임대에 대해 알게 된 것
#IzmahShavuot Yair Tal #Post2
부동산 수익률 투자 - 하하하.... 재정적 자립의 개념을 가장 잘 구현한 투자가 아닐까요? 내 흰 머리카락은 이미 많은 통찰력에서 빠졌습니다.
그래도 - 부동산을 통한 소극적 소득은 야망입니다... 그래서 그것에 대해 이야기하겠습니다.
첫 번째 - 수동적이지 않습니다!
당신은 그것에 일해야합니다. 나는 소극적이라는 것을 믿지 않거나 최소한 소극적일 수 없었습니다. 작동하지 않습니다. 그러나 나는 많은 사람들이 이전에 그것에 대해 이야기했다고 확신합니다.
네, 여기에서 서로 관련되지 않은 몇 가지 통찰력을 수집했으며 여기에 쏟아 붓고 싶었습니다. 많은 땀, 즐기십시오 ....
통찰력 1: 동네에서 가장 못생긴 오리:
하이파에 아파트가 있습니다. 적당한 상태로 구매했습니다. 나는 그것을 몇 년 동안 임대했고 천천히 사업이 악화되기 시작했습니다. 매번 나는 지난번보다 더 나쁜 세입자와 말썽을 일으켰다. 이 아파트에 특별한 일이 생겼습니다. 약간의 조사 후에 문제를 알아냈습니다. 최근 몇 년 동안 많은 투자자들이 같은 브로커의 지시에 따라 같은 방식으로 운영하도록 이 지역에 도착했습니다. 나 같은 아파트를 사서 호텔처럼 개조하고 가구를 완비하고 임대하십시오.
우리 아파트는 주변에서 가장 못생긴 오리 새끼가 되었습니다. 더 높은 금액을 지불하지 못하는 사람은 나와 같은 아파트로 강등되었다. 그래서 문제는 세 가지입니다. 나는 더 적은 비용으로 임대하고, 세입자는 나와 함께하지 않습니다(높은 회전율), 그리고 또한 어떻게 말할 수 있습니까? 나는 Carmel 슬로프의 shmana와 salta를 정확히 이해하지 못합니다... .
내가 질려서 이 비좁은 아파트를 없애기로 결정할 때까지. 나는 하이파에 가서 함께 일하는 중개인과 그의 에이전트와 함께 앉고 열쇠를 주고 마케팅을 시작했습니다. 무엇보다도 그는 대화에서 나에게 이렇게 말했습니다. "당신은 망했습니다. 나는 몇 년 전에 아파트를 바닥부터 새롭게 단장하라고 말했습니다. 그렇게 하면 훨씬 더 많은 돈을 받고 일반 사람들에게 임대할 수 있습니다."
아이디어를 내는데 약 XNUMX시간이 걸렸습니다(계산, 비용, 자산 가치, 수익, 결국 흐름 - 저는 숫자를 좋아하는 사람입니다). 판매하는 대신 리노베이션 계약자와 계약을 체결했습니다. 비용이 꽤 많이 들었습니다. 그러나 마침내 - 그것은 몇 년 동안 임대되었고 세입자는 변하지 않으며 수익률은 매우 좋습니다. 빙고…
결론: 주변 환경보다 열등한 자산을 소유할 여유가 없습니다! 집세를 준비하는 단계에서 저축하는 경향은 잘못된 것입니다. 수익률을 망치는 것 같죠? 지출을 늘리기 때문입니다. 상하 반전! 이 단계에서 투자하십시오. 과하지 않게. 재량에 따라 - 그러나 투자하십시오. 부동산을 임대하려는 관리 회사에서 임대하기 전에 수리를 권장합니까? 진지하게 받아들이세요. 그것은 큰 방법으로 그 자체를 지불합니다.
물론 미국에서도...
통찰력 2: 한 단어로: "통제"(두 단어로: "통제 없음"??)
저는 현재 해외에서 수익이 나는 부동산(임대)을 보유하는 것에 대해 이야기하고 있습니다.
내가 미국에서 처음으로 수익성 있는 부동산을 구입했을 때(2012년), 이스라엘에서 수년간의 수익성 있는 아파트에서의 경험과 직장에서 상당한 관리 경험을 거친 후, 나는 스스로에게 이렇게 말했습니다. 미국에서 내 자산을 관리하는 당사자들과의 관계가 이렇게 진행됩니다.
그리고 그것에 대해 나는 말해야합니다.
아니요, 그들은 우리 팀원이 아니며, 우리 부대에 대한 자부심도 없고, 우리와 함께 승리하는 조직을 구축하는 것도 아니며, 그런 말도 안되는 소리가 아닙니다. 그들은 관리 회사이고 우리는 부동산 소유자입니다.
