Wybór rynku i partnerów
# Przedsiębiorca tygodnia Gal Schmuckler # Post 4
Więc wróciłem do Austin w Teksasie, gdzie mieszkam.
Austin to niesamowite miasto i najbardziej rozwijające się w branży nieruchomości w ostatnich latach, naprawdę fajne miasto do życia.
Dlaczego więc nie robić nieruchomości w Austin?
To pytanie zadano mi bardzo często. Zwłaszcza przyjaciele z kraju, którzy słyszą o tym, jak rozwija się Austin i że to kolejna Dolina Krzemowa.
To naprawdę prawda.
Problem z historią polega na tym, że szukam czegoś innego. Szukam Cash Flow.
Austin jest niesamowity ze względu na wzrost wartości, ale zwroty są w przedziale 4 procent (stopa kapitalizacji - po wydatkach), jeśli uda mi się dokonać pełnego refinansowania, jak pisałem w poprzednim poście, osiągnę stan ujemnego przepływu gotówki .
A to nie jest model biznesowy, do którego zmierzam.
Więc jaki dokładnie jest mój plan ???
Chcę kupić nieruchomości o wysokiej wydajności.
Wielokrotnie wysoki zwrot jest skorelowany z ryzykiem. Co jest prawdą.
Jak więc definiujesz ryzyko?
Pracujemy w obszarze klasy C.
Naszym sposobem na ubezpieczenie czynszów i nieruchomości jest rygorystyczne sprawdzenie przeszłości, wzięcie pierwszego, ostatniego miesiąca oraz kaucji.
Ponadto staramy się, aby 50 procent czynszów pochodziło od państwa z programów takich jak Saksin 8 i Veterans.
Czasem są problemy i najemcy są trudniejsi, ale jak już zrozumiemy, że są ludźmi, tak jak my i potraktujemy ich z szacunkiem, to zazwyczaj dostaniemy dobrych lokatorów, którzy zostaną na dłużej.
W rzeczywistości mamy tylko 5 procent pustostanów. Co oznacza, że lokatorzy nie wyjeżdżają, a także dają z siebie więcej, ponieważ my dajemy im tę samą walutę.
Jak więc dostałem się do tych właściwości??
Więc zdałem sobie sprawę, że Austin nie jest dla mnie i zacząłem szukać najlepszego rynku dla mojego biznesplanu.
Tak dostałem się do Houston.
Nie znałem nikogo w Houston, kto zajmuje się nieruchomościami i nie znałem nikogo, kto zna, więc po prostu szukałem na Facebooku.
Tak, na tej platformie jest wiele problematycznych rzeczy, ale używam jej głównie do konsumpcji informacji.
I to właśnie robię w tej grupie.
Tak trafiłem do mojego partnera w Houston Crescent.
Niesamowity facet, który od wielu lat pracuje w branży nieruchomości w Houston i widziałem, że pisał w tej grupie w „Przedsiębiorcy tygodnia”. Więc po prostu zwróciłem się do niego. Spotkaliśmy się i szczerze mieliśmy chemię.
Zaczęliśmy pracować.
Zbadaliśmy wiele wspólnych nieruchomości inwestycyjnych, a rynek był zbyt trudny i konkurencyjny. Więc powiedziałem tylko półksiężyc, zróbmy żeglarstwo.
Przestudiowaliśmy pole i po 3 tygodniach zrobiliśmy już naszą pierwszą transakcję i zarobiliśmy na niej 20 XNUMX $.
To było niesamowite, a przede wszystkim dało nam Proof of Concept (zdaliśmy sobie sprawę, że to działa).
Zaczęliśmy biegać
Początkowo dzwoniliśmy sami, a teraz mamy już telefony dzwoniące do sprzedawców finalizujących transakcje.
Ale ja… chciałem zgromadzić jak najwięcej aktywów.
Więc kontynuowaliśmy żeglowanie w Houston.
Po kilku miesiącach ponownie poleciałem do Jacksonville, gdzie moi przyjaciele z dzieciństwa, Itai i Shai, od 3 lat zajmują się nieruchomościami.
