การเลือกตลาดและพันธมิตร
# ผู้ประกอบการยอดเยี่ยมประจำสัปดาห์ Gal Schmuckler # Post 4
ดังนั้นฉันจึงกลับไปที่ออสติน เท็กซัส ที่ฉันอาศัยอยู่
ออสตินเป็นเมืองที่น่าตื่นตาตื่นใจ และเติบโตมากที่สุดในด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นเมืองที่น่าอยู่อย่างแท้จริง
ทำไมไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ในออสติน ??
นี่เป็นคำถามที่ถามฉันบ่อยมาก โดยเฉพาะเพื่อนจากประเทศต่างๆ ที่ได้ยินเกี่ยวกับการพัฒนาของออสติน และนั่นคือซิลิคอนวัลเลย์แห่งต่อไป
นั่นเป็นความจริงจริงๆ
ปัญหาของเรื่องคือฉันกำลังมองหาอย่างอื่น ฉันกำลังมองหากระแสเงินสด
ออสตินนั้นวิเศษมากสำหรับมูลค่าที่เพิ่มขึ้น แต่ผลตอบแทนอยู่ในช่วง 4 เปอร์เซ็นต์ (อัตราสูงสุด - หลังค่าใช้จ่าย) ถ้าฉันจัดการรีไฟแนนซ์เต็มจำนวน ตามที่ฉันพูดถึงในโพสต์ก่อนหน้านี้ ฉันจะไปถึงสถานะของกระแสเงินสดติดลบ .
และนั่นไม่ใช่รูปแบบธุรกิจที่ฉันตั้งเป้าไว้
แล้วแผนของฉันคืออะไรกันแน่???
ฉันต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง
หลายครั้งผลตอบแทนสูงมีความสัมพันธ์กับความเสี่ยง อันไหนจริง.
แล้วจะกำหนดความเสี่ยงอย่างไร ??
เราทำงานในพื้นที่คลาส C
วิธีการประกันค่าเช่าและทรัพย์สินของเราคือการตรวจสอบประวัติอย่างเข้มงวด ทำครั้งแรก เดือนที่แล้ว และวางเงินมัดจำด้วย
นอกจากนี้ เราพยายามให้ค่าเช่าร้อยละ 50 มาจากรัฐจากโครงการต่างๆ เช่น ศักดิ์สิน 8 และทหารผ่านศึก
บางครั้งมีปัญหาและคนเช่ายากขึ้น แต่เมื่อเราเข้าใจว่าพวกเขาเป็นมนุษย์เช่นเดียวกับเราและปฏิบัติต่อพวกเขาด้วยความเคารพ เรามักจะได้รับผู้เช่าที่ดีที่จะอยู่เป็นเวลานาน
อันที่จริงเรามีอัตราว่างเพียง 5 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าจะไม่ออกไปและพวกเขายังให้ตัวเองเพิ่มเติมเพราะเราให้สกุลเงินเดียวกันแก่พวกเขา
แล้วมาอยู่ในคุณสมบัติเหล่านี้ได้อย่างไร ??
ดังนั้นฉันจึงรู้ว่าออสตินไม่เหมาะกับฉัน และเริ่มมองหาตลาดที่ดีที่สุดสำหรับฉันสำหรับแผนธุรกิจของฉัน
นั่นเป็นวิธีที่ฉันไปถึงฮูสตัน
ฉันไม่รู้จักใครในฮูสตันที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และฉันไม่รู้จักใครเลย ฉันเลยค้นหาบน Facebook
ใช่ มีปัญหามากมายในแพลตฟอร์มนี้ แต่ฉันใช้เพื่อการบริโภคข้อมูลเป็นหลัก
และนั่นคือสิ่งที่ผมทำในกลุ่มนี้
นั่นเป็นวิธีที่ฉันได้ไปหาคู่หูของฉันใน Houston Crescent
ผู้ชายที่น่าทึ่งคนหนึ่งที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาหลายปีในฮูสตัน และฉันเห็นว่าเขาเขียนใน "ผู้ประกอบการประจำสัปดาห์" ในกลุ่มนี้ ฉันก็เลยหันไปหาเขา เราเจอกันและเคมีเข้ากันจริงๆ
เราก็เริ่มทำงาน
เราตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนร่วมจำนวนมากและตลาดยากเกินไปและมีการแข่งขันสูง ฉันก็เลยบอกว่าพระจันทร์เสี้ยว มาเล่นฮอลเซลกันเถอะ
เราศึกษาภาคสนามและหลังจาก 3 สัปดาห์เราได้ทำข้อตกลงแรกของเราแล้วและได้รับเงิน 20 ดอลลาร์จากข้อตกลงนี้
มันวิเศษมาก และเหนือสิ่งอื่นใด มันให้การพิสูจน์แนวคิดแก่เรา (เราตระหนักว่ามันใช้ได้ผล)
เราเริ่มวิ่ง
ตอนแรกเราทำการโทรด้วยตัวเอง และตอนนี้เรามีโทรศัพท์ที่โทรหาผู้ขายเพื่อปิดดีล
แต่ฉัน ... ฉันต้องการสะสมสินทรัพย์ให้ได้มากที่สุด
ดังนั้นเราจึงยังคงทำ Hallsailing ในฮูสตันต่อไป
