Sterke punten voor de deal
1. Indianapolis
* De bevolking van de metropool is 2.1 miljoen inwoners.
* De bevolking van de stad zelf telt ongeveer 890 duizend inwoners en registreert een totale toename van ongeveer 10% in de afgelopen 10 jaar
* De mediane prijs in de metropool is $ 290k - een stijging van 18.3% ten opzichte van het voorgaande jaar.
* 10 hoofdkantoren uit de Fortune 1,000 lijst en zeer diverse werkplekken.
* In 2020 gekozen als derde beste stad om in te werken.
Met een stedelijk gebied van bijna twee miljoen mensen is Indianapolis de op een na grootste stad in het Midwesten en de 14e grootste van de Verenigde Staten. De stad heeft miljarden dollars gestoken in regeneratie en staat nu volgens Forbes bij de beste steden.
Als stad met ongeveer 850,000 inwoners staat Indy al lang bekend als een centrum voor de productie van airconditioners, auto's, auto-onderdelen en meer. Zoals de meeste Amerikaanse steden is Indy's maakindustrie echter sterk afgenomen, maar ze hebben niet opgegeven. In feite deden ze precies het tegenovergestelde. In het laatste decennium is de stad gestaag en stilletjes een nationaal centrum voor nieuwe technologie geworden.
Tegenwoordig is Indianapolis de thuisbasis van meer dan 150 technologiebedrijven, waaronder Salesforce, Angie's List, MOBI en een organisatie genaamd TechPoint die tot doel heeft de groei van de technologiegemeenschap in Indiana te promoten en te versnellen.
Enkele van de factoren die Indy aantrekkelijk maken voor technologiebedrijven zijn lage kosten van levensonderhoud, beperkte overheidsregulering en een gestage stroom van gekwalificeerde kandidaten van verschillende lokale (en prestigieuze) universiteiten. Indy biedt technische werkers zelfs een veel bevredigender leven in vergelijking met de oost- en westkust. Een techneut die bijvoorbeeld $ 100,000 per jaar verdient in Indianapolis, zou $ 272,891 moeten verdienen om dezelfde levensstandaard te hebben in San Francisco. [bestplaces.net].
Met een groeiende metropopulatie van meer dan twee miljoen inwoners, is Indianapolis ongetwijfeld een stralende ster in het Midden-Westen die zijn plaats aan de top van verschillende nationale ranglijsten heeft veiliggesteld. De metro is de thuisbasis van diverse en groeiende bedrijven, een goed opgeleide beroepsbevolking, sportevenementen van wereldklasse, prestigieuze culturele attracties, evenals een steeds groter wordende lijst van entertainment, winkels, restaurants en uitgaansgelegenheden. De bewoners genieten van een bovengemiddelde kwaliteit van leven als gevolg van een balans tussen werk en leven, dit cijfer wordt weerspiegeld in constant hoge landelijke rankings en een constante stroom van nieuwe ontwikkelingen en werkverplichtingen. De stad Indianapolis is het grootste werkgelegenheidscentrum in Indiana. Indianapolis, vaak aangeduid als "Indy", verankert een van de grootste economische gebieden in de Verenigde Staten. De binnenstad heeft de afgelopen jaren een bloeiende economie gekend met meer dan 10 regionale, nationale en internationale Fortune 500- en Fortune 1,000-bedrijven met een groot hoofdkantoor of aanwezigheid in het stedelijk gebied. De economische prestaties van het centrum van Indianapolis zijn vooral bekend vanwege het centrum voor handel, toerisme, overheid, financiën, farmacie en hi-tech studies. De groei in de technologiesector was buitengewoon met een toestroom van technische giganten zoals Salesforce.com Inc. En andere startups blijven verhuizen naar de stad.
2. Groei van de bevolking en plaatsen van tewerkstelling
In de afgelopen 10 jaar is de bevolking van Indianapolis met meer dan 8% gegroeid, waarbij de voorstedelijke districten van Indianapolis zoals Hamilton, Boone en Hendricks de afgelopen tien jaar met meer dan 20% zijn gestegen. Dit is 36% snellere groei dan het landelijke gemiddelde van 5%.
Dit toont ons aan dat de bevolking van Indianapolis tegenwoordig sneller groeit dan veel andere markten in de VS. Een ding om op te merken is dat deze snelle groei niet nieuw is voor Indianapolis. In feite is de indiepopulatie sinds 36 met meer dan 1989% gegroeid.
In het afgelopen jaar groeide het aantal banen in Indianapolis met meer dan 2%, wat hoger is dan de nationale groei van 1.7%. Bovendien is Indianapolis eigenlijk een van de snelst groeiende centra voor technologie en biologie in het land. Dit zijn allemaal uitstekende tekenen voor beleggers die willen investeren in een groeiende maar stabielere vastgoedmarkt.
