בחירת השוק והשותפים

#יםמהשבוי Gal Shmukler #Post 4

אז חזרתי לאוסטין טקסס מקום מגוריי.
אוסטין היא עיר מדהימה, והכי צומחת בתחום הנדלן בשנים האחרונות, באמת עיר שכיף לגור בה.
אז למה לא לעשות נדלן באוסטין??
זו שאלה ששאלו אותי הרבה. במיוחד חברים מהארץ ששומעים על כמה אוסטין מתפתחת ושזה הסיליקון ואלי הבא.
זה באמת נכון.
הבעיה בסיפור שאני מחפש משהו אחר. אני מחפש קאש פלואו.
אוסטין היא מדהימה לעליית ערך אבל התשואות בה הן באיזור ה4 אחוז (קאפ רייט- אחרי הוצאות) במידה ואצליח לעשות ריפייננס מלא, כפי שדיברתי בפוסט הקודם אני אגיע למצב של תזרים שלילי.
וזה לא המודל העסקי שאני מכוון אליו.
אז מה בעצם התכנית שלי???
אני רוצה לקנות נכסים בתשואה גבוהה.
הרבה פעמים תשואה גבוהה באה בקורלציה עם סיכון. מה שנכון.
אז איך מגדרים את הסיכון??
אנחנו עובדים באיזור קלאס סי.
הדרך שלנו לבטח את השכירויות והנכסים היא לעשות בדיקת רקע מחמירה, לקחת חודש ראשון , אחרון וגם דיפוסיט.
בנוסף, אנחנו משתדלים ש50 אחוז מהשכירויות יגיעו מהמדינה מתוכניות כמו סקשין 8 וחיילים משוחררים.
לפעמים יש בעיות והדיירים יותר קשים, אבל ברגע שמבינים שהם בני אדם , בדיוק כמונו ומתייחסים אליהם בכבוד, נקבל לרוב דיירים טובים שישארו לאורך זמן.
עובדתית יש לנו רק 5 אחוז vacancy rate. מה שאומר שהדיירים לא עוזבים והם נותנים גם אקסטרה מעצמם כי אנחנו נותנים להם באותה מטבע.
אז איך הגעתי לנכסים האלו??
אז הבנתי שאוסטין לא בשבילי והתחלתי לחפש מה השוק הכי טוב לי לתכנית העסקית שלי.
ככה הגעתי ליוסטון.
לא הכרתי אף אחד ביוסטון שמתעסק בנדלן ולא הכרתי מישהו שמכיר אז פשוט חיפשתי בפייסבוק.
כן, יש הרבה דברים בעייתיים בפלטפורמה הזו, אבל אני משתמש בה בעיקר לצריכת מידע.
וזה בדיוק מה שאני עושה בקבוצה הזו.
ככה הגעתי לשותף שלי ביוסטון סהר.
בחור מדהים שמתעסק בתחום הנדלן כבר שנים רבות ביוסטון וראיתי שכתב ב”יזם השבוע ” בקבוצה הזו. אז פשוט פניתי אליו. נפגשנו וישר הייתה לנו כימיה.
התחלנו לעבוד.
בחנו הרבה נכסים להשקעה משותפת והשוק היה קשה ותחרותי מדי. אז פשוט אמרתי לסהר , בוא נעשה הולסיילינג.
למדנו את התחום ואחרי 3 שבועות כבר עשינו את העסקה הראשונה שלנו והרווחנו עליה 20 אלף דולר.
זה היה מדהים, ומעבר להכל זה נתן לנו Proof of concept (הבנו שזה עובד).
התחלנו לרוץ
בהתחלה עשינו את השיחות בעצמנו, ועכשיו יש לנו כבר טלפנים שמתקשרים למוכרים סוגרים עסקאות.
אבל אני.. אני רציתי לצבור כמה שיותר נכסים.
אז המשכנו לעשות הולסיילינג ביוסטון.