สองสามเดือนต่อมา ฉันก็บินกลับไปแจ็กสันวิลล์อีกครั้ง ที่ซึ่งเพื่อนสมัยเด็กของฉัน อิไต และชาย ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว
และต่างจากเที่ยวบินแรกของฉันที่นั่น ฉันมีความคิดที่ชัดเจนแล้วว่าต้องการทำอะไร
ฉันเปิดสาขาการค้าส่งให้กับพวกเขา ซึ่งมันน่าทึ่งมาก ที่จริงแล้วคุณอยู่ในที่นั่งคนขับ
คุณสามารถขายสัญญาตามข้อตกลงได้ตามปกติในธุรกิจค้าส่ง คุณสามารถซื้อข้อตกลงและขายในตลาดได้ (เป็นไปได้ด้วยเงินกู้เพื่อเชื่อมโยง จากนั้นผู้หญิงจะออกจากกระเป๋าน้อยลง) คุณสามารถซื้อที่ดินและสร้าง และคุณสามารถสะสมสินทรัพย์ได้
สิ่งสำคัญคือการนำข้อเสนอที่ดี
มันยากและน่าเบื่อหน่ายและต้องใช้งานและการลงทุนมากมาย แต่เมื่อสิ่งนั้นเกิดขึ้น ท้องฟ้าก็มีขีดจำกัด
ดังนั้นเราจึงเริ่มทำงานและออกแคมเปญเพื่อให้เราสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และเพื่อที่จะได้รับรีไฟแนนซ์เต็มจำนวน
นี่คือโมเดลธุรกิจของเรา
ซื้ออสังหาริมทรัพย์สูงถึง 70% ของราคาตลาด เอาเงิน Hard ที่จะทำให้เราสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อ 80-90 เปอร์เซ็นต์ได้รับเงินทุนจากผู้ให้กู้เอกชน (ในอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูง) และหลังจาก 3-4 เดือนไปที่ ที่ดินเดียวกันและทำการรีไฟแนนซ์ดอกเบี้ยต่ำ (และอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันต่ำเป็นประวัติการณ์ในสหรัฐอเมริกา)
เมื่อคุณคิดเกี่ยวกับมัน หากคุณใช้เงินทุน 4 เปอร์เซ็นต์ และอัตราเงินเฟ้อที่ 4 เปอร์เซ็นต์ คุณจะได้รับเงินฟรี
นอกจากนี้ เมื่อคุณรับเงินในสหรัฐอเมริกาและใช้อย่างฉลาด คุณจะสามารถเข้าถึงสถานการณ์ที่คุณไม่ต้องเสียภาษีได้
นี่เป็นเรื่องลวงตาจริงๆ แต่ในตลาดทุนนิยมอย่างในสหรัฐอเมริกา เราต้องเข้าใจว่าเงินทำงานอย่างไร และเราจะใช้ประโยชน์จากมันได้อย่างไร
วอร์เรน บัฟเฟตต์พูดเสมอว่าเลขาและลูกศิษย์ของเขาจ่ายภาษีมากกว่าที่เขาจ่าย
ฉันขุดหัวข้อที่ทำให้ฉันตื่นเต้นเล็กน้อย แต่เราจะกลับไปขายส่ง
สิ่งที่ฉันทำจริงในฮูสตันและแจ็กสันวิลล์คือการไปหาผู้ขายก่อนที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์จริงๆ และฉันให้เวลาและความสะดวกแก่พวกเขา
ดังนั้นหากทรัพย์สินตรงตามเกณฑ์ของฉัน ฉันจะซื้อมัน และถ้าไม่ ฉันขายมัน ที่สำคัญที่สุด ฉันมีทางออกมากมาย และอย่างที่ฉันบอกว่าจริงๆ แล้วฉันอยู่ในที่นั่งคนขับ
ดังนั้นจึงมีข้อเสนอที่ดีกว่าและข้อเสนอที่ดีน้อยกว่า มีปัญหามากมายในการจัดการกับโทรศัพท์ที่เหมาะกับคุณ ซอฟต์แวร์ที่สร้างปัญหา กับผู้ขาย กับผู้ซื้อ กับบริษัทชื่อต่างๆ
แต่สุดท้ายก็ไม่คิดว่าจะมีกำไรแบบนี้
นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือการเลือกพันธมิตรเป็นสิ่งสำคัญและเป็นกุญแจสำคัญสำหรับธุรกิจใดๆ
ฉันมีพันธมิตรที่มีประสบการณ์ที่ฉันไว้วางใจ
ฉันเรียนรู้จากพวกเขาและพวกเขาเรียนรู้จากฉัน ทุกคนนำส่วนของพวกเขามาที่โต๊ะและนั่นคือสิ่งที่สำคัญที่สุด
สำหรับผู้ที่หมดไฟในการทำงานกับคู่ค้าที่มีปัญหาในด้านอื่น ๆ การเลือกคู่ค้าเป็นสิ่งสำคัญ
ในโพสต์ถัดไป ฉันจะยกตัวอย่างของข้อตกลงสองข้อที่ฉันทำ ข้อเสนอหนึ่งดีกว่าและอีกดีลหนึ่งไม่ดี และสิ่งที่ฉันเรียนรู้จากสิ่งนั้น
ในภาพคือเมืองแห่งแสงสีแจ็กสันวิลล์?
หวังว่าคุณจะสนุกและพบคุณในโพสต์ 5 :)
ความรัก
คลื่น
คำตอบ