Um investimento lucrativo desde o primeiro dia no mercado quente de Indiana

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Um investimento lucrativo desde o primeiro dia no mercado quente de Indiana

Olá a todos os investidores,

Nadlan Invest Orgulho de apresentar um quinto investimento de sucesso com o desenvolvedor - uma oportunidade de investimento no projeto Astoria Park, um complexo multifamiliar com 470 apartamentos estilo jardim localizado na 3640 Beluga Lane em Indianápolis, Indiana.
Devido à incerteza criada no mercado e ao aumento das taxas de juros, conseguimos fechar o complexo por um preço 20% inferior ao preço de seis meses atrás, e isso se deve à pressão do proprietário que não consegue renovar o financiamento do o complexo às taxas de juros atuais e foi forçado a vender.

Valor do investimento: A partir de $ 100,000.

o número de lugares é limitado.

Benefícios de investimento
Uma oportunidade de agregar valor.
Um aumento significativo no aluguel.
Excelente localização.
Fácil acesso a fontes de emprego.

Resumo da propriedade
470 unidades / tamanho médio por unidade: 81 metros quadrados
Ano de construção: 1977/2020
Ocupação: 96%

A propriedade foi construída em 1977 e foi parcialmente reformada em 2020. O proprietário anterior gastou mais de X milhões de dólares para atualizar as áreas comuns, bem como atualizar 172 dos 470 apartamentos. Os apartamentos atualizados são alugados por cerca de US$ XXX, em média, mais do que os apartamentos normais, o que é uma ótima oportunidade para atualizar os apartamentos restantes e continuar o programa de melhorias para aumentar a receita. O mercado imobiliário em Indianápolis está passando por uma grande onda de demanda e os aluguéis no mercado aumentaram mais de 8% nos últimos 12 meses. Espera-se que o mercado continue a superar a média nacional, ficando em 4º lugar no mercado imobiliário mais quente para 2022 pela Realtor.com.

Parque da Águia
O empreendimento está localizado a poucos minutos do Eagle Creek Park - um parque nacionalmente famoso, que inclui uma exuberante área verde em uma área de 15,756 dunams que atrai visitantes de todos os EUA. O parque possui uma extensa área arborizada, que oferece aos moradores e visitantes não apenas incríveis recursos naturais, como uma bela represa com acesso à praia, lago, trilhas para caminhadas e muito mais, mas também muita diversão em família, incluindo uma "Omega" e um campo de golfe, bem como acesso a complexos comerciais locais, restaurantes populares e lojas. Uma viagem rápida de 16 milhas na I-65 leva os moradores ao centro de Indianápolis e oferece todas as oportunidades e experiências da cidade grande.

O retorno para os investidores

Fluxo de aluguel trimestral com alto rendimento atual e um rendimento adicional significativo no momento da venda - você está convidado a entrar em contato conosco para obter os detalhes detalhados da oferta.

Termos e parceiros na transação
Em primeiro lugar, identidade de interesses - nós e nosso parceiro local investiremos pessoalmente (cerca de 30% do capital restante exigido) junto com os investidores e nas mesmas condições.
Durante a transação, os investidores terão um retorno preferencial e, claro, serão oficialmente registrados como parte dos proprietários dos imóveis.
Participará da transação uma empresa pública canadense denominada Firm Capital, que investirá junto conosco no projeto (esta é a quinta vez que a empresa participa de nossos projetos);
O projeto está sendo realizado em conjunto com um parceiro local experiente - o Residencial Julho.
Um ponto importante e significativo na transação, a gestora que irá gerenciar o projeto é a Element National, uma grande empresa na área de gestão de propriedades que administra cerca de 15,000 propriedades nos EUA. (https://elementmgt.com/); Além disso, um dos proprietários da empresa gestora e seu atual CEO (Roberto Lavalli) é sócio da empresa Residencial Julho. Isso, obviamente, leva a uma identificação clara de interesses e será uma parte importante do sucesso da transação.

