Escolhendo o mercado e parceiros

# Empreendedor da semana Gal Schmuckler # Postagem 4

Então voltei para Austin, Texas, onde moro.
Austin é uma cidade incrível, e a que mais cresceu no campo imobiliário nos últimos anos, uma cidade realmente divertida para se viver.
Então, por que não fazer imóveis em Austin?
Esta é uma pergunta que me foi feita muito. Principalmente amigos do interior que ouvem sobre como Austin está se desenvolvendo e que é o próximo Vale do Silício.
Isso é verdade.
O problema com a história é que estou procurando outra coisa. Estou procurando por fluxo de caixa.
Austin é incrível para um aumento de valor, mas os retornos estão na faixa de 4 por cento (taxa de capitalização - após despesas) se eu conseguir fazer um refinanciamento total, como falei no post anterior, atingirei um estado de fluxo de caixa negativo .
E esse não é o modelo de negócios que estou buscando.
Então, qual é exatamente o meu plano ???
Quero comprar propriedades de alto rendimento.
Muitas vezes, um alto retorno está relacionado ao risco. Que é verdade.
Então, como você define o risco?
Trabalhamos na área de Classe C.
A nossa forma de segurar os aluguéis e propriedades é fazer uma verificação rigorosa de antecedentes, tirar um primeiro, último mês e também um depósito.
Além disso, nos esforçamos para que 50% dos aluguéis venham do estado de programas como o Saksin 8 e Veterans.
Às vezes há problemas e os inquilinos são mais difíceis, mas uma vez que entendamos que eles são seres humanos, assim como nós e os tratamos com respeito, normalmente conseguiremos bons inquilinos que ficarão por muito tempo.
Na verdade, temos apenas uma taxa de vacância de 5%. O que significa que os inquilinos não estão saindo e também estão dando um extra de si mesmos porque estamos dando a eles a mesma moeda.
Então, como eu entrei nessas propriedades ??
Então percebi que Austin não era para mim e comecei a procurar qual mercado é melhor para mim para meu plano de negócios.
Foi assim que cheguei a Houston.
Não conhecia ninguém em Houston que lidasse com imóveis e não conhecia ninguém que conhecesse, então apenas pesquisei no Facebook.
Sim, existem muitas coisas problemáticas nesta plataforma, mas eu a utilizo principalmente para consumo de informação.
E é exatamente isso que faço neste grupo.
Foi assim que cheguei ao meu parceiro no Houston Crescent.
Um cara incrível que está no ramo imobiliário há muitos anos em Houston e eu vi que ele escreveu "Empreendedor da semana" neste grupo. Então, eu apenas me virei para ele. Nós nos encontramos e honestamente tivemos química.
Começamos a trabalhar.
Examinamos muitas propriedades de co-investimento e o mercado estava muito difícil e competitivo. Então eu disse meia-lua, vamos fazer vela geral.
Estudamos o campo e depois de 3 semanas já tínhamos feito nosso primeiro negócio e ganhamos $ 20 nele.
Foi incrível e, acima de tudo, nos deu uma Prova de Conceito (percebemos que funcionava).
Começamos a correr
No início nós mesmos fazíamos as ligações e agora já temos telefones que ligam para os vendedores e fecham negócios.
Mas eu ... eu queria acumular tantos ativos quanto possível.
Então, continuamos a fazer vendas no atacado em Houston.
Depois de alguns meses, peguei um vôo novamente para Jacksonville, onde meus amigos de infância, Itai e Shai, negociam com imóveis há 3 anos.
E ao contrário do meu primeiro voo para lá, eu já tinha uma ideia clara do que queria fazer.
Abri para eles o campo do atacado, onde o que é incrível é que você está realmente no banco do motorista.
Você pode vender o contrato no negócio como normalmente é feito no atacado, você pode comprar o negócio e vendê-lo no mercado (também é possível com um empréstimo provisório e então mulheres com menos dinheiro), você pode comprar um terreno e construir e você pode simplesmente acumular ativos.
O principal é fazer um bom negócio.
É difícil e tedioso e requer muito trabalho e investimento, mas quando isso acontece, o céu é o limite.
Então começamos a trabalhar e lançar campanhas para nos permitir comprar o maior número possível de propriedades de alto rendimento e aquelas para as quais poderíamos obter um refinanciamento total.
Este é o nosso modelo de negócios.
Compre propriedades até 70 por cento do preço de mercado, pegue dinheiro que nos permitirá comprar as propriedades quando 80-90 por cento for financiado por um credor privado (a uma taxa de juros bastante alta) e depois de 3-4 meses vá para o mesmo terreno e fazer um refinanciamento a juros baixos. (E as taxas de juros hoje são historicamente baixas nos EUA).
Quando você pensa sobre isso, se você pegar um financiamento a 4% e a inflação a 4%, você basicamente está obtendo dinheiro de graça.
Além disso, quando você pega um financiamento nos Estados Unidos e o usa com sabedoria, pode chegar a uma situação em que não paga impostos.
É realmente delirante, mas em um mercado capitalista como o dos Estados Unidos, é preciso entender como funciona o dinheiro e como fazer o melhor uso dele.
Warren Buffett sempre diz que sua secretária e aprendiz pagam mais impostos do que ele.
Eu cavei um pouco sobre tópicos que me entusiasmam, mas vamos voltar ao atacado.
O que estou fazendo em Houston e Jacksonville é chegar primeiro aos vendedores que realmente querem vender a propriedade e eu lhes dou tempo e conveniência.
Então, se o imóvel atende aos meus critérios, eu compro e, se não, eu vendo. O mais importante é que tenho várias saídas e, como disse, estou basicamente no assento do motorista.
Portanto, há negócios melhores e menos bons. Há muita dor de cabeça em lidar com telefones que funcionam para você, com software que causa problemas, com vendedores, com compradores, com titulares de títulos, cheios de colchetes inesperados.
Mas, no final das contas, não acho que haja nada lucrativo assim.
Além disso, é importante observar que escolher parceiros é fundamental e é a chave para qualquer negócio.
Tenho parceiros experientes em quem confio.
Eu aprendo com eles e eles aprendem comigo. Cada um traz a sua parte para a mesa e isso é o mais importante.
Para aqueles que esgotaram parceiros muito problemáticos em outras áreas, escolher um parceiro é fundamental.
No próximo post vou dar exemplos de dois negócios que fiz, um melhor e um menos bom e o que aprendi com isso.
Na foto Jacksonville Cidade das Luzes?
Espero que gostem e nos vemos no post 5 :)
Amar
Wave