3. Stabiliteit en groei
De markt in Indianapolis is een van de stabiele vastgoedmarkten in de VS, met een zeer lage volatiliteit, op elk moment in de marktcyclus. De markt geniet interesse en een sterke groei die naar verwachting ook in het volgende decennium zal aanhouden. Bijna 80% van de bevolking van het land kan vanuit Indianapolis in één dag rijden worden bereikt, wat een cruciaal kenmerk blijkt te zijn in het licht van het veranderende gezicht van de retail- en logistieke markten, evenals de interesse die technologiebedrijven zoals Salesforce vinden in deze en meer zullen de komende jaren bijdragen aan een stabiele groei.
4. Natuurlijke groei
De markt in Indianapolis maakt in 2010-2021 een grote golf van bevolkings- en banengroei door. Bevolkingsgroei is een van de meest kritische drijfveren voor de vraag in de meergezinssector. Indianapolis kende een jaarlijkse groei van 5.98% in de centrale delen van de stad en bijna 1% in het grootstedelijk gebied. Dit alles plaatst het grootstedelijk gebied van Indianapolis in een uitstekende positie om hoge huren en bezettingsgraad te blijven behouden.
5. Sterke "exit"-omstandigheden
De vraag naar betaalbare woningen van hoge kwaliteit in met name de Mid-West en Indianapolis is ongekend hoog. Deze vraag zal naar verwachting verder groeien naarmate meer en meer werkgevers naar het gebied verhuizen, de bouwkosten blijven stijgen en het aanbod van woningen uiterst beperkt is. Een eigendom van dit type is zeer gewild bij institutionele kopers en het verbeteringsplan dat voor het project is bedoeld, zal het in de verkoopfase zeker nog aantrekkelijker maken.
6. Lage huren in verhouding tot de markt
Uit onze analyse blijkt dat er een kloof van maximaal $ xxx is die wordt toegeschreven aan de hoge huurgroei in het gebied in de afgelopen 12 maanden. De strategie is om dit gat in te lopen door het verhuurproces te verbeteren en natuurlijk de appartementen te upgraden.
7. Verbetering
De verbeteringsstrategie omvat het upgraden van ten minste 33% van de appartementen, evenals het upgraden van de gemeenschappelijke ruimtes en het zwembad, de bewonersclub, speeltuinen, bewegwijzering en rechtbanken. Onze berekening toont kortingen op de huurverhoging van gemiddeld ongeveer $ xxx per geüpgraded appartement en in totaal $ xxx, xxx voor NOI (netto-inkomen) als gevolg van de verbeteracties.
8. Weerstand tegen crises
A. Woningen
In tijden van crisis zagen we een aanzienlijk voordeel voor woningen, want hoewel kantoren en commercieel vastgoed alternatieven hebben, zoals thuiswerken of online producten bestellen, heeft de bevolking altijd een woonruimte nodig tegen redelijke kosten, en meergezinswoningen maken dit mogelijk.
B. Multi-familie
Tijdens de crisis waren de eigendommen die de hoogste stabiliteit vertoonden meergezinswoningen, en dit komt omdat als, laten we zeggen, een van de echtgenoten zijn baan zou verliezen, het gezin zou worden teruggebracht van een huis dat $ 3000 per maand kost naar een appartement dat $ 850 per maand kost, en het is duidelijk dat de huren van meergezinscomplexen tijdens de crisis zelfs zijn gestegen, evenals de bezettingsgraad.
Bekijk hier mijn lezing over meergezinswoningen en hun voordelen tijdens een crisis.
9. Winst bij aankoop en stroom vanaf de eerste dag
Bij onroerendgoedtransacties is er een regel: de winst wordt gemaakt bij de aankoop.
De strategie: kopen tegen een opportuniteitsprijs → verbetering en winst uit lopende huur → onderhoud en winst uit huur → verkoop van het project (exit)
Het project in kwestie is gekocht tegen een prijs die een aanzienlijke korting op de marktprijs vertegenwoordigt en die op het moment van aankoop daadwerkelijk winst oplevert.
In tijden van crisis is flow het allerbelangrijkste - en met een bezettingsgraad van 96 procent genereert het project vanaf de eerste dag van het aangaan van de deal flow.
10. Het bevolkingsniveau in het gebied
Het pand bevindt zich in een gebied met een B+-niveau, wat betekent dat de middenklasse van de arbeidersklasse en een laag misdaadcijfer laag is.
11. Potentieel voor waardestijging en Value Add, en potentie voor huurstijgingen
De ondernemer wist de deal te sluiten, tegen een prijs die lager was dan de marktprijs. Ook was de vorige eigenaar in staat hogere huren te krijgen in de range van $ 150-225 voor de opgewaardeerde appartementen; De ontwikkelaar is van plan het verbeteringsprogramma voort te zetten omdat de meeste appartementen nog niet gerenoveerd zijn.
De strategie van het managementteam omvat de renovatie van de binnenruimtes en verbeteringen in de gemeenschappelijke ruimtes.
De proforma-analyse gaat uit van een aanzienlijke huurverhoging voor de opgewaardeerde units volgens de huurverhoging die we zagen in de units die al zijn gerenoveerd. De renovatie zal het pand positioneren als een van de beste panden in deze deelmarkt, wat zal resulteren in een aanzienlijke waardestijging vóór de verkoop.