Um vídeo do complexo Astoria Park de uma visão panorâmica

Relatório Berkadia sobre o mercado imobiliário de Indianápolis

Palestra de Lior Lustig - Vantagens dos condomínios residenciais em tempos de crise

Estatísticas do mercado imobiliário de Indianápolis

Pontos fortes para o negócio 

1. Indianápolis
* A população da metrópole é de 2.1 milhões de habitantes.
* A população da própria cidade é de cerca de 890 mil habitantes e regista um aumento total de cerca de 10% nos últimos 10 anos 
* O preço médio na metrópole é de US$ 290 mil - um aumento de 18.3% em relação ao ano anterior.
* 10 sedes da lista Fortune 1,000 e locais de trabalho muito diversos.
* Escolhida em 2020 como a terceira melhor cidade para se trabalhar.

Com uma área metropolitana de quase dois milhões de pessoas, Indianápolis é a segunda maior cidade do Centro-Oeste e a 14ª maior dos Estados Unidos. A cidade investiu bilhões de dólares em regeneração e agora está classificada entre as melhores cidades de acordo com a Forbes.

Como uma cidade de cerca de 850,000 pessoas, Indy é conhecida há muito tempo como um centro de produção de condicionadores de ar, carros, autopeças e muito mais. No entanto, como a maioria das cidades dos EUA, a indústria manufatureira de Indy diminuiu bastante, mas eles não desistiram. Na verdade, eles fizeram exatamente o oposto. Na última década, a cidade tornou-se constante e silenciosamente um centro nacional de novas tecnologias.

Hoje, Indianápolis é o lar de mais de 150 empresas de tecnologia, incluindo Salesforce, Angie's List, MOBI e uma organização chamada TechPoint, que visa promover e acelerar o crescimento da comunidade de tecnologia de Indiana.

Alguns dos fatores que tornam a Indy atraente para as empresas de tecnologia incluem um baixo custo de vida, regulamentação governamental limitada e um fluxo constante de candidatos qualificados de várias universidades locais (e prestigiadas). Na verdade, Indy oferece aos trabalhadores de tecnologia uma vida muito mais gratificante em comparação com as costas leste e oeste. Por exemplo, um trabalhador de tecnologia que ganha US$ 100,000 por ano em Indianápolis precisaria ganhar US$ 272,891 para ter o mesmo padrão de vida em São Francisco.[bestplaces.net].

Com uma população metropolitana crescente de mais de dois milhões de habitantes, Indianápolis é, sem dúvida, uma estrela brilhante no Centro-Oeste que garantiu seu lugar no topo de vários rankings nacionais. O metrô é o lar de empresas diversificadas e em crescimento, uma força de trabalho educada, eventos esportivos de classe mundial, atrações culturais de prestígio, bem como uma lista cada vez maior de opções de entretenimento, compras, restaurantes e entretenimento. Os residentes usufruem de uma qualidade de vida superior à média, fruto do equilíbrio entre trabalho e vida, este valor reflecte-se em classificações nacionais consistentemente elevadas e num fluxo constante de novidades e compromissos de trabalho. A cidade de Indianápolis é o maior centro de emprego em Indiana. Indianápolis, muitas vezes referida como "Indy", ancora uma das maiores áreas econômicas dos Estados Unidos. A área do centro da cidade experimentou uma economia em expansão nos últimos anos, com mais de 10 corporações regionais, nacionais e internacionais da Fortune 500 e Fortune 1,000 com uma grande sede ou presença na área metropolitana. O desempenho econômico do centro de Indianápolis é mais conhecido por seu centro de comércio, turismo, governo, finanças, farmácia e estudos de alta tecnologia. O crescimento no setor de tecnologia tem sido extraordinário com um influxo de gigantes da tecnologia como Salesforce.com Inc. E outras startups continuam se mudando para a cidade.

2. Crescimento da população e locais de trabalho
Nos últimos 10 anos, a população de Indianápolis cresceu mais de 8%, com distritos suburbanos de Indianápolis, como Hamilton, Boone e Hendricks, vendo aumentos de mais de 20% na última década. Este é um crescimento 36% mais rápido do que a média nacional de 5%.

