Att välja marknad och partners
#יםמהשבוי Gal Shmukler #Inlägg 4
Så jag flyttade tillbaka till Austin Texas där jag bor.
Austin är en fantastisk stad, och den snabbast växande inom fastighetsområdet de senaste åren, verkligen en rolig stad att bo i.
Så varför inte göra fastigheter i Austin?
Det här är en fråga jag har fått mycket. Speciellt vänner från landet som hör om hur Austin utvecklas och att det är nästa Silicon Valley.
Detta är verkligen sant.
Problemet med historien är att jag letar efter något annat. Jag letar efter Cash Flow.
Austin är fantastiskt för värdeökningen, men avkastningen där ligger i 4-procentsområdet (tak höger - efter utgifter) om jag lyckas göra en hel refinansiering, som jag pratade om i förra inlägget, kommer jag att nå en situation av negativt flöde.
Och det är inte den affärsmodell jag siktar på.
Så exakt vad är min plan???
Jag vill köpa fastigheter med hög avkastning.
Många gånger är en hög avkastning korrelerad med risk. vilket är sant.
Så hur definierar man risken??
Vi arbetar i klass C-området.
Vårt sätt att försäkra hyrorna och fastigheterna är att göra en strikt bakgrundskontroll, ta den första månaden, den sista månaden och även en deposition.
Dessutom försöker vi att 50 procent av hyrorna kommer från staten från program som Sexin 8 och veteraner.
Ibland blir det problem och hyresgästerna är svårare, men när vi väl förstår att de är människor, precis som vi och behandlar dem med respekt, kommer vi oftast att få bra hyresgäster som stannar länge.
Faktum är att vi bara har en vakansgrad på 5 procent. Vilket gör att hyresgästerna inte går och de ger också extra av sig själva eftersom vi ger dem i samma valuta.
Så hur fick jag dessa egenskaper??
Så jag insåg att Austin inte var något för mig och jag började leta efter den bästa marknaden för min affärsplan.
Det var så jag kom till Houston.
Jag kände ingen i Houston som var i fastigheter och jag kände ingen som gjorde det så jag tittade bara på Facebook.
Ja, det finns många problematiska saker på den här plattformen, men jag använder den främst för informationskonsumtion.
Och det är precis vad jag gör i den här gruppen.
Det var så jag fick bli min partner i Houston Sahar.
En fantastisk kille som har varit engagerad i fastigheter i många år i Houston och jag såg att han skrev i "Entrepreneur of the Week" i den här gruppen. Så jag vände mig bara till honom. Vi träffades och hade genast kemi.
Vi började jobba.
Vi tittade på många fastigheter för gemensamma investeringar och marknaden var för tuff och konkurrenskraftig. Så jag sa bara till Sahar, låt oss göra grossisthandel.
Vi studerade området och efter 3 veckor gjorde vi redan vår första affär och tjänade 20 tusen dollar på det.
Det var fantastiskt, och framför allt gav det oss proof of concept (vi förstod att det fungerar).
Vi började springa
Först ringde vi själva, och nu har vi redan telefoner som ringer upp säljarna och gör affärer.
Men jag... Jag ville samla så många tillgångar som möjligt.
Så vi fortsatte att grossist i Houston.
Efter några månader tog jag ett flyg till Jacksonville igen där mina barndomsvänner, jag och Shay, har handlat med fastigheter i tre år.
Och till skillnad från min första flygning dit, nu hade jag redan en klar uppfattning om vad jag ville göra.
Jag öppnade grossistområdet för dem, det fantastiska med det, att du faktiskt sitter i förarsätet.
Du kan sälja kontraktet på transaktionen som vanligtvis görs i grossisthandel, du kan köpa transaktionen och sälja den på marknaden (även möjligt med ett överbryggningslån och då kommer du att få mindre pengar), du kan köpa mark och bygga och du kan helt enkelt samla tillgångar.
Huvudsaken är att få en bra affär.
Det är hårt och mödosamt och kräver mycket arbete och investeringar, men när det väl händer är det gränsen.
Så vi började arbeta och lägga ut kampanjer för att vi ska kunna köpa så många fastigheter med hög avkastning som möjligt och de som vi kan få en full refinansiering för.
Det här är vår affärsmodell.
Köp fastigheter upp till 70 procent av marknadspriset, ta hårda pengar som gör att vi kan köpa fastigheterna när 80-90 procent finansieras av en privat långivare (till en ganska hög ränta) och efter 3-4 månader gå till samma långivare och refinansiera till en låg ränta. (och dagens ränta är historiskt låg i USA).
När du tänker efter om du tar finansiering på 4 procent och inflationen är 4 procent får du i princip gratis pengar.
Dessutom, när du tar finansiering i USA och använder den klokt, kan du komma till en situation där du inte betalar skatt.
Det är verkligen löjligt, men på en kapitalistisk marknad som USA måste du förstå hur pengar fungerar och hur de kan användas på bästa sätt.
Warren Buffett säger alltid att hans sekreterare och lärling betalar mer skatt än han gör.
Jag grävde lite i ämnen som engagerar mig, men vi återkommer till grossisthandeln.
Vad jag faktiskt gör i Houston och Jacksonville är helt enkelt att komma först till säljarna som verkligen vill sälja fastigheten och jag ger dem tid och bekvämlighet.
Så om fastigheten uppfyller mina kriterier köper jag den, och om inte säljer jag den. Det viktigaste är att jag har många utvägar och som sagt sitter jag faktiskt i förarsätet.
Så det finns bättre och mindre bra erbjudanden. Det finns många huvudvärk i att hantera telefoner som fungerar för dig, med programvara som orsakar problem, med säljare, med köpare, med titelbolag, med många oväntade fallgropar.
Men i slutändan, i slutändan tror jag inte att det finns något så lönsamt som detta.
Dessutom är det viktigt att notera att valet av partners är avgörande och är nyckeln till alla företag.
Jag har erfarna partners som jag litar på.
Jag lär av dem och de lär av mig. Alla tar med sin del till bordet och det är det viktigaste.
För dem som har blivit brända av mycket problematiska partners inom andra områden är valet av partner avgörande.
I nästa inlägg kommer jag att ge exempel på två transaktioner jag gjort, en bättre och en mindre bra och vad jag lärde mig av det.
På bilden, Jacksonville, ljusets stad?
Hoppas du njuter och ses i inlägg 5 :)
Kärlek
Vinka
Responser