אז כפי שרשמתי בפוסט 5, אדבר היום על שתי עסקאות שעשיתי , אחת טובה יותר ואחת טובה פחות.

#יםמהשבוי Gal Shmukler #Post 5

נתחיל כמובן עם הטובה פחות:
מדובר בעסקה בג’קסונביל פלורידה.
רכשנו נכס של 4 חדרי שינה ושירותים אחד.
בעל הנכס היה בעל מוטיבציה גדולה למכור. הוא התחיל ב65,000 דולר. השווי של הנכס בשוק היה באיזור ה80,000 לפי חישובים שעשינו. חשבנו הנכס ידרוש שיפוץ קטן.
אחרי משא ומתן ארוך סגרנו על 51,500.
על הנייר הכל נראה מצויין.
הערכנו שיפוץ של 10,000 דולר נשכיר את הנכס ב1200 לסקשיו 8 לאחר מכן נעשה ריפייננס ונקבל את הכסף חזרה.
הבעיה הייתה שלא הערכנו את השיפוץ נכון.
וכשרוצים לעבוד עם סקשין 8 צריך לקחת בחשבון שיש הרבה קריטריונים שצריך לעמוד בהם.
עברנו 3 ביקורות שלקחו לנו הרבה זמן. החלפנו כל פעם דברים נוספים שהתבקשנו. נפלנו על מפקחת חדשה שעשתה לנו את המוות.
בנוסף הנכס היה בעייתי.
קודם כל כשיש 4 חדרים אז צריך לצפות למשפחה גדולה. ומשפחה גדולה צריכה 2 שירותים.
זה גרם לכך שהמשפחות שרצינו ורצו אותנו לא באו יד ביד. ואנחנו לא מתפשרים על דיירים.
בסופו של דבר הנכס הושכר ב1000 דולר וזה לקח לנו חודשיים ו15,000 דולר יותר ממה שתכננו.
אז מה למדתי מזה??
לא לקפוץ ישר על כל הזדמנות שיש לך, במיוחד כשזה נכס אשר אתה קונה.
כאשר אתה מגיע לישורת האחרונה, תעשה בדיקות קפדניות על מנת לדעת שאתה יכול למנוע את רוב הבלתמים שיגיעו בדרך.
תמיד להשאיר מרווח טעויות כשמשפצים.
הכי חשוב תמיד תישאר צנוע ותבין שיש עוד מלא מה ללמוד.
עסקה טובה שעשיתי:
זו עסקה שסגרנו לא מזמן וגררה מסע ומתן ארוך עם מוכרת שנעלמה וחזרה.
כבר סיפרתי בעבר על העיסקה הזו אבל אני חושב שיש הרבה מה ללמוד ממנה אז אתאר אותה שוב.
התקשרנו לפני 3 חודשים לבחורה נחמדה שרצתה למכור דופלקס. היא ביקשה 150,000.
מחיר שכבר התאים לנו.
הערכתי את הARV(After repair value) של הדופלקס ב160,000.( אני תמיד נותן הערכות סולידיות ומעדיף לטעות לטובה) היא אמרה בנוסף שיש לה עוד 3 דופלקסים על אותו רחוב.
אני כמובן אמרתי לה שנשמח להתקדם עם כל הדופלקסים , אך נצטרך להוריד את המחיר ל120,000 לדופלקס. 480,000 לכל ה4.
אחרי מסע ומתן וקשר טוב איתה, היא הסכימה ל480,000 לכל הדופלקסים.
לאחר שכבר שלחתי את החוזה , היא התקשרה ואמרה שחשבה על זה הרבה, ולמרות שיש לה עסק אחר שרוצה להתמקד בו, ואין לה באמת זמן לנהל את הנכסים, היא החליטה לשמור את הדופלקסים ולא להתקדם איתנו כי זה מכניס לה כסף כל חודש.
.
למרות האכזבה, לא לחצתי ואמרתי שתמיד אשמח להיות בקשר ולייעץ לה בכל מה שצריך ואני תמיד פה אם היא רוצה להתקדם. ניסיתי עוד כמה פעמים ליצור קשר אבל ראיתי שהיא לא מעוניינת ואחרי חודש ויתרתי. רשמתי לעצמי לדבר איתה בעוד חצי שנה.
אחרי 3 חודשים היא התקשרה ואמרה שהיא רוצה להתקדם איתנו, למרות שהיו לה הצעות גבוהות יותר.
שמנו אותה על חוזה ולאחר האינספקשין הורדנו ל400,000. היא שמחה מאוד והודתה לנו על שחסכנו ממנה את הכאב ראש הזה של ניהול דיירים.
זה היה ווין ווין לכל הצדדים.
אנחנו הולכים לשמור את הנכסים ולעשות ריפייננס לפחות לפי LTV(loan to value) 640,000 ב75 אחוז להערכתי.
ניתן כמובן למכור את זה בהולסיילינג ולהרוויח מעל 100,000.
למרות זאת על מנת להגיע לחופש כלכלי, אני תמיד אעדיף לקבל פחות אבל להרוויח יותר לאורך זמן.
הלנדר הביא לנו 90 אחוז מההלוואה בhard money מה שאומר ששמנו כ40 אלף דולר בהתחלה. (פלוס הוצאות סגירה ).
העלנו את השכירויות מ3200 ל6000 דולר.
לאחר 3 חודשים נעשה ריפייננס. נקבל את הכסף שלנו חזרה, פלוס 80 אלף דולר להערכתי ונמשיך לייצר תזרים מזומנים של 3200 דולר בחודש.
התשואה לדבר כזה היא אין סופית פלוס, מכיוון שאת הכסף שלנו אנחנו כבר החזרנו ועדיין ממשיכים להכניס כסף לחשבון.
אם עושים את זה נכון, אין לזה סוף. זה דורש הרבה עבודה, התמדה ומיומנות , אבל אם עושים את זה נכון ניתן לצבור עוד ועוד נכסים ולהגיע לחופש כלכלי.
מה למדתי מהעיסקה הזו?
1. כל הזמן לעשות פולואו אפ. אחרי חודש הפסקתי להתקשר ולמזלי היא חזרה אליי.
2. פולואו אפ בעסק שלנו הוא מתכון ל90 אחוז מהעסקאות. צריך תמיד לשמור על קשר טוב עם המוכר ולגרום לו להבין שאנחנו תמיד פה לעזור.
3. לדעת שתמיד יש דרכי יציאה. במידה ולא היינו מעוניינים בעיסקה תמיד יכולנו למכור אותה.
4. תמיד לשאול מוכרים גם אם הם מעוניינים למכור וגם אם לא האם יש להן נכסים נוספים. ( תתפלאו לגלות כמה מוכרים מחזיקים בעוד נכסים, ובמיוחד קרקעות שאין להם צורך בהם ולא האמינו שמישהו ירצה לקנות אותן).
5. תהיו עקביים ושיטתיים ובסוף העסקאות יגיעו.
בתמונה – הדופלקסים החמודים שסגרנו.
מקווה שנהנתם ונתראה בפוסט האחרון שלי:)
Amare
גל