Isso nos mostra que a população de Indianápolis está crescendo mais rápido do que muitos outros mercados nos Estados Unidos hoje. Uma coisa a se notar é que esse rápido crescimento não é novidade em Indianápolis. Na verdade, a população independente cresceu mais de 36% desde 1989.

No último ano, o número de empregos em Indianápolis cresceu mais de 2%, superior ao crescimento nacional de 1.7%. Além disso, Indianápolis é, na verdade, um dos centros de tecnologia e biologia que mais cresce no país. Todos estes são excelentes sinais para investidores que procuram investir num mercado imobiliário em crescimento, mas mais estável.

3. Estabilidade e crescimento
O mercado em Indianápolis é um dos mercados imobiliários estáveis ​​nos EUA, com volatilidade muito baixa, em qualquer ponto do ciclo de mercado. O mercado desfruta de interesse e forte crescimento que deverá continuar na próxima década também. Quase 80% da população do país pode ser alcançada a partir de Indianápolis em um dia de viagem, o que prova ser uma característica crítica à luz da mudança de face dos mercados de varejo e logística, bem como o interesse que empresas de tecnologia como a Salesforce encontram em na região, estes e outros irão contribuir para um crescimento estável nos próximos anos.

4. Crescimento natural
O mercado de Indianápolis experimentou uma grande onda de crescimento populacional e de empregos em 2010-2021. O crescimento populacional é um dos motores de demanda mais críticos no setor multifamiliar. Indianápolis teve um crescimento anual de 5.98% nas áreas centrais da cidade e de quase 1% na região metropolitana. Tudo isso coloca a região metropolitana de Indianápolis em uma ótima posição para continuar com altos aluguéis e ocupação.

5. Condições fortes de "saída"
A demanda por moradias acessíveis de alta qualidade no Centro-Oeste e em Indianápolis, em particular, está em alta. Espera-se que essa demanda cresça ainda mais à medida que mais e mais empregadores se mudam para a área, os custos de construção continuam subindo e a oferta de propriedades é extremamente limitada. Um imóvel desta tipologia é muito procurado pelos compradores institucionais e o plano de melhoramentos pretendido para o projeto certamente o tornará ainda mais atrativo na fase de venda.

6. Rendas baixas em relação ao mercado
Nossa análise mostra um gap de até $xxx atribuído ao alto crescimento dos aluguéis na área nos últimos 12 meses. A estratégia é compensar essa lacuna melhorando o processo de aluguel e, claro, modernizando os apartamentos.

7. Melhoria
A estratégia de melhoria inclui a modernização de pelo menos 33% dos apartamentos, bem como a modernização das áreas comuns e da área da piscina, clube de moradores, playgrounds, sinalização e quadras. Nosso cálculo mostra descontos no aumento do aluguel em média de cerca de $xxx por apartamento atualizado e um total de $xxx,xxx para NOI (lucro líquido) como resultado das ações de melhoria.

8. Resistência a crises
 UMA. Propriedade residencial
 Em tempos de crise vimos uma vantagem significativa para os imóveis residenciais, pois enquanto escritórios e imóveis comerciais têm alternativas, como trabalhar em casa ou encomendar produtos online, a população sempre precisa de um lugar para morar a custos razoáveis, e imóveis multifamiliares permita isso.

 B. Muitas famílias
 Em tempos de crise os imóveis que apresentaram maior estabilidade foram os imóveis multifamiliares, pois se um dos cônjuges perder o emprego, a família vai encolher de uma casa que custa R$ 3000 por mês para um apartamento que custa R$ 850 por mês e constata-se que os aluguéis dos condomínios multifamiliares aumentaram a ocupação.
     Você pode assistir minha palestra sobre imóveis multifamiliares e seus benefícios em tempos de crise aqui.

