# 해외 건설을 위해 개발자 / 계약자는 어떻게 선정 되었나요? -오 피르하라 리-포스트…
# איך נבחר יזם / קבלן לבניה בחו”ל ? – אופיר הררי – פוסט 3
***איך נבחר יזם / קבלן לבניה בחו”ל ?***
שלום לכולם, פוסט שלישי בקבוצה – אז יום שלישי שמח לכולם !
היום רציתי לדבר בנושא בחירת יזם / קבלן .
בעסקאות נדל”ן בחו”ל כידוע אין את חוקי הארץ, אין את חוק המכר הנותן הגנה בסוגי עסקאות מסוימות, ואין בנק מלווה ועוד.
ולכן כאשר אנו רוכשים נכס ישירות מהיזם/ קבלן לפני סיום הבניה עלינו לגדר ככל יכולתנו את הסיכונים שלנו שעלולים לקרות במקרה קיצון – פשיטת רגל של היזם / הקבלן / חברת הניהול.
אז “סוף מעשה – במחשבה תחילה ” מה עלי לבדוק מלכתחילה ? (רשימה חלקית בלבד )
• מי היזם? בדיקה יסודית על היזם עצמו, איזה פרויקטים בנה, האם היו בבעלותו חברות שפשטו רגל, האם מסר בזמן, האם יש תלונות על איכות הבניה (מרפסות נופלות…)
• מי חברת הבניה? מה הוותק שלהם בענף, האם הם עומדים בזמנים, מה איכות הבניה שלהם, כמה עובדים קבועים יש להם, אילו ביטוחים יש להם
• יזם / קבלן מה הרזומה שלהם ? האם הנכס בבנייה / האם רכישה של נכס “על הנייר”? כאשר רוכשים נכס בבניה – חשוב לבדוק באיזה שלב אנחנו בבנייה?
• האם היזם / חברת הבניה בנו בעבר פרוייקטים באותו סדר גודל באותו איזור – חשוב להבין שהם יודעים לחשב עלויות ושיש להם נסיון בבניה דומה.
• כפי שבארץ אנו מבקשים לראות “היתר בניה” בתוקף ולהבין מה יכולה חברת הבניה לבנות, חשוב לנו לבדוק בעיקר אם אנחנו לפני עלייה לקרקע, האם יש לחברת הבניה את כל האישורים ? אם חסר אישור- מהו האישור ועד כמה האישור קריטי, בדיקות אישורי בניה מול העירייה כמובן (לא לסמוך על תשובות מחברת הבניה ) באנגליה למשל ניתן לבקש את הLEGAL PACK יש שם מספר ההיתר לבדוק באתר הערייה מה העירייה מחייבת לבצע)
• איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? איזה ביטוח יש לחברת הבניה ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה? האם יש בנק מלווה ? האם הכסף נמצא אצל חברת הבניה או אצל עו”ד בחשבו נאמנות ?
• יש היתר בניה – נהדר ! עלינו לבדוק עד מתי ההיתר? מתי הוא קיבל אותו – אם עבר הרבה זמן יש לבדוק למה הוא לא התחיל עד היום? מה קורה אם הוא לא עומד בזמן וההיתר פג תוקף? האם ניתן בקלות לקבל הארכה…
• תשלומים לחברת הבניה – מהם תנאי התשלום ? למי הכסף עובר? (חשבון נאמנות לפי קצב התקדמות בנייה או ישירות ליזם ?) תשלום לאחר סיום כל שלב בבניה ? תשלום קטן ברכישה וכל השאר עם קבלת מפתח (10/90 20/80 ) ?
• איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? מהו הביטוח שיש לעורך הדין ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה?
באנגליה למשל אני בודק גם האם עורך הדין חבר באגודת עורכי הדין (SRA)? ובוחן איזו הגנה כספית האגודה מעניקה לנו?
• מחירים – מה מחיר למטר? מה המחיר למטר ב5 פרויקטים דומים באזור הקרוב?
• מיהם המתחרים של פרויקט זה? בכמה המתחרים מציעים למכירה ? באילו תנאים ?
• מהו הביקוש לנכסים מסוג זה באזור? ( דירה לסטודנטים למשל – האם קיימת אוניברסיטה במרחק הליכה ? האם יש דרישה למקומות לינה מצד הסטודנטים? האם שכר הדירה המצופה ריאלי לאזור …)
• מה יש בקרבת מיקום הפרויקט? (האם אנו בונים ליד כור אטומי, מזבלה עירונית, אצטדיון ספורט , מפעל חרס או אולי ליד בית חולים, אוניברסיטה, מדרחוב, משרדי ממשלה או מרכז קניות)
• ברכישת נכסים בחו”ל אנו נעזרים בניהול הנכס על ידי חברת ניהול – מיהם חברות הניהול הרלוונטיות לניהול הנכס ? מהם העלויות הצפויות? האם יש לחברת הניהול מתחרות / חברה שתוכל להחליף את חברת הניהול ? האם אני מחויב לחברת ניהול או שיכול לנהל את הנכס בניהול עצמי ?
• איך נרשמת הדירה על שמי? הערת אזהרה ? רישום בטאבו ? ואיך אני יכול לבדוק זאת.
• מהם הוצאות הצפויות לתחזוקת הנכס? ומי חייב בהם? השוכר / בעל הנכס? מה גובה הGROUND RENT SERVICE CHARGE וכ”ו, מי משלם בגין הארנונה, מים, חשמל, גז – מה קורה במידה ולא שולמו החשבונות ?
• מהי השכירות המקובלות באזור? מה איכות הבניה והגודל למחירי שכירויות שונים באזור, מיהם השוכרים באזור…
אלו כאמור רשימה חלקית של בדיקות או��ן אנו עושים לפני שיווק נכסים, חשוב להבין נקודות אלו וכמובן ישנם נקודות רבות נוספות.
המשך יום נהדר
Ofir 산악
*בתמונה- אני לפני עידן הקורונה כאשר ניתן היה לטוס, לבחון את הפרויקטים שבבניה, להפגש פנים מול פנים עם היזם, הקבלן, מנהלי חברת הניהול, מתווכים, עו”ד ועוד…
--------------
YouTube 채널 :
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g
사이트에서 문의 할 수 있습니다. 10,000 개 언어로 된 12 개 이상의 기사가 있습니다.
www.ForumNadlanUSA.com
또는 Facebook 그룹에 가입하십시오-
헤브라이 사람:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA
영어:
https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum
미국 부동산 시장에 대한 주간 교육 업데이트를 받으십시오.
https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/
연락처 :
https://www.forumrealestateusa.com/
전화번호 :978-600-8229
이메일: [email protected]
https://youtu.be/B00pY_TliW0
#יזםהשבוע- אופיר הררי #פוסט3***איך נבחר יזם / קבלן לבניה בחו”ל ?***שלום לכולם, פוסט שלישי בקבוצה – אז יום שלישי שמח לכולם !היום רציתי לדבר בנושא בחירת יזם / …
Facebook의 미국 부동산 포럼에있는 원본 게시물에 링크-데스크탑 컴퓨터에서 작동합니다 (게시물을 보려면 포럼에 대한 회원 승인을 받아야합니다)
게시물에 대한 원래 응답은 사이트의 현재 게시물 페이지 하단이나 Facebook의 게시물 링크에서 읽을 수 있으며 물론 토론에 참여할 수 있습니다.
응답