As lições que aprendemos com nossas primeiras 50 filipinas

#יםמהשבוי Eyal Pasternak e Yaron Pasternak #Post2
Você conhece a frase militar "as instruções de segurança são escritas com sangue" também se aplica aqui.
Se você faz flips ou já pensou em fazer flips, esta postagem economizará tempo, dinheiro e, o mais importante, estresse desnecessário.
Depois de cada flip que completamos, conduzimos uma "investigação de incidente", como no exército.
Embora não haja ninguém aqui que tenha sido preso como resultado da investigação, as conclusões que surgem da investigação podem ajudar e fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso.
Mesmo com a experiência que adquirimos e depois de dezenas de livros e podcasts sobre o assunto, ainda aprendemos algo novo a cada imóvel que reformamos.
Vamos lá, vamos arregaçar as mangas, entrar em campo e descobrir o que realmente é preciso para realizar um flip de sucesso:
Preparamos uma lista de lições aprendidas ao longo dos anos que nos ajudaram a refinar e calibrar nosso sistema.
Aqui estão nossas 10 conclusões para um flip de sucesso, que recomendamos que você leve em consideração antes de seu próximo projeto:
1. Lidando com os contratados
Pode não ser a parte mais glamourosa e sexy do seu negócio imobiliário, mas é uma das mais importantes e, sem dúvida, também a parte mais difícil e desafiadora de todo Flip.
Você pode encontrar um ótimo negócio, em um ótimo bairro e com condições de financiamento incríveis, mas se contratar empreiteiros não profissionais ou se não gerenciar seus empreiteiros corretamente, você sofrerá e provavelmente perderá muito dinheiro.
Portanto, não pense em "encontrar um empreiteiro" como uma tarefa rápida e fácil. Invista tempo nisso.
Quanto mais trabalho você fizer com antecedência para encontrar empreiteiros e realizar um processo de due diligence mais abrangente, melhores serão seus lucros no negócio. E por experiência, sua pressão arterial permanecerá normal (tanto quanto possível em um flip).
2. Proteção pessoal - não é apenas um tipo de proteção!
Uma das razões pelas quais muitos investidores falham na Flips é porque eles não gerenciam adequadamente seus contratados.
Se o empreiteiro não estiver sob seu controle absoluto, mesmo o empreiteiro mais profissional pode dobrar o orçamento do projeto e aumentar a duração do projeto.
Você deve gerenciar adequadamente os empreiteiros que contratou e mantê-los conectados às tarefas e horários acordados.
Procure empreiteiros profissionais nos grupos do FB de que você faz parte, pergunte nos Meet Ups que você frequenta, mesmo que não tenha um projeto no momento, é sempre bom ter um bom empreiteiro por perto.
Trabalhe com pessoas que são profissionais de qualidade. Sim, mesmo que custem mais! Por experiência própria, o que é barato acaba por ser caro!
Não leve seu jardineiro para pintar, porque ele disse que pode pintar sua casa por um terço do preço... acredite, é assim que vai ficar!
(Pense na sua cara depois de atualizar as despesas no Excel... é uma merda).
3. Pronto, você entendeu
Depois de começar a trabalhar com os empreiteiros, você sempre deixará o empreiteiro "faminto" querendo mais dinheiro. Nunca pague tudo adiantado, não importa o quanto ele chore e que histórias de avó ele conte (e ele contará). Libere fundos para o contratado somente depois que as metas que você definiu para ele forem alcançadas. Isso garante que o trabalho seja feito de forma rápida e eficiente.
4. Presença em campo - Mostrando a Face
Certifique-se de visitar a propriedade pessoalmente ou peça a alguém para visitá-la em seu nome regularmente. Olha a presença!
Eles precisam saber que você está lá para verificar a qualidade da obra todos os dias e o andamento da obra de acordo com os cronogramas pré-definidos.
5. Vizinhos vizinhos…
Ok, isso não é uma referência à série australiana mas pode ter um grande impacto no sucesso do seu projeto. Os vizinhos podem ser sua maior ajuda ou seu maior pesadelo.
Quando compramos uma casa, apresentamo-nos sempre a todos os vizinhos e damos-lhes os nossos contactos. Explicamos a eles que sabemos que a reforma de um imóvel causa muito barulho e sujeira e que é importante para nós reduzir ao mínimo o impacto na qualidade de vida deles e, se houver algo que os incomode, ligue imediatamente para nós. para que possamos resolver a situação.