9. Lucro na compra e fluxo desde o primeiro dia
Nas transações imobiliárias existe uma regra - o lucro é obtido na compra.
Estratégia: Comprar a preço de oportunidade ® Melhoria e Lucro do Arrendamento Atual ® Manutenção e Lucro do Arrendamento ® Venda do Projeto (Sair)
O projeto em questão foi adquirido a um preço que representa um desconto significativo em relação ao preço de mercado e, de fato, gera lucro já no momento da compra.
Em tempos de crise, o mais importante é o fluxo de caixa - e com uma taxa de ocupação de 96%, o projeto gera fluxo de caixa desde o primeiro dia de entrada na operação.

10. O nível de população na área
A propriedade está em uma área de nível B+, o que significa classe média de colarinho azul e uma baixa taxa de criminalidade.

11. Potencial de aumento de valor e valor agregado, e potencial de aumento de aluguel

O empresário conseguiu fechar o negócio, por um preço inferior ao preço de mercado. Além disso, o proprietário anterior conseguiu obter aluguéis mais altos na faixa de US$ 150-225 para os apartamentos atualizados; O desenvolvedor planeja continuar o programa de melhoria porque a maioria dos apartamentos ainda não foi reformada.

A estratégia da equipa de gestão inclui a renovação dos espaços interiores, bem como melhorias nas áreas comuns.
A análise Proforma pressupõe um aumento significativo no aluguel das unidades reformadas de acordo com o aumento de aluguel que vimos nas unidades que já foram reformadas. A reforma posicionará o imóvel como um dos melhores neste submercado, o que resultará em um aumento significativo de valor antes da venda.

12. A propriedade

Uma multifamiliar de 470 unidades, estilo jardim, com 39 prédios e uma localização no lado oeste de Indianápolis, perto do Eagle Creek Park, I-65 e I-465, a 10 minutos do centro da cidade. O projeto foi construído em 1977 e parcialmente atualizado em 2020, oferecendo muitas oportunidades. O atual proprietário investiu mais de US$ 4 milhões em melhorias nos últimos dois anos, incluindo US$ 500,000 em telhados, US$ 250,000 em calhas e estacionamentos, US$ 250,000 em um clube e academia e cerca de US$ 100,000 em melhorias na piscina e na área de piquenique. Além disso, o clube e as instalações foram recentemente atualizados com o melhor pacote de luxo da categoria. Dado que apenas 172 dos 470 apartamentos foram modernizados, continuar a melhorar os restantes apartamentos é uma oportunidade extraordinária e certamente à luz da comprovação da viabilidade dos apartamentos que já foram melhorados. Em média, os apartamentos atualizados são alugados por cerca de US$ XXX a mais do que as unidades regulares, onde apartamentos com 2 quartos e sala de estar e 1.5 banheiros e chuveiro recebem um aumento impressionante de cerca de US$ XXX+. Como tal, o futuro plano de negócios é claro: continuar atualizando os apartamentos e aumentar significativamente a renda.

13. Vantagem de tamanho
No setor imobiliário, quanto maior o projeto, maior sua estabilidade e corpos mais fortes estão envolvidos.
O projeto em questão tem um custo total de cerca de XX milhões de dólares, e o projeto recebeu financiamento com apoio do governo (Freddie Mac - Penny May) de X por cento do valor do projeto com uma taxa de juros fenomenal de apenas X por cento.
Um projeto que inclui financiamento aumenta a segurança geral do projeto porque um órgão externo - os analistas do banco credor, verificou o negócio e decidiu que é seguro o suficiente para financiar este negócio com XX milhões de dólares.

14. A equipe
O projeto está sendo realizado em conjunto com um parceiro local experiente - o Residencial Julho.
A gestora que irá gerenciar o projeto é a Element National, uma grande gestora de ativos que administra cerca de 15,000 propriedades nos Estados Unidos (https://elementmgt.com), o que agrega segurança à transação devido à experiência desta empresa, além de algo que garante eficiência na gestão e redução de despesas.

