Lärdomarna vi lärde oss från våra första 50 Filippinerna

#יםמהשבוי Eyal Pasternak och Yaron Pasternak #Post2
Du vet att den militära frasen "säkerhetsanvisningar är skrivna i blod" den gäller här också.
Om du gör flips eller någonsin har funderat på att göra flips, kommer det här inlägget att spara tid, pengar och viktigast av allt onödig stress.
Efter varje flip vi genomför genomför vi en "incidentutredning" precis som i armén.
Även om det inte finns någon här som hamnat i fängelse till följd av utredningen, men slutsatserna som kommer fram från utredningen kan hjälpa och göra skillnaden mellan framgång och misslyckande.
Även med den erfarenhet vi har skaffat oss och efter dussintals böcker och poddar i ämnet lär vi oss fortfarande något nytt med varje fastighet vi renoverar.
Kom igen, låt oss kavla upp ärmarna, gå ner till fältet och ta reda på vad som verkligen krävs för att kunna utföra en framgångsrik flip:
Vi förberedde en lista över lärdomar under åren som hjälpte oss att förfina och kalibrera vårt system.
Här är våra 10 slutsatser för en framgångsrik flip, som vi rekommenderar att du tar hänsyn till innan ditt nästa projekt:
1. Att hantera entreprenörerna
Detta kanske inte är den mest glamorösa och sexigaste delen av din fastighetsaffär, men det är en av de viktigaste, och utan tvekan också den svåraste och mest utmanande delen av varje Flip.
Du kanske hittar en hel del, i ett fantastiskt grannskap och fantastiska finansieringsvillkor, men om du anlitar oprofessionella entreprenörer, eller om du inte sköter dina entreprenörer på rätt sätt, kommer du att lida och med största sannolikhet förlora en hel del pengar.
Tänk därför inte på att "hitta en entreprenör" som en snabb och enkel uppgift. Investera tid i det.
Ju mer arbete du gör i förväg med att hitta entreprenörer och utföra en mer omfattande due diligence-process, desto bättre blir din vinst i affären. Och av erfarenhet kommer ditt blodtryck att förbli normalt (så mycket som möjligt i en flip).
2. Personligt skydd – det är inte bara en typ av skydd!
En av anledningarna till att många investerare misslyckas med Flips är att de inte lyckas hantera sina entreprenörer på rätt sätt.
Om entreprenören inte är under din absoluta kontroll, kan även den mest professionella entreprenören få projektbudgeten att fördubblas och öka projektets varaktighet.
Du måste hantera de entreprenörer du har anlitat korrekt och hålla dem kopplade till de uppgifter och tider du kommit överens om.
Leta efter professionella entreprenörer i de FB-grupper du är medlem i, fråga på Meet Ups du går på, även om du inte har något projekt just nu är det alltid bra att ha en bra entreprenör till hands.
Arbeta med människor som är kvalitetsproffs. Ja, även om de kostar mer! Av erfarenhet, det som är billigt blir dyrt!
Ta inte med din trädgårdsmästare på ett målningsjobb, för han sa att han kan måla ditt hus för en tredjedel av priset... tro oss, så kommer det att se ut!
(Tänk på ditt ansikte efter att du uppdaterat utgifterna i Excel... det är en taskig känsla).
3. Du är klar, du har det
När du väl börjar arbeta med entreprenörerna kommer du alltid att lämna entreprenören "hungrig" och vilja ha mer pengar. Betala honom aldrig allt i förskott, oavsett hur mycket han gråter och vilka mormorshistorier han berättar (och han kommer att berätta). Frigör medel till entreprenören först efter att de mål du satt upp för honom har uppnåtts. Detta säkerställer att arbetet utförs snabbt och effektivt.
4. Närvaro i fältet - Visar ansikte
Se till att besöka fastigheten personligen eller låt någon besöka den för din räkning regelbundet. Titta på närvaron!
De måste veta att du är där för att kontrollera kvaliteten på arbetet varje dag, och hastigheten på arbetets framsteg enligt de fördefinierade schemana.
5. Grannar grannar...
Ok, detta är inte en referens till den australiensiska serien men det kan ha en enorm inverkan på framgången för ditt projekt. Grannar kan vara din största hjälp eller din största mardröm.
När vi köper hus presenterar vi oss alltid för alla grannar och ger dem våra kontaktuppgifter. Vi förklarar för dem att vi vet att renovering av en fastighet orsakar mycket buller och smuts och att det är viktigt för oss att minska påverkan på deras livskvalitet till ett minimum, och om det är något som stör dem så ring oss omedelbart så att vi kan lösa situationen.
