Velge marked og partnere

# Ukens gründer Gal Schmuckler # Innlegg 4

Så jeg dro tilbake til Austin Texas hvor jeg bor.
Austin er en fantastisk by, og den mest voksende innen eiendomsfeltet de siste årene, virkelig en morsom by å bo i.
Så hvorfor ikke gjøre eiendom i Austin ??
Dette er et spørsmål som har blitt stilt mye til meg. Spesielt venner fra landet som hører om hvordan Austin utvikler seg og at det er den neste Silicon Valley.
Det er virkelig sant.
Problemet med historien er at jeg leter etter noe annet. Jeg leter etter kontantstrøm.
Austin er fantastisk for en økning i verdi, men avkastningen er i 4 prosent -intervallet (taktsats - etter utgifter) hvis jeg klarer å refinansiere fullt ut, som jeg snakket om i forrige innlegg, vil jeg nå en tilstand av negativ kontantstrøm .
Og det er ikke forretningsmodellen jeg sikter til.
Så hva er planen min ???
Jeg vil kjøpe eiendommer med høy avkastning.
Mange ganger kommer en høy avkastning i sammenheng med risiko. Som er sant.
Så hvordan definerer du risiko ??
Vi jobber i klasse C -området.
Vår måte å forsikre husleier og eiendommer er å gjøre en grundig bakgrunnskontroll, ta en første, siste måned og også et depositum.
I tillegg streber vi etter at 50 prosent av husleiene skal komme fra staten fra programmer som Saksin 8 og Veterans.
Noen ganger er det problemer og leietakerne er vanskeligere, men når vi forstår at de er mennesker, akkurat som oss og behandler dem med respekt, vil vi vanligvis få gode leietakere som blir værende lenge.
Faktisk har vi bare en ledig prosentsats på 5 prosent. Det betyr at leietakerne ikke drar, og de gir også ekstra av seg selv fordi vi gir dem samme valuta.
Så hvordan kom jeg meg inn i disse eiendommene ??
Så jeg skjønte at Austin ikke var noe for meg, og begynte å lete etter hvilket marked som er best for meg for min forretningsplan.
Slik kom jeg til Houston.
Jeg kjente ingen i Houston som driver med eiendom, og jeg kjente ikke noen som vet, så jeg søkte bare på Facebook.
Ja, det er mange problematiske ting i denne plattformen, men jeg bruker den hovedsakelig til informasjonskonsum.
Og det er akkurat det jeg gjør i denne gruppen.
Slik kom jeg til min partner i Houston Crescent.
En fantastisk fyr som har vært i eiendomsbransjen i mange år i Houston, og jeg så at han skrev i "Ukens entreprenør" i denne gruppen. Så jeg snudde meg bare til ham. Vi møttes og ærlig talt hadde vi kjemi.
Vi begynte å jobbe.
Vi undersøkte mange felles investeringseiendommer, og markedet var for vanskelig og konkurransedyktig. Så jeg sa bare halvmåne, la oss gjøre hallsailing.
Vi studerte feltet, og etter 3 uker hadde vi allerede gjort vår første avtale og tjent $ 20 på den.
Det var fantastisk, og fremfor alt ga det oss et bevis på konsept (vi innså at det fungerte).
Vi begynte å løpe
Først ringte vi selv, og nå har vi allerede telefoner som ringer selgere og lukker avtaler.
Men jeg ... Jeg ønsket å samle så mange eiendeler som mulig.
Så vi fortsatte å gjøre hallsailing i Houston.
Etter noen måneder tok jeg et fly igjen til Jacksonville hvor mine barndomsvenner, Itai og Shai har drevet med eiendom i 3 år.
Og i motsetning til min første flytur dit, hadde jeg allerede en klar idé om hva jeg ville gjøre.
Jeg åpnet for dem engrosfeltet, hvor det som er fantastisk med det, er at du faktisk er i førersetet.
Du kan selge kontrakten på avtalen som det vanligvis gjøres i engros, du kan kjøpe avtalen og selge den i markedet (det er også mulig med et brolån og deretter kvinner uten lomme), du kan kjøpe tomt og bygge og du kan bare samle eiendeler.
Det viktigste er å ta med en god deal.
Det er vanskelig og kjedelig og krever mye arbeid og investeringer, men når det skjer, er himmelen grensen.
Så vi begynte å jobbe og sette ut kampanjer for å tillate oss å kjøpe så mange eiendommer som mulig med høy avkastning og som vi kunne få full refinansiering for.
Dette er vår forretningsmodell.
Kjøp eiendommer opptil 70 prosent av markedsprisen, ta harde penger som lar oss kjøpe eiendommene når 80-90 prosent er finansiert av en privat långiver (til en ganske høy rente) og etter 3-4 måneder gå til samme land og refinansiere lav rente. (Og rentene i dag er historisk lave i USA).
Når du tenker på det, hvis du tar finansiering på 4 prosent og inflasjon på 4 prosent, får du i utgangspunktet penger gratis.
I tillegg, når du tar finansiering i USA og bruker den klokt, kan du komme til en situasjon der du ikke betaler skatt.
Dette er virkelig vrangforestillinger, men i et kapitalistisk marked som i USA må man forstå hvordan penger fungerer og hvordan man kan utnytte dem best.
Warren Buffett sier alltid at hans sekretær og lærling betaler mer skatt enn han gjør.
Jeg gravde litt på emner som opphisser meg, men vi kommer tilbake til engroshandel.
Det jeg faktisk gjør i Houston og Jacksonville, kommer rett og slett først til selgere som virkelig vil selge eiendommen, og jeg gir dem tid og bekvemmelighet.
Så hvis eiendommen oppfyller kriteriene mine, kjøper jeg den, og hvis ikke selger jeg den. Viktigst av alt har jeg mange utgangsveier, og som jeg sa er jeg i utgangspunktet i førersetet.
Så det er bedre tilbud og mindre gode. Det er mye hodepine når det gjelder håndtering av telefoner som fungerer for deg, med programvare som skaper problemer, med selgere, med kjøpere, med tittelselskaper, med fullt av uventede seler.
Men til slutt tror jeg til slutt ikke at det er noe lukrativt som dette.
I tillegg er det viktig å merke seg at valg av partnere er kritisk og er nøkkelen til enhver virksomhet.
Jeg har opplevd partnere som jeg stoler på.
Jeg lærer av dem og de lærer av meg. Alle bringer sin del til bordet, og det er det viktigste.
For de som har brent ut svært problematiske partnere på andre områder, er det avgjørende å velge partner.
I det neste innlegget vil jeg gi eksempler på to avtaler jeg gjorde, en bedre og en mindre god, og det jeg lærte av det.
På bildet Jacksonville City of Lights?
Håper du liker det og ser deg i innlegg 5 :)
Kjærlighet
bølge