Um dos proprietários da sua actual sociedade gestora e CEO (Roberto Levali) é sócio da July Residencial, a experiente empresa que realiza o próprio projecto - isto conduz, obviamente, a uma clara identificação de interesses e será uma parte importante do sucesso do negócio.

O investimento será acompanhado em Israel pelo GBK - um escritório de advocacia internacional e um dos escritórios líderes em Israel na área de acordos comerciais. O acompanhamento incluirá todos os investidores e a empresa.
Para aconselhamento sobre a tributação americana, você pode entrar em contato com nosso contador (por favor, entre em contato conosco por e-mail de retorno para agendar uma ligação).

15. Uma forte estratégia de saída
Espera-se que o imóvel seja mantido por 3 a 5 anos e no momento da venda gere um lucro adicional significativo para os investidores, além do fluxo de caixa atual.
A demanda por moradias acessíveis e de alta qualidade na área está em alta. Espera-se que essa demanda cresça, à medida que mais e mais empregadores se mudam para a área, os custos de desenvolvimento aumentam, pois o pipeline de fornecimento para o submercado permanece limitado. Complexos multifamiliares como este são procurados por compradores institucionais e o patrocinador pode oferecer ao comprador um conjunto de imóveis que pode resultar em um prêmio significativo no preço de venda.

16. Identidade de interesses e registro completo do investidor na operação
Os investidores serão oficialmente registrados no contrato de incorporação da empresa como parte dos proprietários dos imóveis.
Os investidores têm prioridade sobre o empresário na distribuição dos lucros. Nós e nosso parceiro local investiremos pessoalmente (cerca de metade do saldo de capital exigido) junto com os investidores e nas mesmas condições. 

As vantagens únicas do projeto Astoria

Palestra da conferência Nadlan Expo 2022

O aumento anual do aluguel na localização do imóvel de acordo com o relatório Berkadia

As melhores razões para investir em Indianápolis

Localização privilegiada

Quase 80% da população do estado pode ser alcançada a um dia de carro de Indianápolis, o que está provando ser um recurso crítico em meio às mudanças no varejo e na logística.

Base corporativa forte

Mais de 10 corporações regionais, nacionais e internacionais da Fortune 500 e Fortune 1,000 têm sede ou uma grande presença na área metropolitana.

Custos comerciais baixos

Indiana está entre os dez principais estados com a melhor tributação para proprietários de empresas.

Excelente infraestrutura de transporte

Indianápolis ocupa o primeiro lugar no trânsito rodoviário e é conhecida como a "Encruzilhada da América"; A cidade tem 11 rodovias e oito intercâmbios interestaduais, mais do que qualquer outra cidade nos EUA.

As instituições de ensino superior estão entre as melhores

Mais de 20 faculdades e universidades estão em um raio de 110 km da cidade e fornecem mão de obra

Qualificado e de alta qualidade.

Cultura rica e qualidade de vida

A cidade chama muito a atenção por ser animada e "sofisticada", além de ser culturalmente rica e hospitaleira.

Maiores empregadores em Indianápolis

Universidade de Indiana – (IUPU)

 Uma universidade pública que oferece cursos de graduação, pós-graduação e profissionais; Indiana University - Purdue University Indianapolis é uma colaboração entre as duas universidades que trabalha para expandir a exposição das duas faculdades.
15,290 empregos.
24,150 alunos (outono de 2021).
92% dos alunos vivem fora do campus.
Impacto econômico anual estimado de US$ 1.8 bilhão.
Mais de 250 programas de graduação.
Um campus de 590 dunams.

SAÚDE DA UNIVERSIDADE DE INDIANA 

Anteriormente conhecido como Clarian Health Partners, emprega milhares de pessoas em toda a área metropolitana de Indianápolis. A IU Health é o maior sistema de saúde de Indiana, fornecendo hospitais à região e uma força de trabalho de 36,000 funcionários.

SALESFORCE INC.

A empresa é proprietária do edifício conhecido como Salesforce Tower Indy - um edifício de escritórios de 48 andares que é o edifício mais alto do estado de Indiana.

