테스트, 테스트 및 기타 테스트
#יםמהשבוי Diana Pinhasov, #Post4
우리가 이미 사고 방식을 강화하고 우리와 함께 일할 사람들의 네트워크를 구축하고 거래를 성사시킬 준비가 된 후에는 다음을 기억해야 합니다.
부동산 구입에 있어서 지름길은 없으며 해외 부동산 구입에 있어서는 확실히 그렇습니다.
우리는 항상 우리의 구매가 가치가 있는지 확인하기 위해 가능한 모든 테스트를 수행하기를 원할 것입니다.
오늘 우리는 우리가 보기에 필수적인 여러 테스트에 대해 이야기할 것입니다.
* 제안 제출을 진행하기 전에 초기 거래 타당성 확인
미국의 아름다움은 재산과 주변 환경에 대한 모든 정보가 투명하고 인터넷에서 찾을 수 있다는 것입니다.
그리고 우리가 부동산을 조사하기 위해 브로커를 보내기도 전에 거래의 가능성에 대한 예비 테스트를 하는 것은 쉽습니다.
초기 검사에는 부동산 사진을 포함하여 해당 부동산에 대해 명시된 직접적인 정보가 있는지 확인하는 것이 포함되며, 이를 기반으로 해당 부동산에 개조가 필요한지 여부를 추정할 수 있습니다. 해당 부동산을 아직 실격 처리하지 않은 경우 해당 부동산의 주변 환경, 범죄 수위, 해당 지역에서 동일한 부동산이 얼마나 임대되고 있는지, 최근 해당 지역에서 동일한 부동산이 얼마나 팔렸는지, 연간 시정촌 세금이 얼마인지도 확인합니다. 부동산 소유자가 지불해야 합니다. 모든 정보를 Excel에 넣고 숫자가 Baltham에 대한 신뢰 구간과 일치하는지 확인합니다. 숫자가 좋아 보이면 부동산 중개인을 보내 부동산을 방문하게 됩니다.
예상치 못한 일이 발생하고 예상치 못한 비용이 발생할 수 있음을 기억하는 것이 중요하므로 거래가 가치가 있는지 계산할 때 안전 마진을 취하는 것이 매우 중요합니다.
거래 가능성에 대한 초기 확인을 위해 Excel에 관심이 있는 분들은 댓글에 이메일 주소를 적어 주시면 기꺼이 보내드리겠습니다.
중개인이 부동산을 방문하고 부동산 외부와 내부에 보낸 비디오를 검토한 후 부동산이 우리에게 적합한 상태라고 판단되면 해당 부동산에 대한 제안을 제출할 것입니다.
* 제안서 제출부터 마감까지 수행해야 하는 검사
귀하가 부동산에 대한 가격 제안을 제출하고 승인된 후 구매를 진행할지 여부를 결정하기 위해 부동산에 대한 모든 검사를 수행하는 매우 특정한 기간이 있으며 몇 가지 단계가 있습니다. 절대 포기(!)
우리는 일반적으로 부동산에 대한 점검 기간이 계약 체결 시점부터 10-14일, 현금 구매의 경우 종료까지의 총 기간이 21-30일, 더 긴 기간이 될 것이라고 계약서에 동의할 것입니다. 자금조달이라면.
1. 우선, 부동산에 대한 압류/부채/범죄 여부를 확인하는 실제 변호사 회사인 국가에서 승인하고 인정하는 소유권 회사에서 구매 절차를 수행해야 합니다. 소유권 회사는 재산이 "깨끗한" 확인을 제공합니다. 모든 자금은 소유권 회사로 이동하고 그곳에서 마감일에 판매자에게 전달됩니다. 따라서 프로세스는 매우 질서 정연하고 안전합니다. 거래 선금(보통 구매 금액의 1%)이라도 중개 회사가 아닌 소유권 회사에만 이체하는 것을 선택하고 선금이 반환된다는 계약도 확실하게 정할 것입니다. 검사 기간 동안 거래를 철회하기로 결정한 경우.
2. A부터 Z까지 재산을 검사하고 모든 수준에서 재산 상태에 대한 자세한 보고서를 보내는 자격을 갖춘 검사관이 재산을 검사합니다.
조사 기간은 10-14일 정도가 될 것으로 판단하여 조사관을 해당 부동산에 파견하여 그로부터 받은 보고서를 분석하고 추가 비용이 발생할 경우 가격 재협상을 위한 시간을 드리고자 합니다. 우리가 검사 전에 알지 못했던 자산에 지출해야 할 비용이 발견되었습니다.
3. 점검 후 리모델링이 필요한 경우 2~3명의 시공업체를 통해 리모델링 가격을 확인 후 숙소를 방문하여 견적서를 제출합니다.
