부동산은 케냐에서 이루어집니다! 왜 주거 전용입니까?
#욘발 나베 #Post4 유발 나베
우리는 이 모든 분야의 비밀이 구매와 계약에 있다는 것을 금방 깨달았습니다. 왜? 왜냐하면 일단 좋은 것을 사면 언제나 빠져나갈 길이 생기고 대부분의 경우 나가는 동안 많은 돈을 벌 수 있기 때문입니다.
숫자가 좋을 때 모든 카드는 당신의 손에 있습니다. 여행 초기에 찾은 좋은 거래 중 하나에서 이에 대한 예를 들어 보겠습니다.
숫자: 우리는 80에 계약을 맺었고 해당 부동산에는 35개의 개조 공사가 필요했습니다. 당시 시장 가치는 165이었습니다.
옵션 A: 계약을 있는 그대로 판매합니다. 145에 광고했습니다. 125에 대한 제안을 받았습니다. 45을 받고 떠날 수도 있었지만 이 경우에는 거부했습니다.
옵션 B: 뒤집기: 구매 + 개조 비용을 115K로 설정하고 160K에 판매합니다. 매출이 증가한 후 현금을 사용하여 할인된 가격으로 150K가 남게 된다고 가정해 보겠습니다. 대략적인 파이낸싱을 진행한다면 할인된 가격으로 10-15K를 추가로 줄일 수 있으며 프로젝트에는 XNUMX개월이 소요됩니다. 우리도 이 옵션을 포기했습니다.
옵션 C: (BRRR(구매, 재활, 임대, 재융자): 구입 - 개조, 임대, 돈 쓰기 및 신의 금지. 우리는 운이 좋았고 낮은 제안 때문에 부동산을 유지하기로 결정했습니다. 우리는 개조하고 세입자를 데려왔습니다. : 현재까지 우리가 받는 임대료는 한 달에 2,350달러입니다.
우리는 부동산을 반년(은행과 대출 기관이 부동산을 소유하도록 요구하는 '냉각 기간') 동안 현금으로 보관했습니다. 그리고 현금을 썼습니다. 다행히 시장이 상승하여 부동산도 리모델링으로 인해 크게 늘어나서 205원 나왔어요. 전체 가치의 70%를 받았어요. 5년간 부동산 이자는 140% 정도인데, 대략 XNUMX원 정도 지출한 셈입니다. 우리는 전체 투자를 충당하지만 이익도 남습니다. 또한 흐름이 약간 긍정적이며 이것이 이 모델에서 장기적으로 정말 중요한 것입니다.
거래가 좋은 한 지역은 중요하지 않습니다. 그 과정에서 우리는 범죄 지역에서 파손된 부동산을 구입했습니다. 숫자가 효과가 있는 한, 우리는 5K에 부동산을 샀고 다음날 12K에 팔았고, 훌륭한 동네에서는 300K 가치가 있는 380K의 부동산도 구입했습니다.
가장 중요한 것은 거래입니다!
왜 주거용인가?
이유 1: - 가치를 추정하고 평가액이 얼마인지, 각 거래에서 자본금이 얼마나 남을지 알 수 있어 인식 부족을 최소한으로 줄이는 것은 매우 쉽습니다.
개인 주택: 거래 가치를 비교적 정확하게 추정하는 데 도움이 되는 매매(COMPS)가 많이 있습니다.
듀플렉스: 여기에서도 적어도 오하이오 지역에서는 비교 및 평가를 위한 매매가 많이 있으므로 개조된 부동산의 가치를 상당히 정확하게 추정하는 것도 가능합니다.
3유닛과 4유닛: 이들은 여전히 주거용으로 간주됩니다. 이미 평가하기가 더 어렵지만 여전히 상대적으로 낮은 세금을 누리고 있으며 위기에 처해 있습니다.
5개 이상 또는 상업용: 이는 이미 상업용으로 간주되므로 가치를 추정하기가 매우 어렵고 모든 것이 현장 판매에 비해 투기적인 현금 흐름을 기반으로 합니다. 최근에 비슷한 매출이 나온 것을 찾기는 매우 어려울 것 같습니다. 예: 4개의 주차 공간과 16개의 주택이 있는 건물. 같은 동네, 같은 시간 등에서 비슷한 세일이 하나도 없을 가능성이 높습니다. 실제로 잠재력이 있지만 가치에 대한 불확실성이 큽니다.
이유 2: 동기 부여된 판매자가 많고 "현실"이 더 많습니다.
문제가 발생하여 돈이 빨리 필요하거나 단순히 자신의 부동산의 실제 가치를 알지 못하는 개인 판매자를 찾을 가능성은 상업용 부동산에 비해 개인 부동산에서 훨씬 더 높습니다. 개인 부동산 소유자의 대부분은 해당 분야의 전문가가 아닌 정규직에 종사하는 사람들입니다. 따라서 대부분의 소유주가 경험이 풍부한 기업가이거나 투자 자금을 보유한 상업용 부동산에 비해 좋은 거래를 얻을 가능성이 훨씬 높습니다.
이유 3: 판매 및 퇴출 전략
섹션 A와 마찬가지로 - 볼륨
시장의 구매자가 대부분 집을 사고 싶어하는 개인이기 때문에 매매가 더 많은데, 이는 투자자만 투자하는 상업용 부동산에 비해 판매가 쉽고 빠르게 이루어질 수 있습니다. 또한, 진입 문턱이 훨씬 낮아져 더 많은 플레이어가 게임에 참여할 수 있습니다.
다음 장에서는 우리의 큰 혁신에 대해 이야기하겠습니다.
아래 사진: 모든 것이 거래와 가치 계산에 달려 있다는 증거
$5,000에 구입하고 한 달 후 $12,000에 판매한 끔찍한 지역의 쓰레기 자산입니다.
그 옆에는 당시 300만 달러에 계약을 맺고 315만 XNUMX천 달러에 계약을 했을 만큼 넓은 지역의 인상적인 부동산이 있습니다.
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