12. Het pand
Een meergezinswoning in tuinstijl met 470 eenheden met 39 gebouwen en een locatie aan de westkant van Indianapolis in de buurt van Eagle Creek Park, I-65 en I-465, op 10 minuten van het stadscentrum. Het project is in 1977 gebouwd en in 2020 gedeeltelijk opgewaardeerd en biedt volop mogelijkheden. De huidige eigenaar heeft de afgelopen twee jaar meer dan $ 4 miljoen geïnvesteerd in upgrades, waaronder $ 500,000 in daken, $ 250,000 in dakgoten en parkeerplaatsen, $ 250,000 in een clubhuis en fitnesscentrum, en ongeveer $ 100,000 in upgrades van zwembaden en picknickplaatsen. Bovendien zijn de club en de faciliteiten onlangs geüpgraded met een eersteklas luxepakket. Aangezien slechts 172 van de in totaal 470 appartementen zijn geüpgraded, is het een buitengewone kans om door te gaan met het upgraden van de rest van de appartementen en zeker in het licht van het bewijs van de levensvatbaarheid van de appartementen die al zijn opgewaardeerd. Gemiddeld worden de opgewaardeerde appartementen voor zo'n $ XXX meer verhuurd dan de reguliere units, waar appartementen met 2 kamers en een woonkamer en 1.5 badkamer en een douche een indrukwekkende huurstijging van ongeveer $ XXX+ ontvangen. Als zodanig is het toekomstige businessplan duidelijk: doorgaan met het upgraden van de appartementen en het aanzienlijk verhogen van de inkomsten.
13. Grootte voordeel:
In onroerend goed, hoe groter het project, hoe groter de stabiliteit en hoe krachtiger instanties erbij betrokken zijn.
Het project in kwestie heeft een totale kostprijs van ongeveer XX miljoen dollar, en het project ontving financiering met steun van de overheid (Freddie Mac - Penny May) van X procent van het projectbedrag met een fenomenale rentevoet van slechts X procent.
Een project dat financiering omvat, verhoogt de algehele veiligheid van het project omdat een externe instantie - de analisten van de leningverstrekkende bank, de deal heeft gecontroleerd en heeft besloten dat het veilig genoeg is om deze deal met XX miljoen dollar te financieren.
14. Het personeel
Het project wordt uitgevoerd samen met een ervaren lokale partner - July Residential.
De beheermaatschappij die het project zal beheren is Element National, een enorme vastgoedbeheerder die ongeveer 15,000 eigendommen in de VS beheert (https://elementmgt.com), iets dat veiligheid toevoegt aan de transactie dankzij de ervaring van dit bedrijf, en ook iets dat efficiëntie in beheer en lagere kosten garandeert.
Een van de eigenaren van de beheermaatschappij en de huidige CEO (Roberto Lavalli) is partner in July Residential, het zeer ervaren bedrijf dat het project feitelijk uitvoert - dit leidt natuurlijk tot een duidelijke identificatie van belangen en zal een belangrijk onderdeel zijn van het succes van de deal.
De investering zal in Israël begeleid worden door de firma GBK - een internationaal advocatenkantoor en een van de leidende firma's in Israël op het gebied van commerciële overeenkomsten. De begeleiding omvat alle investeerders en het bedrijf.
Voor advies over Amerikaanse belastingheffing kunt u contact opnemen met onze accountant (gelieve ons per kerende e-mail terug te sturen om een gesprek af te stemmen).
15. Sterke exit-strategie
Het onroerend goed zal naar verwachting tussen de 3 en 5 jaar worden gehouden en zal bij verkoop aanzienlijke extra winst genereren voor investeerders, bovenop de huidige stroom.
De vraag naar betaalbare, hoogwaardige woningen in de wijk is ongekend hoog. Deze vraag zal naar verwachting groeien, aangezien steeds meer werkgevers naar het gebied verhuizen, de ontwikkelingskosten stijgen omdat de aanvoerpijpleiding naar de deelmarkt beperkt blijft. Meergezinscomplexen zoals dit complex zijn gewild bij institutionele kopers en de sponsor kan de koper een reeks eigenschappen aanbieden die kunnen resulteren in een aanzienlijke premie op de verkoopprijs.
16. Identiteit van belangen en volledige registratie van de belegger in de transactie
De investeerders zullen officieel worden geregistreerd in de oprichtingsovereenkomst van het bedrijf als onderdeel van de eigenaren van het onroerend goed.
Investeerders hebben voorrang op de ondernemer bij de verdeling van de winst. Samen met de investeerders en onder dezelfde voorwaarden investeren wij en onze lokale partner persoonlijk (ongeveer de helft van het benodigde eigen vermogen).
%20Redacted_Page_09.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_09.jpg)
%20Redacted_Page_10.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_10.jpg)
%20Redacted_Page_11.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_11.jpg)
%20Redacted_Page_07.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_07.jpg)
%20Redacted_Page_06.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_06.jpg)
%20Redacted_Page_08.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_08.jpg)
%20Redacted_Page_40.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_40.jpg)
Reacties