4. 우리는 지난 XNUMX개월 동안 해당 지역에서 판매된 유사한 매개변수를 가진 부동산을 조사하여 부동산 가치에 대한 심층 조사를 수행할 것입니다(사과와 사과를 비교하는 것은 항상 중요합니다). 또한 매각 당시 부동산의 상태를 파악하기 위해 매각한 중개인에게 전화를 걸어 정보를 얻을 수 있으며 향후 협업에도 관심을 가질 수 있다.
5. 임대 부동산인 경우 해당 부동산을 얼마에 임대할 수 있는지 확인하고 싶습니다. 이러한 정보를 얻을 수 있는 훌륭한 웹사이트가 있습니다(예:rentometer.com). 그리고 해당 지역에서 일하는 2~3명의 부동산 관리사를 통해 예상 임대료도 확인하고 싶습니다.
또 다른 중요한 사항:
6. 우리가 임대 부동산을 구입하고 상속된 세입자와 함께 제공되는 경우 판매자로부터 세입자의 선별 패킷, 즉 다음과 같이 알아야 할 세입자에 대한 모든 정보를 받는 것이 매우 중요합니다. :
세입자가 지불한 임대료 이력, 지난 5년 동안 퇴거 절차(집에서 퇴거)를 했는지 확인, 급여 명세서 등..
우리는 일반적으로 판매자가 계약서에 서명한 후 XNUMX일 이내에 이 정보를 제공해야 한다는 조항을 계약서에 추가합니다.
이 모든 후에 Excel의 모든 숫자가 올바른지와 닫기를 계속하려면 다시 확인해야 합니다.
모든 테스트가 성공적으로 통과되어 건물 폐쇄에 이르렀다면 먼저 축하드립니다!!!! ?
둘째, 관리 회사가 있어도 자산이 자체적으로 관리되지 않으며 추가 테스트를 수행하고 싶습니다.
*건물이 이미 임대된 상태에서 수행되는 검사
매니지먼트사 관리 -
관리회사는 임차인의 연락담당자로 매월 임대료를 수금하는 업무를 하며, 임차인의 재산상의 하자가 있는지 문의를 받아 중대 하자가 아닌 경우 시정이 필요한지 여부를 검토합니다. 그들은 또한 일반적으로 스스로 해결/수리/개조할 수 있습니다. 관리 회사가 우리의 승인 없이 수리를 수행할 수 있는 수리에 대해 일정 금액을 설정하는 것이 중요하며 이 금액부터 수리를 승인해야 하며 때로는 외부 계약자로부터 견적을 받기를 원할 수도 있습니다. 비용이 적게 듭니다.
관리 회사는 전후 사진을 포함하여 수행하는 각 수리에 대한 자세한 설명을 제공하여 문제가 무엇인지, 수리가 무엇인지, 문제가 실제로 해결되었는지 이해하는 것이 중요합니다.
저희는 관리회사를 신뢰하지만 저희에게 유리하게 작동하는지, 수리가 있으면 제대로 하고, 무리한 비용을 청구하지 않는지, 임차인이 만족하는지 항상 확인하는 것이 중요합니다.
관리업체 점검 - XNUMX개월에 XNUMX회 입주자 대상 설문조사
우리는 우연히 더 좋지 않고 덜 신뢰할 수 있는 관리 회사에 빠진 기업가, 수리가 없는 경우에도 건물을 수리하는 방법을 고안하여 완료되지 않은 일에 대해 비용을 청구하고 비용으로 이익을 얻는 기업가의 경우를 알고 있습니다. 기업가의. 저희는 관리회사에 무작정 돈을 지불하는 상황을 매우 꺼려하기 때문에 수리 전후 사진과 함께 부동산에서 하고 있는 일에 대한 내역을 받는 것 외에도 세입자는 XNUMX개월에 한 번. 이것은 임차인이 재산에 만족하는지, 재산에 안전하다고 느끼는지, 문제 및 오작동에 대한 답변을 받고 있는지, 문제에 대해 이야기하도록 요청하기 위해 임차인과 전화로 수행하는 만족도 조사입니다. 지난 XNUMX개월 동안 발생했으며 응답 여부. 이것은 우리에게 관리 회사의 신뢰성에 대한 좋은 지표를 제공하고 또한 자산의 상태, 환경 등에 대한 보다 유용한 정보를 제공하여 해당 자산에 대한 미래 전략을 수립하는 데 도움이 됩니다.
하루가 끝나면 현장에서 직접 뽑은 현지 직원이 있고 훌륭한 일을 하고 있을 때에도 항상 비즈니스가 제대로 작동하는지 확인하기 위해 자체 테스트도 수행합니다.
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