סינגל פמילי מול מולטי פאמילי

#יזםהשבוע ג’ייקוב סילברמץ #פוסט2

בהשקעה הראשונה, קניתי פרוטפוליו בקליבלנד, אוהיו של 10 נכסים. בתוכו היו 3 סינגלס (יחידה אחת), 4 דופלקסים (2 יחידות), 2 טריפלקסים (3 יחידות) וקוודרופלקס אחד (4 יחידות), סה”כ 21 יחידות. חלק מהדיירים היו Section 8 וחלק היו לא מאוכלסים בכלל. דרך רכישת הנכסים זכיתי לחוות את סוגי הנכסים השונים ב-Residential properties.

אחד מהאתגרים הראשונים שלי היה לפענח איזה מתוך הנכסים האלו הוא הרווחי ביותר. גיליתי שבנכס עם יותר מיחידה אחת במיוחד באזור פחות מבוקש, ישנו סיכוי גבוה יותר לתחלופה. דבר הגורם להוצאה כלכלית גבוהה. כל פעם שדייר מתחלף צריך לתקן, לשפץ ולחכות שיכנסו דיירים חדשים. באזור שאני מושקע בו נכס עם יחידת דיור אחת על הדייר לשלם את תשלומי המים והביוב. בנכסים עם כמה יחידות דיור על בעל הנכס לשלם את תשלומי המים והביוב. כלומר הדיירים יכולים לעשות שימוש מופרז במים כיוון שהם אינם צריכים לשלם את החשבונות, דבר הגורם לבעל הנכס להוצאות גבוהות ובלתי צפויות. הגעתי למסקנה שבאזורים שאני משקיע נכסים בעלי יחידות דיור רבות הינם פחות משתלמים מנכסים עם יחידת דיור אחת. אם מחשבים את סכום הנטו של הרווח שנכנס אחרי הוצאות, הנכסים עם יחידה אחת (Single Family) בדרך כלל היו גבוהות יותר.

החישוב לדיירי Section 8 הוא שונה מדיירים אחרים. דיירים אלה הם יותר יציבים ונשארים יותר זמן בנכס. בעקבות התוכנית של Section 8, הדיירים מעדיפים להישאר במקום אחד ליותר זמן ובכך מקטינים את הסיכויים לתחלופה. בנוסף, Section 8 יכולים לשלם יותר בשביל השכירות של הדייר, ואם הבעלים משלם על המים והביוב אז הם מוסיפים לתשלום החודשי.

בעקבות מה שלמדתי מהפרוטפוליו הראשון העדפתי לעבוד עם סינגל פמילי באזורים שאני עובד בהם ואני גם ממליץ לאלו שמתעניינים בהשקעות מולטי פמילי לשקול לאכלס דיירים מתוכניות ממשלתיות כשיטה יותר רווחית.

*בתמונה אני עומד על גג נכס שלי ששיפצתי