일반적인 경우: 그들은 우리가 그것들을 버리지 않도록 최소한의 조치를 취합니다.
가장 좋은 경우: 그들은 우리의 장기적 이익에 대해 정말로 생각합니다. 그것이 그들에게 적합할 때. 그리고 그렇습니다. 저는 조지아주 애틀랜타 근처에 정말 좋은 관리 회사가 있었습니다. 그러나 나는 또한 덜 좋은 것을 가지고있었습니다.
나는 "관리사를 필터링하고 선택하는 방법"에 대해 강의하러 온 것이 아닙니다. 나는 여기에 쓰여진 몇 가지 자료를 살펴 보았습니다. 훌륭하게 쓰여졌습니다. 여기에 덧붙일 지혜가 별로 없습니다.
나는 한 가지 통찰력이 있습니다. 통제광이고 권위를 위임하고 다른 사람을 신뢰하는 방법을 모르는 사람은 해외에 투자하지 않는 것이 좋습니다.
부동산을 원격으로 관리할 때 "내가 거기에 있었다면 확실히 비용이 덜 들었을 것"이라는 느낌을 많이 받을 것입니다. 무엇을해야합니까! 우리는 거기에 없습니다! 그리고 비용이 더 많이 듭니다.
당신이 오해하지 않도록: 나는 여기에서 "당신이 요구하는 것은 무엇이든지 그것이 당신의 마음에 들지 않더라도 절하고, 순종하고, 지불하라"고 설교하는 것이 아닙니다. 확실히 아닙니다.
묻고, 조사하고, 확인하고, 관심을 보이고, 비판적이어야 합니다. 그리고 - "나는 그들을 신뢰할 수 있다"라고 스스로에게 말하기 전에 일련의 행동과 테스트를 수행하십시오.
그런 다음 - 조금 가자. 모든 것이 통제되는 것은 아니며 신뢰할 수 있어야 합니다. 예, 비용이 조금 더 듭니다.
통찰력 3: 세입자 변경은 특히 미국에서 임대에 대한 진정한 타격입니다.
이해하는 데 몇 년이 걸렸습니다.
2012년에 여러 부동산을 구입하여 설명된 대로 개조했습니다. 그들은 나에게 좋은 것처럼 보이는 수익을 계산했습니다. 실제로 - 나는 그보다 더 많은 것을 얻었습니다. 얼마나 아름다운가, 나는 챔피언입니다 ...
그때 - 첫 번째 세입자가 나를 떠났고 나는 그 말을 이해했습니다. 내부에서 그림 - 나에게. 카펫을 청소하는 것은 어렵습니다. 카펫을 교체하는 것이 좋습니다. 유봉. 발코니의 데크가 상승했습니다. 유봉. 그리고 토피 몇 개 더.
"아니요, 공사가 끝날 때까지 부동산을 임대로 내놓지 않을 겁니다. 이 동네에서는 용납할 수 없는 일이죠..." 부동산 매니저인 버지니아가 나에게 말한다.
그런 다음 그녀는 나에게 세입자를 찾아 월세의 80%를 추가로 청구합니다.
잠깐, 물건을 정리합시다. 이 이야기 때문에 부동산이 두 달 동안 비어 있었고, 다음 세입자를 위한 준비가 있었습니다. 몇 천 년이 지난 다음 부동산 관리자에게 거의 또 한 달 동안의 임대료가 들었습니다. 여기서 무슨 일이 올해 나는 어떤 보상을 받을까? 제로에 가깝다?????
네, 저는 이것이 많이 이야기되지 않는다는 것을 압니다. 사업계획서에는 그렇게 많이 보이지 않죠? 세입자 변경은 타격입니다! 비즈니스 계획, 수율, 흐름, 원하는 모든 것에 큰 타격을 줍니다. 그리고 미국에서는 더 심합니다. 두 가지 이유:
1) 민간 주택(대부분의 임대) - 유지 관리 비용이 더 많이 듭니다.
2) 미국의 임대 문화는 부동산 소유자가 매번 다음 세입자를 위해 부동산을 준비하는 것을 의미합니다. 이전 세입자는 건물을 원래 상태로 되돌릴 필요가 없습니다(합리적인 마모가 있는 한).
세입자가 머무는 해에 - 축하. 수확량은 하늘에 있습니다. 그가 떠난 해 - 재앙.
그래서 우리는 실질적으로 무엇을 할 수 있습니까?
✅ 동네 미운 오리를 선택하지 마세요 (글쎄요, 이미 설명했습니다). 우리의 재산은 매력적이어야 합니다! 우리는 임차인이 5년 후에 떠나고 싶지 않기를 바랍니다! 부동산이 매력적인 경우 - XNUMX년 동안 머무를 수 있습니다. 대성공!!
