# Предприниматель недели Гэл Шмуклер # Сообщение 4
Так что я вернулся в Остин, штат Техас, где живу.
Остин - удивительный город, самый быстрорастущий в сфере недвижимости за последние годы, действительно интересный город для жизни.
Так почему бы не заняться недвижимостью в Остине ??
Это вопрос, который мне часто задавали. Особенно друзья из страны, которые слышат о том, как развивается Остин и что это следующая Силиконовая долина.
Это правда.
Проблема с историей в том, что я ищу что-то другое. Я ищу денежный поток.
Остин удивителен ростом стоимости, но доходность находится в диапазоне 4% (максимальная ставка - после расходов), если мне удастся провести полное рефинансирование, как я уже говорил в предыдущем посте, я достигну состояния отрицательного денежного потока. .
И это не та бизнес-модель, к которой я стремлюсь.
Так каков именно мой план ???
Я хочу купить недвижимость с высокой доходностью.
Часто высокая доходность коррелирует с риском. Что является правдой.
Итак, как вы определяете риск ??
Мы работаем в зоне класса C.
Наш способ застраховать арендную плату и недвижимость - это тщательная проверка данных, получение первого и последнего месяца, а также залог.
Кроме того, мы стремимся к тому, чтобы 50 процентов арендной платы поступало от государства по таким программам, как «Саксин 8» и «Ветераны».
Иногда возникают проблемы, и с арендаторами труднее, но как только мы поймем, что они такие же люди, как и мы, и будем относиться к ним с уважением, мы обычно получаем хороших арендаторов, которые останутся надолго.
Фактически у нас всего 5% вакансий. Это означает, что арендаторы не уезжают, и они также отдают дополнительные деньги, потому что мы даем им ту же валюту.
Так как я попал в эти свойства ??
Так я понял, что Остин не для меня, и начал искать рынок, который лучше всего подходит мне для моего бизнес-плана.
Так я попал в Хьюстон.
Я не знал никого в Хьюстоне, кто занимается недвижимостью, и я не знал никого, кто знает, поэтому я просто поискал в Facebook.
Да, в этой платформе много проблемных вещей, но я использую ее в основном для потребления информации.
Именно этим я и занимаюсь в этой группе.
Так я попал к своему партнеру в Хьюстон-Кресент.
Замечательный парень, который много лет занимается недвижимостью в Хьюстоне, и я увидел, что он написал в этой группе «Предприниматель недели». Поэтому я просто повернулся к нему. Мы познакомились, и, честно говоря, у нас была химия.
Мы начали работать.
Мы изучили множество объектов совместного инвестирования, и рынок был слишком сложным и конкурентным. Я просто сказал полумесяц, давай займемся парусным спортом.
Мы изучили сферу и через 3 недели уже заключили нашу первую сделку и заработали на ней 20 XNUMX долларов.
Это было потрясающе, и, прежде всего, это дало нам доказательство концепции (мы поняли, что это сработало).
Мы начали бегать
Сначала мы сами звонили, а теперь у нас уже есть телефоны, которые звонят продавцам при заключении сделок.
Но я ... я хотел накопить как можно больше активов.
Так что мы продолжали заниматься парусным спортом в Хьюстоне.
Через несколько месяцев я снова вылетел в Джексонвилл, где мои друзья детства Итаи и Шай уже 3 года занимаются недвижимостью.
И в отличие от моего первого полета там я уже имел четкое представление о том, чем хочу заниматься.
Я открыл для них сферу оптовых продаж, и что в этом удивительного, так это то, что вы на самом деле сидите за рулем.
Вы можете продать контракт по сделке, как это обычно делается оптом, вы можете купить сделку и продать ее на рынке (это также возможно с промежуточной ссудой, а затем с меньшим количеством женщин из кармана), вы можете купить землю и построить а можно просто накапливать активы.
Главное - выгодная сделка.
Это сложно и утомительно, требует много работы и вложений, но как только это произойдет, нет предела.
Поэтому мы начали работать и проводить кампании, чтобы позволить нам приобрести как можно больше высокодоходных объектов недвижимости, за которые мы могли бы получить полное рефинансирование.
Это наша бизнес-модель.
Покупайте недвижимость до 70 процентов от рыночной цены, возьмите твердые деньги, которые позволят нам приобрести недвижимость, когда 80-90 процентов финансируется частным кредитором (по довольно высокой процентной ставке), и через 3-4 месяца перейти к та же земля и сделать рефинансирование под низкие проценты. (А процентные ставки сегодня в США исторически низкие).
Когда вы думаете об этом, если вы берете финансирование под 4 процента и инфляцию на 4 процента, вы в основном получаете деньги бесплатно.
Кроме того, если вы возьмете финансирование в Соединенных Штатах и будете использовать его с умом, вы можете достичь ситуации, когда вы не платите налоги.
Это действительно бред, но на капиталистическом рынке, таком как в США, нужно понимать, как работают деньги и как их можно использовать наилучшим образом.
Уоррен Баффет всегда говорит, что его секретарь и ученик платят больше налогов, чем он.
Я немного углубился в темы, которые меня волнуют, но мы вернемся к оптовой торговле.
То, что я на самом деле делаю в Хьюстоне и Джексонвилле, - это сначала просто добрался до продавцов, которые действительно хотят продать недвижимость, и я даю им время и удобство.
Итак, если недвижимость соответствует моим критериям, я покупаю ее, а если нет - продаю. Самое главное, что у меня много выходов, и, как я уже сказал, я в основном на месте водителя.
Так что есть лучшие предложения и менее хорошие. Есть много проблем с телефонами, которые работают на вас, с программным обеспечением, которое создает проблемы, с продавцами, покупателями, титульными компаниями, с множеством неожиданных скобок.
Но, в конце концов, я не думаю, что в этом есть что-то такое прибыльное.
Кроме того, важно отметить, что выбор партнеров имеет решающее значение и является ключом к любому бизнесу.
У меня есть опытные партнеры, которым я доверяю.
Я учусь у них, и они учатся у меня. Каждый вносит свою лепту к столу, и это самое главное.
Для тех, кто перегорел очень проблемных партнеров в других сферах, выбор партнера имеет решающее значение.
В следующем посте я приведу примеры двух сделок, которые я заключил, одна лучшая и одна менее удачная, и чему я научился из этого.
На фото Джэксонвилл - город огней?
Надеюсь, вам понравится и увидимся в посте 5 :)
Любовь
волна