23,190 empregos em todo o metrô.
Edifício de escritórios com um tamanho de 84,000 metros quadrados.
Sede regional em Indianápolis.
A Salesforce planeja investir mais de US$ 40 milhões nos próximos 10 anos.

ESKENAZI SAÚDE

A Eskenazi Health opera o Sidney & Lois Eskenazi Hospital, que é o principal hospital do grupo médico e abriga o mais antigo sistema de saúde pública do estado de Indiana.

4,620 funcionários em toda a cidade.
Uma instalação médica com um tamanho de cerca de 120 dunams.

CENTRO MÉDICO ROUDEBUSH VA

O Richard L. Roudebush VA Medical Center é um hospital de veteranos localizado em Indianápolis e serve como o carro-chefe de todo o Veterans Health Care System em Indiana.
3,040 funcionários.
O tamanho do centro é de cerca de 185 dunams.
50 edifícios no campus.

coordenador - FEDEX EXPRESS INDIANÁPOLIS

Inaugurada em 1988, a FedEx Express Indianapolis emprega aproximadamente 5,000 pessoas em toda a cidade, tornando-se a segunda maior instalação de carga do mundo.
5,000 empregos em toda a cidade.
A instalação é de cerca de 223 dunams.
A FedEx classifica 99,000 pacotes por hora.
O segundo maior hub da FedEx no mundo.
A FedEx planeja investir US$ 1.5 bilhão nos próximos sete anos para expandir as instalações.  

crescimento populacional

Grandes desenvolvimentos
Baixa ELANCO GLOBAL

A Elanco Animal Health Inc. invadiu o mundo com uma nova sede global, assumindo o que costumava ser uma fábrica biológica da General Motors. O projeto está orçado em mais de 700 milhões de dólares, e traz cerca de 1,000 novos empregos para a cidade.
Investimento de US$ 700 milhões.
Criação de 1,000 novos empregos.
A instalação da sede se concentrará em laboratório/pesquisa.
Conclusão estimada: final de 2022.

Renovação CASA DE CAMPO GAINBRIDGE

O local, muitas vezes conhecido como Bankers Life Fieldhouse, é a casa Gainbridge dos Indiana Pacers da National Basketball Association. O complexo está passando por uma grande reforma, com um custo estimado em mais de 300 milhões de dólares.
As obras começaram no início de 2020.
Conclusão estimada: final de 2022.

Ampliação do centro de convenções
Uma expansão de US$ 725 milhões aprovada pelo Conselho da Cidade de Indy no outono de 2020.
Dois hotéis (financiados separadamente através de financiamento privado).
Hotel nº 1 - 800 quartos.
Conclusão estimada: 2024.
Hotel nº 2 - 600 quartos.
A data de início da construção está prevista para 2026.

DISTRITO DE GARRAFAS

O projeto Bottleworks District abrange um local de 48.5 hectares em uma antiga fábrica da Coca-Cola e serve como centro de transporte. O projeto é o mais novo bairro de Indianápolis. O projeto está localizado no extremo norte da Massachusetts Avenue e inclui 146 quartos de hotel, lojas, cinema, escritórios e complexos de alimentação.
Um projeto de 300 milhões de dólares para uso misto (residencial + comercial).
72 dunams de espaço de escritório.
3 dunas de espaço comercial.
7 dunams de complexos alimentares a serem chamados de "The Garage".
O hotel de luxo e a garagem foram concluídos em 2020.
O desenvolvimento será concluído em 2023.

Emprego

Fotos ilustrativas do complexo residencial

Vista aérea do complexo

Vídeo - "As vantagens especiais de Indianápolis para viver"

Fotos para impressionar o investimento

Lior Lustig, CEO e proprietário da Nadlan Invest

Palestra na conferência Nadlan Expo, a conferência anual de imóveis e juros, sobre os benefícios de investir em propriedades multifamiliares, especialmente em tempos de crise

Também é possível por e-mail - dúvidas sobre o investimento? Você está convidado a responder a este e-mail ou enviar um e-mail:
[email protected]