✅ 입주자 구하실때 XNUMX년 계약시 할인가능 여부를 미리 확인하세요. 또는 세 … 가치 !!!
✅ 우리는 우리가 책임지는 유지 보수 문제를 빠르고 효율적으로 처리합니다. 집과 세입자에 투자하십시오. 그것은 옳고 무엇보다 유익합니다.
✅ 세입자가 요청을 하는 경우가 있습니다. 필수가 아닌 것들. "어쩌면 다른 방에 우리를 위해 에어컨을 설치해 주시겠어요? 정말 덥죠?" 그리고 저는 그런 사람들을 위해 에어컨을 설치하고 싶지 않습니다. 이것은 부동산 중개인이 될 엔지니어의 수익률 계산을 방해합니다 ...
잠깐만... 레몬에이드? - "버지니아 - 세입자가 떠난 후 이런 에어컨 덕분에 조금 더 빌리면 될까요?" 그렇다면 - 알았어 - 그를 위해 에어컨을 설치할 준비가 되었지만 하루를 8년 더 연장... 계약기간이 XNUMX개월인걸로 알고 있습니다. 저는 에어컨을 설치하고 있는데, 그는 XNUMX년 더 연장할 예정입니다.
✅ 그리고 수익률을 계산할 때 - 자신에게 호의를 베풀고, 유지 보수, 비어 있는 모든 계수, 관리 회사에 대한 수수료 등 - 출발 비율을 고려하는 방식으로 생각하십시오. 또는 실제로 정확하지 않더라도 더 간단하게 만들고 싶다면: 미국에서의 수익은 월 소득 * 6을 총 투자로 나눈 값입니다. 단순한…
통찰력 4: 수익을 내는 자산에 작별을 고해야 할 때는 언제입니까?
제발 - 속성과 사랑에 빠지지 마십시오. 그는 끝이 아니라 도구입니다. 그가 있을 때마다 그의 시간은 지나간다. 그 가치가 증가하면 그 가치에서 파생될 수 있는 대체 수익률은 아마도 더 높을 것입니다.
따라서 저는 3년에 한 번씩 제 자신에게 XNUMX가지 질문 테스트를 수행하여 각각의 수익 자산에 대한 우리의 태도를 결정합니다.
1. 쉬운 질문: 우리가 그것을 구입한 날보다 부동산 가치가 얼마나 올랐습니까? 몇십 퍼센트 증가했습니까? 생각하기 시작…
2. 어려운 질문: 여기에서 부동산 비용이 얼마나 들 것 같습니까?
3. 대체 테스트: 판매한다고 가정합니다. 그 돈으로 무엇을 해야할지 아십니까?
그건 그렇고 - 나는 반드시 판매에 대해서만 이야기하는 것은 아닙니다. 재융자도 좋습니다. 주의하세요. 금리가 얼마인지에 따라 다릅니다...
그럼에도 불구하고 - 임대 투자는 이스라엘과 미국 모두에서 내가 가장 좋아하는 투자입니다.
그녀가 성공했다고 말하려면 무엇을 해야 합니까? 나는 Berntal에 대한 투자를 상대적으로 위험이 낮은 투자로 간주하기 때문에(즉, 현재 + 가치의 증가) 총 수익률이 10% 이상인 한 - 이것은 나에게 성공입니다. 미국에서 - 나는 조금 더 원합니다. 왜냐하면 적어도 멀리 떨어져 살고 세겔로 사업을 하는 저에게는 위험이 조금 더 높기 때문입니다.
이스라엘 - 현재 수익률은 3% 이상입니다. 부동산 가치가 매년 7% 이상 증가해야 합니다. 매년. 그럼 성공입니다.
미국 - 현재 수익률이 더 높습니다. 7%라고 합시다. 예, 여기에 12%의 수익률을 보여주는 것이 있다는 것을 알고 있습니다. 하지만 지금은 일반 자산에 대해 이야기하고 있습니다. 3% 이상의 가치 상승이 있어야 합니다. 매년.
분명히, 가치 증가로 인해 연간 25%의 수익을 올린 몇 년이 있었습니다. 그러나 직면하자, 결코 회복력이 없습니다. 낮은 위험 -> 연간 총 10% 이상? 고맙습니다.
내가 해마다 성공한다면 위험이 낮다고 생각하는 채널에 투자하고 10% 이상의 지분 - 성공을 얻으십시오. 해마다!
훨씬 더 긴 세월이 있을 것입니다. 이것이 우리가 재정적 독립을 달성하는 방법입니다!
이 사진과 무슨 관련이 있습니까? 연결 없음, 인도, 나는 다시 그것을 느낀다. …
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