אחרי כמה חודשים לקחתי שוב טיסה לג’קסונביל שם חברי ילדות שלי , איתי ושי מתעסקים בנדלן כבר 3 שנים.
ובשונה מהטיסה הראשונה שלי לשם, עכשיו כבר היה לי מושג ברור מה אני רוצה לעשות.
פתחתי בפניהם את תחום ההולסיילינג, שמה שמדהים בו, שאתה בעצם בכיסא הנהג.
אתה יכול למכור את החוזה על העיסקה כפי שבדרך כלל עושים בהולסיילינג, אתה יכול לרכוש את העיסקה ולמכור אותה בשוק(אפשר גם עם הלוואת גישור ואז נשים מהכיס פחות) , אתה יכול לרכוש קרקע ולבנות ואתה יכול פשוט לצבור נכסים.
העיקר להביא דיל טוב.
זה קשה ומפרך ודורש הרבה עבודה והשקעה, אבל ברגע שזה קורה, השמיים הם הגבול.
אז התחלנו לעבוד ולהוציא קמפיינים על מנת שיאפשרו לנו לרכוש כמה שיותר נכסים בתשואה גבוהה וכאלו שנוכל לקבל ריפייננס מלא בגינם.
זה המודל העסקי שלנו.
לקנות נכסים עד 70 אחוז ממחיר השוק, לקחת Hard money שיאפשר לנו לרכוש את הנכסים כאשר 80-90 אחוז ממומן על ידי private lender (בריבית דיי גבוהה) ולאחר 3-4 חודשים ללכת לאותו לנדר ולעשות ריפייננס בריבית נמוכה. ( והריבית היום נמוכה ברמה היסטורית בארהב).
כאשר חושבים על זה אם אתה לוקח מימון ב4 אחוזים והאינפלציה 4 אחוזים אתה בעצם מקבל כסף חינם.
בנוסף כאשר לוקחים מימון בארהב ומשתמשים בו בחכמה ניתן להגיע למצב שלא משלמים מיסים.
זה באמת הזוי אבל בשוק קפיטליסטי כמו בארהב, צריך להבין איך עובד הכסף ואיך אפשר לנצל אותו בצורה הטובה ביותר.
וורן באפט תמיד אומר שהמזכירה והמתלמד שלו משלמים יותר מיסים ממנו.
קצת חפרתי על נושאים שמלהיבים אותי אבל נחזור להולסיילינג.
מה שאני בעצם עושה ביוסטון ובג’קסונביל זה פשוט מגיע ראשון למוכרים שבאמת רוצים למכור את הנכס ואני מאפשר להם זמן ונוחות.
אז במידה והנכס עונה לקריטריונים שלי אני קונה אותו , ובמידה ולא אני מוכר אותו. הכי חשוב שיש לי הרבה דרכי יציאה וכפי שאמרתי אני בעצם בכיסא הנהג.
אז יש עסקאות טובות יותר וטובות פחות. יש הרבה כאבי ראש בהתמודדות עם טלפנים שעובדים עבורך, עם תוכנות שעושות בעיות , עם מוכרים, עם קונים , עם חברות טייטל , עם מלא בלתמים בלתי צפויים.
אבל בסוף, בסוף אני לא חושב שיש דבר משתלם כמו זה.
בנוסף חשוב לציין שבחירת השותפים היא קריטית והיא המפתח לכל עסק.
יש לי שותפים עתירי ניסיון שאני סומך עליהם.
אני לומד מהם והם לומדים ממני. כל אחד מביא את החלק שלו לשולחן וזה הדבר הכי חשוב.
למי שנכווה משותפים מאוד בעייתיים בתחומים אחרים, בחירת שותף היא קריטית.
בפוסט הבא אתן דוגמאות לשתי עסקאות שעשיתי, אחת טובה יותר ואחת טובה פחות ומה למדתי מזה.
בתמונה ג’קסונביל עיר האורות ?
מקווה שתהנו ונתראה בפוסט 5:)
സ്നേഹം
גל