I w przeciwieństwie do mojego pierwszego lotu tam, miałem już jasne wyobrażenie o tym, co chcę zrobić.
Otworzyłem przed nimi pole sprzedaży hurtowej, gdzie co jest niesamowite w tym, że faktycznie siedzisz na miejscu kierowcy.
Możesz sprzedać umowę na umowę, jak to zwykle robi się hurtowo, możesz kupić umowę i sprzedać ją na rynku (jest to również możliwe z kredytem pomostowym i wtedy kobiety z kieszeni mniej), możesz kupić ziemię i zbudować i możesz po prostu gromadzić aktywa.
Najważniejsze jest, aby przynieść dobrą ofertę.
Jest to trudne i żmudne, wymaga dużo pracy i inwestycji, ale kiedy to się stanie, niebo jest granicą.
Zaczęliśmy więc pracować i przeprowadzać kampanie, aby umożliwić nam zakup jak największej liczby nieruchomości wysokodochodowych i takich, na które moglibyśmy uzyskać pełne refinansowanie.
To jest nasz model biznesowy.
Kupuj nieruchomości do 70 proc. ceny rynkowej, weź twarde pieniądze, które pozwolą nam na zakup nieruchomości, gdy 80-90 proc. jest finansowane przez prywatnego pożyczkodawcę (przy dość wysokim oprocentowaniu) i po 3-4 miesiącach udaj się do tej samej ziemi i dokonać refinansowania o niskim oprocentowaniu. (A stopy procentowe są dziś historycznie niskie w USA).
Kiedy myślisz o tym, jeśli weźmiesz finansowanie na poziomie 4 procent i inflację na poziomie 4 procent, w zasadzie dostajesz pieniądze za darmo.
Dodatkowo, biorąc finansowanie w Stanach Zjednoczonych i mądrze z niego korzystać, możesz dojść do sytuacji, w której nie płacisz podatków.
To naprawdę urojenia, ale na kapitalistycznym rynku, takim jak w USA, trzeba zrozumieć, jak działają pieniądze i jak najlepiej je wykorzystać.
Warren Buffett zawsze mówi, że jego sekretarz i uczeń płacą więcej podatków niż on.
Pogrzebałem trochę w tematach, które mnie ekscytują, ale wrócimy do sprzedaży hurtowej.
To, co faktycznie robię w Houston i Jacksonville, to po prostu pierwszeństwo dla sprzedawców, którzy naprawdę chcą sprzedać nieruchomość, a ja daję im czas i wygodę.
Więc jeśli nieruchomość spełnia moje kryteria, kupuję ją, a jeśli nie, to ją sprzedam. Co najważniejsze, mam wiele dróg wyjścia i tak jak powiedziałem, zasadniczo siedzę na miejscu kierowcy.
Są więc lepsze oferty i mniej dobre. Z telefonami, które pracują dla Ciebie, z oprogramowaniem, które sprawia problemy, ze sprzedającymi, z kupującymi, z firmami tytułowymi, z pełnymi nieoczekiwanych nawiasów klamrowych, wiąże się wiele bólów głowy.
Ale w końcu nie sądzę, żeby było coś tak lukratywnego.
Ponadto ważne jest, aby pamiętać, że wybór partnerów ma kluczowe znaczenie i jest kluczem do każdej firmy.
Mam doświadczonych partnerów, którym ufam.
Uczę się od nich, a oni uczą się ode mnie. Każdy wnosi swoją część do stołu i to jest najważniejsze.
Dla tych, którzy wypalili się bardzo problematycznych partnerów w innych obszarach, wybór partnera ma kluczowe znaczenie.
W następnym wpisie podam przykłady dwóch transakcji, które zrobiłem, jednej lepszej i jednej mniej dobrej i czego się z tego nauczyłem.
Na zdjęciu Miasto świateł Jacksonville?
Mam nadzieję, że Ci się spodoba i do zobaczenia w poście 5 :)
Miłość
fala
Odpowiedzi