך כלל מזניחים הוא ביקור בנכס אחת למספר חודשים. בדרך כלל מומלץ לבצע פעמיים בשנה, לקראת החורף יש לבדוק את מערכות החימום, לפתוח מרזבים ולקראת הקיץ מומלץ לעשות בדיקה למזגן והחלפת הפילטר. בכל ביקור יש לוודא שהדיירים שומרים על הנכס, בקשו מחברת הניהול לצלם לכם תמונות מהביקור.

ברגע שיצרנו לעצמנו צוות מנצח, חברת ניהול טובה, בחרנו שכונות טובות ובתים איכותיים אין סיבה שזה לא יעבוד. עכשיו המטרה שלנו היא לקנות עוד ועוד ולהגדיל את הפרוטפוליו שלנו, במהלך הדרך יהיו לכם עליות וירידות אבל עם הצוות הנכון לצדכם יהיה לכם קל לטפס בחזרה.

חברים שמחתי להיות יזם השבוע ואני מקווה שנתתי לכם מספיק טיפים חשובים כדי להצליח ליצור לעצמכם זרם של הכנסה פאסיבית.

כל מי שמעוניין בפגישת ייעוץ אישי – ללא תשלום כמובן, מוזמן ליצור איתי קשר.

אשמח ללוות אתכם ולעזור לכם ליצור עתיד כלכלי טוב יותר לכם ולמשפחתכם.

יריב גולן – השקעות נדל”ן בארה”ב
???

אתם מוזמנים להיכנס לאתר שלי.

http://bit.ly/2D584sO

משרד – 073-3744707

נייד – 052-3737510

בהצלחה בהמשך.