Vizinhos insatisfeitos podem entrar em contato com o município para causar inúmeros problemas que custarão tempo e dinheiro. Você ficará surpreso, com a atitude certa eles também podem te ajudar. Tivemos um vizinho que avistou um invasor tentando invadir a casa nova que compramos e chamou a polícia à meia-noite. Graças a ele, fomos poupados da aventura de expulsar um intruso, economizando tempo valioso, dinheiro e estresse desnecessário.
Em outro caso, consertamos e pintamos o estacionamento do vizinho para tornar a área ao redor de nossa propriedade mais amigável e agradável do que uma propriedade concorrente que estava à venda do outro lado da rua. O vizinho ficou tão feliz que se tornou uma fonte de pistas para propriedades adicionais que acabaram levando à compra de outras propriedades na vizinhança.
6. Atenha-se ao plano
Atenha-se ao plano de reabilitação original que você preparou com o empreiteiro.
Se você não planejou reformar o jardim quando comprou a casa que vai parecer o quintal da Rainha Elizabeth (a falecida), não decida fazer pela metade, só porque ganhou uma reforma do cinema e "está uma pena" não fazer o jardim. Isso ocorre porque fazer alterações custa mais dinheiro e atrasa o projeto geral, e você nem sempre obterá o prêmio extra que pensa que obterá, e uma casa mais barata é vendida mais rapidamente de qualquer maneira.
7. O flip não inicia quando você o compra
A primeira coisa que aprendemos muito rapidamente quando começamos a fazer Flips é que o trabalho não começa quando você compra o imóvel, mas começa com o trabalho de preparação adequado antes de comprar o imóvel.
O que a maioria dos investidores faz (pecamos também no começo) é esperar até o dia seguinte ao fechamento e depois começar a planejar a Flip, mas aqui você perde um tempo precioso.
Durante o "período de inspeção", você usará o tempo para fechar empreiteiros, criar um SOW super detalhado e selecionar materiais.
8. As três letras que são a diferença entre o sucesso e o fracasso - SOW!
Este é o documento mais importante que você usará durante o Flip. Esta é uma lista detalhada de todos os itens que precisam ser consertados na casa.
Quanto mais detalhado for o escopo do trabalho, mais suave será o seu flip e com menos estouros do orçamento (sim, você vai estourar, a questão é quanto). Conhecendo sua propriedade de A a Z, você conseguirá obter orçamentos mais precisos dos empreiteiros, poderá agendar profissionais nos horários certos, reduzir o número de “Pedidos de Mudança” que são o pão com manteiga dos empreiteiros (por que você acha que está obtendo um preço baixo? Eles se baseiam nisso). e reduzir consideravelmente o seu nível de estresse.
9. Você ganha seu dinheiro comprando.
Depois de comprar uma casa, seu lucro já está limitado em um determinado ponto e a partir daí não aumenta mais. (O tempo médio de renovação de nossa casa flip normal leva de 1 a 3 meses; portanto, mesmo que o mercado esteja quente ou frio, isso não alterará drasticamente o preço em um período tão curto). Portanto, se você pagar muito por um imóvel, dificilmente obterá o lucro que espera
Você não pode alterar drasticamente o valor após o reparo, não importa quantas adições você adicione. (Agregar valor é uma história diferente).
Por isso, sempre faça seus cálculos com atenção ao adquirir um imóvel para Felipe. Nunca compre com emoção pela situação em que você se encontra, é apenas um jogo de números.
10. Carimbo? (Só nós israelenses vemos?!?)
Quando um cliente não paga o empreiteiro, o empreiteiro pode executar a hipoteca do imóvel para o qual foi contratado, dificultando a venda do imóvel até que seja pago. Isso é conhecido como Penhor do Empreiteiro ou Penhor do Mecânico. Portanto, é importante não entrar em um clima de ASK no final do flip, sempre peça ao contratado para assinar um formulário de Lien Waiver. Este formulário indica que a conta foi totalmente liquidada e o empreiteiro renuncia ao seu direito de penhorar a casa.
Na foto: Revisão dos empreiteiros - Mostrando o rosto, há coisas que você só vê no campo!
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