שיעורי המשכנתא ירדו. הנה מדוע יכול להיות עדיין קשה לרבים להרשות לעצמם בית

שיעורי המשכנתאות יורדים בעיקר בשבועות האחרונים, מה שעוזר לעידוד קונים פוטנציאליים בדיוק עם תחילת עונת רכישת הבתים באביב.

אבל אותם גורמים שמשכו את שיעורי המשכנתאות לרמה הנמוכה ביותר מאז דצמבר – סימנים לכך שהכלכלה האמריקאית מאטה ואי ודאות לגבי הנשורת הפוטנציאלית של מכסי ממשל טראמפ על יבוא – מעיבים על התחזית לאן יעברו שיעורי המשכנתאות מכאן.

“איננו צופים הקלה משמעותית משיעורי המשכנתאות הגבוהים בעתיד הקרוב בגלל האינפלציה שנותרה גבוהה בעקשנות, מה שלא יעזרו בתעריפים שנראה שממשל טראמפ מחויב להוציא”, אמר ג’ואל ברנר, כלכלן בכיר ב-Realtor.com.

הריבית הממוצעת של משכנתא ל-30 שנה בארה”ב ירדה שבעה שבועות ברציפות מ-7.04% באמצע ינואר ל-6.63% השבוע, לפי רוכשי המשכנתאות פרדי מק ביום חמישי. שנה קודם לכן הריבית עמדה על 6.88 אחוזים בממוצע.

השיעור הממוצע נמצא כעת ברמתו הנמוכה ביותר מאז 12 בדצמבר, אז עמד על 6.6 אחוזים. הוא ירד לזמן קצר לשפל של שנתיים בספטמבר האחרון, אך נותר יותר מכפול מהשיא הנמוך של 2.65 אחוזים מהשיעור הממוצע שנפל בינואר 2021.

גם עלויות האשראי של משכנתאות בריבית קבועה ל-15 שנה, הפופולרית בקרב בעלי בתים המבקשים למחזר את הלוואת הבית שלהם לריבית נמוכה יותר, פחתו השבוע. השיעור הממוצע ירד ל-5.79% לעומת 5.94% בשבוע שעבר. לפני שנה הוא עמד על 6.22 אחוזים בממוצע, לפי פרדי מאק.

שיעורי המשכנתא מושפעים מכמה גורמים, לרבות ציפיות המשקיעים בשוק האג”ח לאינפלציה עתידית, הביקוש העולמי לאוצר ארה”ב והחלטות מדיניות הריבית של הפדרל ריזרב.

הירידה האחרונה בריביות המשכנתא מהדהדת מהלכים בתשואת האוצר ל-10 שנים, שבה המלווים משתמשים כמדריך לתמחור המשכנתא.

התשואה, שעמדה על 4.79% באמצע ינואר, הולכת ופוחתת בעיקר מאז, ומשקפת דאגות לגבי צמיחת הכלכלה וההשפעה הפוטנציאלית של החלטת ממשל טראמפ להטיל מכסים על כמה משותפי הסחר הגדולים במדינה. התשואה עמדה על 4.30 אחוזים במסחר הצהריים ביום חמישי.

אמנם אפשר לומר שהרעידות בשוק האג”ח הועלו בסופו של דבר לקונים בתים בכך שהובילו להורדת שיעורי המשכנתא, אבל המסלול של הריבית מכאן רחוק מלהיות בטוח.

תעריפים יכולים להעלות את האינפלציה, מה שעלול להתורגם לתשואות גבוהות יותר בשטר האוצר ל-10 שנים, מה שדוחף את ריבית המשכנתאות. הסיבה לכך היא שמשקיעי אג”ח דורשים תשואות גבוהות יותר כל עוד האינפלציה נשארת גבוהה.

ואז יש את הפד, שסימן גישה זהירה יותר כשהוא מודד לאן מועדת האינפלציה ואיזו מדיניות ינקוט ממשל טראמפ.

עד כה, הירידה המתמדת בריביות המשכנתאות השנה לא הספיקה כדי להעלות את מכירות הבתים. המכירות של בתים בארה”ב שנאכלסו בעבר ירדו בינואר כאשר עליית שיעורי המשכנתאות והמחירים הקפיאו רוכשי בתים רבים למרות מבחר רחב יותר של נכסים בשוק.

מכירות בתים ממתינות, מוקד פעמון למכירות עתידיות שהושלמו, מצביעות על ירידות נוספות במכירות בחודשים הקרובים. הם ירדו לשפל של כל הזמנים בינואר.

ובכל זאת, בשבוע שעבר, בקשות למשכנתאות זינקו ב-20.4% מהשבוע הקודם, לפי איגוד בנקאי המשכנתאות. ומדד של בקשות למימון מחדש של המשכנתאות זינק ב-37%, אמר ה-MBA.

בעוד שהעלייה בבקשות למשכנתאות אופיינית לתקופה זו של השנה, העלייה החדה היא איתות לכך ששיעורי המשכנתאות ירדו מספיק כדי לדרבן כמה קונים מהגדר.

הנסיגה בתעריפים מגיעה בזמן טוב לקונים בתים. מלאי הבתים בשוק עלה בחדות מלפני שנה והמחירים עולים לאט יותר ברמה הלאומית ויורדים באזורי מטרופולין רבים, כמו אוסטין, דאלאס וטמפה, פלורידה.

ובכל זאת, ייתכן ששיעורי משכנתא אטרקטיביים יותר לא יספיקו כדי להניע קוני בתים אם הכלכלה ושוק העבודה יחמירו.

“אינפלציה היא עדיין בעיה, אבל עכשיו הכלכלה מתחילה להראות סימני חולשה”, אמר דריל פיירוות’ר, הכלכלן הראשי ב-Redfin. “המשמעות של שוק הדיור היא ששני הגורמים הללו גורמים לקונים להסס יותר לקפוץ לשוק”.