# 수익률 계산 및 수익률 킬러…-Ofir Harari-Post 4 ** # 금주의 기업가-Ofir…
# חישוב תשואה ורוצח התשואות… – אופיר הררי – פוסט 4
** # 시작된 주 -אופיר הררי # 포스트 4
*** 수익률 계산기 및 수익률 킬러… ****
안녕하세요 독자 여러분, 행복한 수요일! 오늘은 수율에 대해 이야기하겠습니다!
많은 투자자들이 문제의 안정성 (실물 자산)과 수익 (수익) 때문에 부동산 투자를 선택합니다 **
** 부동산에 관해서는 소득이 성과 소득과 자본 소득으로 나뉩니다. **
** 젖소 수입은 부동산 임대료로 인해받는 월 수입입니다. **
** 자본 소득은 자산 가치 상승을 예상하여 자산을 판매 할 때 받게되는 소득입니다. **
저는 짧은 이야기로 시작하겠습니다. 해외 부동산 투자를 시작하기 전에 이스라엘 부동산에 투자했습니다. 나중에는 나라 북부의 한 도시에서 주거용 아파트를 샀습니다. 그 사건은 제가 알고있는 지식을 갖기 훨씬 전이었습니다. 사실이 사건에서 많은 것을 배웠습니다. **
** 내가 수행 한 엑셀 수표, 부동산 비용 + 중개 + 변호사 + 개보수 세 등에 따라 아파트를 구입했습니다. 반면에 매월 두 배로 기대 수익을 계산했습니다. 12까지 임대. **
** 물론 내가 구입 한 부동산은 Excel에서 좋은 수익을 보였으므로 부동산을 구입했습니다. 매우 추악한 기차 건물에 방치 된 집이었고 저렴한 비용으로 고려하지 않은 것은 다음과 같습니다.
ㅏ. 세입자를 찾는 데 몇 달이 걸렸습니다. 세입자를 찾는 데 더 많은 스트레스를받을수록 (임대료를 지불해야합니다) 임대료, 임대료 및 임대료에 대한 담보 측면에서 더 유연했습니다. 임차인의 품질 조건. **
**비. 나는 재산을 관리했습니다. 즉, 모든 세입자의 청구 (그리고 많은 경우)가 즉시 저에게 전화를 걸어서 에어컨이 냉각을 멈춘 후 토요일 한 시간 전에 하수도가 막혔을 때 수리 시간을 낭비하고 엉망으로 만들었습니다. 그리고 겨울에 한 번 태양열 온수기가 폭발하여 교체해야했습니다 (물론 전화로 모든 것을 관리했고 보일러를 교체 한 사람이 지붕에 남겨둔 오래된 보일러가 흔들리고 외국 사람에게 떨어질 것이라고 협박했습니다. ). **
**제삼. 엑셀 테이블과 실제로 일어난 일 사이에 아무런 연관이 없다는 것을 깨달았습니다. 저는 제로 리턴에 도달했고 시간과 돈의 많은 소란과 낭비 (에어컨 교체 = 임대 수입 XNUMX 개월)에 도달하여 "수익률"이라는 개념을 알고있었습니다. 살인자 "-집이 오래 될수록 더 많은 마모가 발생합니다. **
** 결국 나는 같은 부동산을 "제거"했고 결국 이익에 투자하게 된 유일한 이유는 그해 부동산 가격이 상승했기 때문입니다… **
**이 게시물에서는 부동산에서받을 것으로 예상되는 (높은) 수익률에 따라 투자를 선택한 투자자를 언급합니다. **
** 많은 투자자가 Excel 표 (수입 대 비용)에서 자신에게 제공되는 투자 제안을 검토하고 이로부터 구매 여부를 결정합니다. **
**이 문제에 대해 계속 눈을 뜨겠습니다. Excel은 거짓말을하지 않지만 데이터는 확실히 변하고 척도를 기울일 수 있습니다. 