Missnöjda grannar kan vända sig till kommunen för att orsaka dig otaliga problem som kommer att kosta dig tid och pengar. Du kommer att bli förvånad, med rätt attityd kan de också hjälpa dig. Vi hade en granne som såg en husockupant som försökte bryta sig in i det nya huset vi köpte och ringde polisen vid midnatt. Tack vare honom besparades vi äventyret att vräka en inkräktare, vilket sparade värdefull tid, pengar och onödig stress.
I ett annat fall reparerade och målade vi grannens parkering för att få området runt vår fastighet att se vänligare och trevligare ut än en konkurrerande fastighet som var till salu tvärs över gatan. Grannen blev så glad att han blev en källa till leads för ytterligare fastigheter som så småningom ledde till köp av ytterligare fastigheter i grannskapet.
6. Håll dig till planen
Håll dig till den ursprungliga rehabplanen du utarbetade med entreprenören.
Om du inte planerade att renovera trädgården när du köpte huset som kommer att se ut som drottning Elizabeths gård (den sena), bestäm dig inte för att göra det halvvägs, bara för att du fick en renovering från filmerna och "det är synd" att inte göra trädgården. Detta beror på att förändringar kostar mer pengar och försenar det övergripande projektet, och du kommer inte alltid att få den extra premie du tror att du kommer att få, och ett billigare hus säljs snabbare ändå.
7. Vändningen startar inte när du köper den
Det första vi lärde oss väldigt snabbt när vi började göra Flips är att arbetet inte börjar när du köper fastigheten utan det börjar med ordentligt förarbete innan du köper fastigheten.
Vad de flesta investerare gör (vi syndade också i början) är att vänta till dagen efter stängningen och sedan börja planera Flip, men här förlorar du dyrbar tid.
Under "besiktningsperioden" kommer du att använda tiden till att stänga entreprenörer, skapa en superdetaljerad SOW och välja material.
8. De tre bokstäverna som är skillnaden mellan framgång och misslyckande - SÅ!
Detta är det viktigaste dokumentet du kommer att använda under vändningen. Detta är en detaljerad lista över alla föremål som måste fixas i huset.
Ju mer detaljerat omfattningen av arbetet är, desto smidigare kommer din flip att köras och med mindre överskridanden från budgeten (ja du kommer att överskrida, frågan är med hur mycket). Om du känner till din fastighet från A till Ö kommer du att kunna få mer exakta uppskattningar från entreprenörer, du kommer att kunna schemalägga proffs vid rätt tidpunkter, minska antalet "Ändringsorder" som är entreprenörernas bröd och smör (varför tror du att du får ett lågt pris? De bygger på detta). och minska din stressnivå avsevärt.
9. Du tjänar dina pengar genom att köpa.
När du väl har köpt ett hus är din vinst redan vid en viss punkt begränsad och därifrån ökar den inte mer. (Genomsnittlig renoveringstid för vårt vanliga fliphus tar 1-3 månader, så även om marknaden är varm eller kall kommer det inte drastiskt att förändra priset på så kort tid). Om du betalar för mycket för en fastighet är det därför osannolikt att du får den vinst du förväntar dig
Du kan inte ändra efter reparationsvärdet drastiskt oavsett hur många tillägg du lägger till. (Value Add är en annan historia).
Gör därför alltid dina beräkningar noggrant när du köper en fastighet åt Philip. Köp aldrig med känslor på grund av den situation du befinner dig i, det är bara ett sifferspel.
10. Stämpel? (Det är bara vi israeler som ser?!?)
När en beställare inte betalar entreprenören kan entreprenören utmäta fastigheten han anlitades för att arbeta på, vilket gör det svårt att sälja fastigheten tills han får betalt. Detta är känt som en entreprenörs kvarstad eller en mekanikers kvarstad. Därför är det viktigt att inte befinna sig i en ASK-atmosfär i slutet av vändningen, be alltid entreprenören att underteckna ett Lien Waiver-formulär. Denna blankett indikerar att kontot är avvecklat i sin helhet och entreprenören avstår från sin rätt att lämna panträtt i huset.
Bilden: Entreprenörs recension - Visar ansikte, det finns saker du bara ser i fält!
Lycka till, vi vill gärna höra kommentarer, förfrågningar och all feedback som du vill dela med oss ​​här nedan eller privat????