판매원이나 아파트 중개인이 귀하에게 제시 할 데이터와 현장의 기존 데이터를 확인 및 확인하고 "시장 조사"(즉, 유사한 아파트 가격, 해당 지역의 월 임대료 확인, 지방 자치 단체의 개발 등), 부동산을 구매할 때 (변호사, 모기지 고문, 감정인, 세금 등) 예상되는 모든 비용을 계산하고 확인해야하며 현실을 꾸미지 않고 우리가 받게 될 기대 수익을 조사하지 않습니다 ( 임대료 11 개월 또는 10 개월에 따라 계산하고 거래가 우리에게 적합한 지 결정하는 것이 좋습니다. **
** 불행히도 시장에는 정교한 조작으로 현실을 아름답게하고 실제보다 더 높은 수익을 보여주고 싶은 이해 관계자들이 있습니다. 동일한 마케터가 이스라엘, 미국 및 거의 전 세계 어느 곳에서나 아파트를 판매함으로써 그렇게 할 수 있다는 점에 주목하는 것이 중요합니다 (안타깝게도 사기꾼은 모든 분야와 모든 곳에 존재합니다). **
** 저는 이런 종류의 조작에 대한 간단한 예를 들어 보겠습니다. Eli는 한 달에 NIS 6000에 임대하는 아파트를 소유하고 있습니다. 집주인은 임대료 6500 NIS로 세입자와 계약 할 수 있으며 그 대가로 세입자는 첫 달을 무료로 즐길 수 있습니다. 즉, 연간 계산에서 세입자는 NIS 500 (6500 x 11, 6000 x 12)을 절약하고 부동산 소유자는 구매자에게 고수익을 허위로 제시합니다. 언급했듯이 Excel에서는 모든 것이 좋아 보입니다. **
** 마찬가지로, 부동산 소유자는 집주인에게 임대 가격을 인상하고 그 대가로 부동산 세, 수도, 전기를 지불하고 집주인에게 TV 서비스, 일간 신문 등을 제공 할 수 있습니다. 모든 것이 훌륭하고 아름답지만, 투자자는 자신이 받고자하는 수익에 대한 대가로 이러한 서비스를 계속 제공해야하며 실제로 그의 실제 수익은 그에게 제시된 수익보다 낮을 것임을 이해해야합니다. **
** 마찬가지로 당신과 관련하여 재산세 등을 지불합니다… **
** 부동산을 구매할 때 XNUMX ~ XNUMX 년 동안 보장 된 수익을 보장하는 회사가 있습니다. 이러한 거래에서 해당 부동산의 가격이 실제 가격이고 보장 된 수익이 실제 임대료인지 확인합니다.이 거래에주의하고 엄청난 가격에 매각 된 부동산과 실제 수익보다 매우 높은 수익률 (임대료)에 대해 들었습니다. **
** 즉, 투자자 / 구매자가 수익을 지불했습니다. 마케터가 중간에 서서 물론 오일 쿠폰을 잘라낼 때 한 손에서 다른 손으로 돈을 이체했습니다… **
** 분할 아파트에서도 상대적으로 높은 수익률을 찾을 수 있습니다. 두 개의 아파트 (또는 그 이상)로 분할 된 아파트가있어 월 수익이 증가합니다. 즉, 아파트에 대한 월세 NIS 6000 개를받는 대신 월세 2500 개를 받지만 세 명의 세입자로부터 NIS를 받게됩니다. 매달 7500. 유혹적인 것 같나요? 명확히! 구매할 가치가 있습니까? 기필코 아니다!! 이 나라에있는 대부분의 분할 아파트는 불법적으로 분할되어 분쟁과 벌금 등이 부과 될 수 있습니다. 간단히 말해서-멀리 떨어져있는 것이 좋습니다! **
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** # 금주의 기업가-Ofir Harari # Post 4 *** 수익률 계산기 및 수익률 킬러… **** 안녕하세요 독자 여러분, 행복한 수요일! 오늘은 수익에 대해 이야기하겠습니다! 많은 투자자들이 부동산에 투자하기로 선택한 이유는 ...
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